昨天下午，世邦魏理仕发布《2014年三季度杭州房地产市场回顾》。该份报告称，传统核心区优质写字楼持续表现出色，电子商务行业的旺盛需求带动武林及黄龙板块空置率均下降；高端公寓市场成交量虽有反弹，但整体市场供应压力犹在，而售价在一年半以后首次跌破4万元/平方米关口。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：在“新常态”下，核心区域写字楼及零售商业市场依旧坚挺，市场供应结构不平衡将进一步加剧，杭州房地产市场将在激烈竞争中走过未来几年的时光。

    优质写字楼：黄龙和武林板块租赁成交活跃

    今年三季度，写字楼项目西湖国贸大厦和万通中心交付使用，新增办公面积12.2万平方米，这两个项目均为非核心区的散售项目。由于新增供应体量大，而5.8万平方米的净吸纳量较上季度有所下滑，市场整体空置率也随之上升1.4个百分点至18.2%。

    杭州作为电子商务发展的前沿，电子商务租户正逐步成为该市场的一个主要需求来源。良好的交通可达性和高品质的办公楼也日渐成为电子商务行业选择办公楼的首要因素，并由此激发了传统核心区的办公租赁成交。三季度，携程从庆春商圈的乙级办公楼－杭州汽轮国际大厦搬迁至武林时代中心，租赁了整层1800平方米的办公面积；另一电子商务巨头则在德力西大厦租赁了五层多约10500平方米的办公面积。因此，武林和黄龙板块的空置率分别下降了1.0和0.1个百分点。

    三季度杭州优质写字楼平均租金平稳，为每月每平方米123元，环比微降0.4%，剔除新增项目因素与上季度持平。在钱江新城区域内，业主愿意用较低的租金去吸引新租户，从而使得钱江新城平均租金持续下降。中海油和某金融企业在浙江财富金融中心分别租赁了700平方米和1000平方米的办公面积。另外，微软从香格里拉酒店的办公地点搬迁至钱江新城的UDC时代大厦。

    未来六个月有3个项目将会交付，新增供应达19万平方米，均位于钱江新城。而在黄龙和武林板块，办公楼未来的供应有限，预计租金将继续上涨。销售方面，整体市场不温不火，住宅市场限购的取消没有给办公楼销售市场带来明显的积极影响。

    高档住宅：高端公寓售价跌破4万元关口

    三季度随着限购政策局部松绑直至全面放开，杭州住宅市场活跃度有所提升。由于之前市场存货高企，开发商更多地考虑去化库存而非着重加推新盘，因此本季主城区住宅新增供应环比下降27.7%，同比也下跌22.8%。开发商加大优惠促销力度加上政策面的不断宽松，不仅推动购房者加速入市，而且扩大了购房的需求基数。诸多利好因素叠加使得三季度主城区一手住宅成交达到8597套，环比大涨75.2%，较去年同期也增加14.3%。

    高档住宅方面，三季度单价在每平方米3万元及以上的项目共计售出741套，环比及同比均上涨38%。报告认为，高档住宅市场反弹幅度相对较小与前期促销力度较大的楼盘以刚需和初级改善为主，以及高端需求购房者往往在信贷方面受限更多有关。三季度高档住宅价格继续下跌，高端公寓平均售价环比降2.0%至每平方米39324元，杭州高端住宅均价在一年半以后首次跌破4万元关口。

    零售物业投资：杭州位列仅次上海北京为最佳投资地

    世邦魏理仕（CBRE）昨日发布特别报告《MarketScor（市场调研）：中国物业投资指南之零售物业篇》，分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会，并得出结论：杭州位列仅次上海北京，为零售物业的最佳投资目的地，对于二线城市（如沈阳和无锡），则建议投资者在进行零售物业投资时要多加谨慎。

    杭州优质零售物业存量和空置率均列17个主要城市之末

    市场供应稀缺是杭州优质零售物业市场最显著的特征，物业存量规模小且市场空置率低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，排在17个主要城市之末。同期，杭州优质零售物业空置率仅为1.7%，为17个城市中的最低水平。

    优质的城市观光资源和辐射区域内的庞大消费能力，使杭州不断地吸引国内外零售商进驻并进行扩张。在世邦魏理仕2014年出版的《零售业全球化进程》报告的国际品牌城市渗透度和世邦魏理仕统计的主要奢侈品牌开店数量这两项排名中，杭州均列国内二线城市之首，且位居一线城市中的广州和深圳之上，仅落后于上海和北京。当国内不少二线城市面临供应井喷的局面时，旺盛的商铺需求和稀缺的新增供应使杭州优质零售物业市场持续处于供不应求的状态，并推动租金快速上涨。根据世邦魏理仕研究部的统计，过去三年间（2011年二季度至2014年二季度），杭州优质零售物业首层商铺租金指数累计增长20.9%，远高于同期二线城市平均涨幅的8.7%，也快于全国指数9.5%的增幅。

    百货“类购物中心化”成趋势 快时尚及设计师品牌扩张活跃

    而在世邦魏理仕昨天发布的《2014年三季度杭州房地产市场回顾》中，优质商铺市场部分同样显示，三季度百货“类购物中心化”的改造愈加频繁，快时尚及设计师品牌在杭城扩张活跃。

    今年第三季度，位于五福天地的天虹购物中心正式开业，总营业面积约73000平方米。一些流行品牌已经入驻，包括马威、史朋费尔、必胜客和咖啡陪你等等。同时，由于天虹购物中心尚有部分空置面积，且杭州大厦D座和杭州百货大楼有少量店铺空出调整，三季度商铺市场空置率略升1.1个百分点至2.9%；同时，底层平均租金较上季度上涨1.0%，为每天每平方米37.6元。

    三季度快时尚和设计师品牌表现活跃。在湖滨商圈，Zara将其利星百货店扩至三楼，而Forever 21的杭州首店也于三季度开张；在钱江新城，万象城本季引入两个设计师品牌——Marni和D2C。随着消费者日益重视购物环境及购物体验，百货商场的“类购物中心”化改造愈加频繁。银泰百货西湖店三季度闭馆装修，开业后将把快时尚作为主力店，并引入家庭生活、轻奢等新元素。杭州百货大楼也将与银泰百货武林店合并，以一条连廊连接，合并后称为银泰武林总店。此番合并调整旨在解决原先两个邻近的百货之间的同质化问题，并增加餐饮、娱乐等体验化消费元素，三季度的一个相关案例即内地首家维尼熊生活主题馆在杭州百货大楼一、二层开业。

    未来6个月中，还将有湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城这三个项目开业，带来近25万平方米的新增供应。上述项目均预租良好，而核心商圈的有限供应预计将令租金在短期内继续小幅上升。万达广场和中大银泰城开业后，从商圈体量和级别方面，都会给城北商圈带来一定的人气。