浙江省房地产业协会物业专业委员会、法律与维权专业委员会携手做了一个课题研究——厘清物管边界，有利提升人居水平。

　　人居发展到现阶段，人们越来越重视小区物业服务的重要性。优质的物业服务，能提升小区的价值，并转化成二手房的溢价。

　　杭州的物业服务全国领先，目前已有绿城服务、南都物业、滨江服务三家上市物业企业。但也正因为物业服务发展之快，物业纠纷也逐年增长，很大的原因，在于物业管理的责任边界不清。

　　浙江省房地产业协会物业专业委员会和法律与维权专业委员会携手，调研走访了杭州、上海、深圳、香港四个城市的多个小区，试图厘清物业与业主、开发商、消防等之间的法律责任边界问题。这样的课题研究，也是为了帮助物业和业主明晰权责，使物业服务更加规范。

　　不缴物业维修基金
　　出事故全体业主都有连带责任

　　案例A：位于杭州庆春路的凯旋门商业中心建设年代较早，业主未缴纳过物业维修基金。2016年时发生了外墙脱落情况，砸坏了楼下11辆车。物业公司花费15万元紧急对外墙进行了整修，并对当时被砸坏的车辆进行赔偿，一部分由保险公司承担，一部分由物业公司赔付。

　　为了给外墙整修、电梯更换等筹集资金，业委会召开会议并作出了决议：需申请翻新费用总额度约为547万元，筹集金额由产权业主按照所拥有的物业建筑面积缴纳。但因多数业主一直未缴纳应缴的物业维修基金（应缴71户，实缴12户），大厦外墙整修、电梯更换等工程至今未动工，外墙掉落等风险仍未排除。

　　解读：杭州东鹰律师事务所律师张颖说，根据我国侵权责任法规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。不能确定具体侵权人的，由该建筑物的全体使用人承担责任。

　　2014年重庆某小区发生一起高空坠物砸伤2岁女童的事件，最后整栋楼第2~33层共448户居民都成为被告，承担连带责任，每户都向原告作出了赔偿。

　　因此，缴纳物业维修基金、防患于未然是全体业主的责任。拖欠不缴，不仅对其他缴费业主不公平，更有可能造成他人的人身损害。

　　物业与开发商的责任边界
　　承接查验阶段很关键

　　案例B：2013年，上海某小区地下车库发生积水，16辆轿车被淹受损。事发后，该小区业委会、物业、街道房管办、社区、居委会等召开会议，明确由管理该小区的A物业公司承担车辆的维修费用。A物业公司累计向业主赔偿损失198万余元。

　　2014年1月，A物业公司向法院提起诉讼，要求法院判决该小区开发商B房企承担50%的赔偿款。经第三方机构鉴定，该小区车库现场水池与管道的实际施工情况与当时的施工图纸存在不一致，因此导致了积水事件。

　　解读：对于这起纠纷，法院认为B房企未按照图纸施工，应承担相应法律责任；同时，法院指出若A物业管理巡查到位，及时发现漏水，能避免本案大部分损失，故A物业公司在本案中应承担不作为的失职行为所产生的主要侵权责任。最终，法院判决A物业公司承担80%的侵权责任，而B房企承担20%的侵权责任。

　　事实上，这起纠纷还涉及到两家物业公司之间的交接问题。A物业公司之前，还有另一家物业公司在服务该小区。是此前的物业公司参与了B房企的小区交付承接查验，而此前的那家物业公司未在承接查验阶段及时发现（或已发现但未及时处理）B房企的地下车库水池与管道存在施工瑕疵。

　　物业的消防责任
　　做好台账记录很重要

　　案例C：某物业公司在其所管理的住宅楼之间地下车库出入口（消防通道内）斜坡上堆放的垃圾堆发生火灾（系物业公司设立的大件垃圾临时堆放点，用于临时堆放小区居民产生的大件垃圾），火灾致停放在附近的车辆被烧毁。经消防部门认定：起火原因为外来火种引燃木、棉质等可燃物蔓延成灾。

　　解读：法院认为，物业公司对该垃圾堆放点在选址上未尽到必要的注意义务，堆放后亦未采取必要的管理、防护措施，最终导致该垃圾堆因外来火源引发火灾，致事故车辆烧毁。物业公司应承担70%的民事赔偿责任。

　　本案中，虽然消防部门认定起火原因是外来火种所致，但物业公司作为小区物业的管理者在未能举证证明自己尽到了注意义务、履行了相应的防护措施的情况下，仍属于不作为侵权行为，需承担违反安全保障义务的赔偿责任。

　　其实根据消防类典型案例可以发现，物业公司在损害发生后，往往无法提出相应依据，证明自身履行了合同约定义务，或尽到了安全保障义务。这就要求物业服务企业首先要加强证据意识，做好台账记录。
　　（原标题：厘清物管边界，有利提升人居水平 记者：王佳骏、徐叔竞）