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限贷松绑杭州楼市何去何从?

  • 杭州写字楼网
  • 2014/10/9 14:33:36
导读:作为近期最重磅的楼市政策,限贷松绑已在市场中持续发酵。虽然目前的银行细则尚未出台,但是对于不少开发商以及购房者而言,限贷松绑再加上不久之前的限购全线取消,这一系列政策组合拳将对市场产生深刻影响。限贷松绑之

  作为近期最重磅的楼市政策,限贷松绑已在市场中持续发酵。虽然目前的银行细则尚未出台,但是对于不少开发商以及购房者而言,限贷松绑再加上不久之前的限购全线取消,这一系列政策组合拳将对市场产生深刻影响。限贷松绑之后,杭州楼市将会何去何从?

  限贷松绑威力大过限购

  “仅仅是限购取消,并不会改变市场基本面。只有限贷放开,市场才会出现根本转向。”限贷松绑之前,多位业内专家以及市场人士,坚定地认为在杭州楼市当前的市场状况下,限购取消的市场效应是有限的。只有限贷松绑,市场需求才会得到有效激发。

  此前有市场人士预测,限购取消大概可以激发15-20%的市场需求。“增加20%左右的市场需求,这对当前的市场供需格局并不会产生太大的变化。”万科杭州负责人对限购取消的市场效应持谨慎乐观态度,认为并不能把“宝”全都押在“限购”取消身上。

  事实上也确实如此。限购取消固然已经取得短期效应,8月杭州市区成交量相比7月涨幅超过30%。但是,限购取消的作用只是在短期内增加了购房者的数量,并没有提高购房者的购买力。限购取消之后新增的购房者,当他们陆续买完房子之后,市场就会面临后续购买力不足的问题。尤其是在9月的后半个月,成交量呈逐渐回落态势。如果没有新的政策对市场进行刺激,需求很有可能重新回归疲软。

  与限购取消不同的是,限贷松绑通过降低首付比例以及下调房贷利率,使得购房者无论是首付成本还是按揭负担,都大为降低。虽然同样没有增加购房者的购买力,但是限贷松绑却可以使得一部分将原先不具备购买力的购房者,得以有实力加入购房大军。

  正因为如此,一些市场人士认为,限贷松绑可以激发30%以上的市场需求,其市场效力大于限购。而且从全国层面而言,限购只是少数城市的地方政策,而限贷则是全国性的政策,限贷政策的调整影响面要广得多。

  先放开限购再放开限贷,从政策制定者的这一步骤来看,也足可以看出限贷松绑的市场效力要大于限购。限购取消之后,大多数城市的房价并未出现反弹,这也是限贷松绑政策出炉的重要原因之一。限贷松绑是比限购取消更猛的一剂药,无论是政策制定者还是市场人士,都深刻知晓这一点。只有当限购取消未见明显成效之时,限购松绑才会作为后续政策被推向市场。

  不应对市场抱过度期待

  央行公布的房贷新政,除了明确首套房贷利率最低可享7折优惠之外,还扩大了首套房贷的认定范围。比如,按照以往“认房又认贷”的规则,如果一个家庭名下已经拥有一套房产,无论是否已经还清贷款,再次购房都算二套,而松绑之后的房贷政策规定这一种情况参照首套房贷,也就是说不但首付可以3成,贷款利率最低可打7折。这也意味着,原本受到限贷政策严重误伤的改善型需求,将会在新政实施之后得以迅速回升。此外,二套以上房贷政策,也由过去的“禁贷”变为“好商量”,而这也显然有助于高端市场回暖。

  无论如何,限购和限贷相继松绑乃至取消,这是明确无误的“救市”信号。它对市场的刺激作用以及给予购房者的“正能量”,显然有助于市场信心的提振和转暖。也正因为如此,楼市继续向下的市场基础已经不复存在。

  但是,这并不意味着杭州楼市就此向上,重现2009年的暴涨行情。汉嘉地产副总经理陈焕春认为,杭州楼市虽然已经度过最艰难的时期,但是鉴于当前的市场库存量高企,限贷松绑并不能根本改变市场供需关系。“这次房贷政策调整受益最大的是改善型需求,首付比例以及贷款利率都大幅下调。但是这部分购房需求在整个市场中的比重并不是最大的,不足以改变市场基本面。杭州楼市在限购取消之后成交量大涨,可是库存量不降反涨,目前库存已突破14万套,供大于求的市场状况并不会因为房贷新政而立刻改变,未来楼市的主旋律依然是‘以价换量’。”

  景瑞地产营销总监丁浩也认为,政策见底并不意味着市场见底。由于市场环境已经发生了较大的变化,期待2014年的四季度和2009年的二季度一样,几乎不可能。

  来自杭州开发商方面的信息,受限贷松绑消息的影响,一些楼盘纷纷加快了推盘节奏,但是到目前为止,还没有一个楼盘明确表示将会趁势提价。本月杭州将有50多个楼盘有推盘计划,为数不少的楼盘依然表示将会开出板块最低价,可见房贷新政并不可能阻止价格战的进一步蔓延。近期网传多家房企将会上调产品价格,事后证明这只是一场“恶作剧”。楼市才刚刚见底,显然并不具备全面涨价的条件,尤其是在当前库存压力有增无减的条件下。

  高库存需较长时间消化

  高企的库存,这是当前杭州楼市的一个基本现状,并将对最近一年左右的市场走势产生深刻影响,即便限贷松绑之后也不例外。

  杭州楼市的真实需求有多大?查阅历史数据可以知道,成交最好的一年是在2009年,杭州市区(包括余杭、萧山)新建商品房共成交10.6万套。而在限购之后,杭州楼市的成交量骤降,2013年市场大幅回暖,全年新建商品房成交8.6万套,位列历史第二位。

  如今限贷限购已经松绑,杭州楼市是否可以回到2009年?答案是很难。2009年对购房者而言无疑是最为幸福的一年,首付三成甚至是二成,房贷利率7折优惠,甚至还有契税补贴。而且当年的购房者中,温州、台州等地的投资客占了相当大的比例。现如今即便限购取消,温州、台州等地的投资客早已自顾不暇,像前几年那样全力冲进杭州楼市的可能性并不大。也就是说,限贷松绑之后的杭州楼市,需求回不到2009年。当然,有可能高于去年,能够实现10万套的成交量,已是一个非常理想的数据。

  即便杭州楼市一年可以去化10万套,但是相对于高企的库存量而言,仍然是力不从心。截至10月8日下午,杭州市区(包含余杭、萧山)可售商品房源总量已达14.1万套,创下历史新高。而随着本月开盘高潮的涌现,到月底库存量还会进一步攀升。仅目前的这一库存量,按照一年10万套的销售速度,差不多需要14个月的时间去消化。

  更为严峻的是,杭州楼市的潜在供应量惊人。据统计,仅去年出让的土地,建筑面积就高达2100万平方米,相当于21万套房源。这些潜在供应量,目前已经入市的尚不足20%,这也就意味着供应高峰将会一直延续至明年。

  此外,市场的另一重要变数就是,首套房贷利率7折优惠,究竟是“阳光普照”,还是只属于少数人的奢侈品。如果多数人不能享受这一政策优惠,楼市就很难被彻底激活,回暖之旅也就会更加漫长。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,就全国而言,年底可能看不到全面的反弹。信贷放松刺激需求,但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市,年底还看不到明显反弹,可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。对于杭州楼市而言,只有当库存开始下降,才能真正实现回暖。

关键词:杭州楼市,杭州限贷松绑
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