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杭州商务办公正迎来升级换代潮 主城区次区域中心写字楼成香饽饽

2013/11/6 13:34:58 杭州写字楼网 浏览: 【字体:

  以往很长一段时间,杭州的商务、商业氛围都不算浓厚,甚至与浙江、杭州这样的经济体量并不对称。近些年来,随着杭州城的外扩,次区域中心的强势崛起,杭州慢慢由一个单核化的城市,向多核化的现代城市转变,商务和商业的力量推动杭州城的二次变革。在此过程中,杭州的商务、商业需求也呈现爆发式增长,这其中表现最为明显的一点,即是杭州的商务办公正迎来升级换代潮,主城区次区域中心的写字楼成为香饽饽。

  运河CBD的写字楼卖疯了

  前些天,刘先生将自己在黄龙世纪广场写字楼的办公场所腾空,然后搬到了城北的一处写字楼内,刘先生的公司这些年发展很快,由当初的10多人发展到现在的60多人,“人一多,办公空间就不够用了,本来想在周围找找空置的物业,把办公场所扩大,搬迁毕竟是件麻烦的事。”但由于在周围找不到合适的物业,无奈之下他只能去外面找新场地。“等到搬出来后,我们发现不在市中心办公益处多多,除了物业更新,租金更低,更重要的是早上上班通畅很多,那时候去黄龙上班,一路往市中心走,堵得要死。”

  像刘先生这样,现在把办公场所从黄龙、武林等传统商圈搬出来的企业不少,世邦魏理仕杭州分公司董事、总经理马英枢早在几年前就注意到这个现象,“一般来说,从原先的办公地搬出来,有两种原因,一是企业扩张,办公场地不够用了;二是原先的物业,无论服务还是办公环境,都无法满足客户变化的需求了。”

  企业的这种需求,催生了主城区次区域中心办公楼的旺销,譬如说在城北的运河CBD,绿地中央广场未售先热,三幢写字楼已预订掉两幢,第三幢也正以整幢销售的方式与一个客户在谈;万通中心LEED金级写字楼,从9月25日开卖,如今已卖出6000多平方米。“购买的都是自用型,这个比例高达70%-80%。”杭州万通中心副总经理赵骏证实道。

  稀缺性成为入手写字楼的重要考量

  不过在世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢看来,虽然市场上存在升级换代的需求,但并不是每个区域的写字楼都值得购买。世邦魏理仕每个季度,都会发布一份杭州楼市的价值分析白皮书,在今年第二季度的发布会上,世邦魏理仕的分析指出,钱江新城是目前杭州写字楼市场的重灾区,区域内有高达四成以上的空置率。“钱江新城这些年很火,房价透支也很多,但反过来看,租金并不理想,加上供应量大,形成局部的高空置率。”马英枢说随着供应的减少与需求的增加,从未来看,钱江新城的写字楼还是会趋于一个平衡,但这显然需要时间。

  “因此,很多人将眼光投注到了城北、城西这样的区域,城西以银泰城为代表,城北以运河CBD为代表。”易居中国杭州公司副总经理徐天表述,分析这些热门板块的写字楼,其共性非常明显,“一是从区域角度讲,离市中心近,有一个很好的距离。而是配套都非常完备,属于聚集开发,像运河CBD,万通、远洋、绿地都来了,并且有商务、商业,集办公、购物、休闲娱乐,甚至住宅于一体,改变了那种早上上班,晚上下班后人去楼空的"钟摆效应"。”

  因此在徐天看来,未来买写字楼,最重要的还是要看它具不具备某种稀缺性,“城北本身的供应量有限,加上购买者又多以自用为主,未来能出租的面积更为有限,但同时,这个区域又是承接市中心办公溢出的最佳区域之一,这种稀缺性决定了这一带的写字楼未来的价值空间非常具有想象力。”

  而在世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮看来,如今的运河CBD,很像深圳的福田中心,积聚从政府到品牌开发商的大量资源,统一规划,统一运作,潜力无限。

  好的开发商能使写字楼的租金溢价30%以上

  在世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮看来,一个值得购买的写字楼,应该具备四个方面的要素,地段、品牌、品质,以及后期的运营能力。“买写字楼不像买住宅,是一次性买卖,写字楼的价值,更多地体现在未来的运营能力上,一个好的开发商,能将租金溢价30%以上。”

  “这个方面,万通感同身受。万通在北京和天津等地都建设有万通中心,并且都已经成为当地的商务地标,与周边的写字楼相比,万通中心的租金溢价率非常高,一般的溢价都在30%以上。”杭州万通中心副总经理赵骏告诉记者。

  为了做出这种溢价率,杭州万通中心引入金仕堡为写字楼客户服务,还引入上海资源进行大客户的招商。

  世联地产集团综合体策略资源中心总经理许铮认为,大客户对于提升写字楼的整体品质意义非凡,“如果能引进世界500强的企业,或者能引入比较高端的像金融、投行、知名IT企业,整幢写字楼的形象就立起来了,其未来的租金也会跟着水涨船高。”而在赵骏看来,这正是万通的强项所在,“无论在国内的北京、上海,还是在国外,万通在这方面都有很好的资源。”

  除了带进来的大客户,赵骏还看重写字楼能提供给客户的细致服务,“譬如前阵子杭州万通中心,我们做了一个爬楼梯的活动,从物业费里拿出一部分钱出来做奖金,大家的参与度很高。平常我们也会做一些类似串门的活动,打破了企业与企业之间的壁垒,大家也觉得很好。时间一久,大家都觉得在这个地方办公挺好的,就舍不得搬了。”

  在马英枢眼里,如今的运河CBD,很像上海的徐家汇,离市中心5公里左右的距离,交通便捷、配套完善,具备相当的辐射能力,因此,对于该区域的租金,它也显得信心满满,“等到明年万通中心投入使用后,我个人的心里租金价位应在4元/平方米/天左右,等到运营四五年后,能达到5元/平方米/天,或者更好。这样的租金无论是投资回报率,还是年平均涨幅,都远在住宅之上了。”

文章关键字:杭州写字楼,杭州商务楼,杭州商务办公
来源:杭州日报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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