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商业地产去库存:从供需两端发力

  • 杭州写字楼网
  • 2016/7/26 14:14:33
导读:为了消化商业地产库存,不少地方采取了各种应对措施,其中包括“商改住”政策,允许商业用地调整成为住宅用地。

    为了消化商业地产库存,不少地方采取了各种应对措施,其中包括“商改住”政策,允许商业用地调整成为住宅用地。

  商业地产的库存压力有多大?先看一组数据。其一,最近国家统计局公布的数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。其二,有数据表明,到去年12月,全国写字楼平均空置率为18%,商业用房空置率达到30%。其三,二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上,一些城市甚至达100个月以上。由此可见,商业地产的库存压力还是相当大的。

  如何从根本上消化商业地产的库存?回答这个问题,要先从源头探究。

  一是总量过剩。在住宅市场出现分化的情况下,不少房地产开发企业就把商业地产作为开发的一个重点。据统计,2008至2014年,全国商业用房开发投资额增长了328%,明显高于同期住宅开发投资187%的增幅。在需求方面,以电商为代表的新型业态的异军突起,传统实体店受到了前所未有的压力,出现了集中关店现象,这一现象必然传导到对商业地产的需求上。受到供需两方面的夹击,供过于求的局面在所难免,特别是三四线城市,由于整体消化能力有限,这种供过于求的现象就更加突出。

  二是结构性过剩。很多商业地产项目缺乏独特的理念和模式,模仿式开发直接导致了经营层面的同质化现象。以购物中心为例,一方面数量上相对饱和,另一方面经营模式基本类同。通常逛过一个购物中心,就没必要再去逛其他的了。所以说,缺乏主题、缺乏特色、缺乏差异的购物中心,必然出现结构性过剩。

  与房地产去库存相比,商业地产的去库存更为复杂一些,涉及到地方的经济发展程度、消费能力、商业设施整体规划以及商业地产的运营水平等。“商改住”政策为商业地产找到了一条出路,但效果也因地而异。比如,商业地产库存突出的地方,同样也面临着住宅去库存的压力。所以,商业地产去库存,应该从供需两端发力。

  首先,在供给侧要严格控制数量的增长。这就要求地方政府必须转变一味追求数量的发展理念,在规划和用地审批过程中,严格按照市场规律和行业特点,按照商圈的容量要求,适当控制数量避免过剩。像四川就对商业地产库存较大的城市,严格控制新增土地供应和规划指标。

  其次,根据不同需求,提供差异化的项目产品。影响商业地产经营的因素比较复杂,除了要有好的地段、适宜的建筑设计外,对投资运营的专业化要求也比较高。所以,商业地产去库存,最主要的还是要在市场经营方面想办法,通过差异化经营,通过不同的主题功能设计和与众不同的服务,避免结构性过剩问题。

  病去如抽丝。商业地产去库存要有打持久战的准备,一蹴而就的想法,很可能欲速则不达。(原标题:商业地产去库存 从供需两端发力 评论员:魏稳虎)

关键词:商业地产,商业地产去库存,商改住政策
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  • 来源:中国商报
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