近日,戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕“五大行”相继发布2014年第一季度广州房地产市场报告,一致显示今年第一季度,因为国内企业租赁需求稳定,带动广州甲级写字楼空置率下降,天河北及珠江新城优质写字楼业主叫价能力增强;展望后市,各机构均预测,国内企业扩租及升级需求将支撑广州甲级写字楼租赁市场,供应压力的下降将促进广州甲级写字楼整体租金稳步上升,虽然受政策因素影响国企大桩交易将减少,但民企需求依然旺盛,预计一手写字楼散售市场仍将持续活跃。

    市场回顾

    优质写字楼受青睐 空置率降至12.2%

    报告显示,2014年第一季度,由于没有新项目落成,广州甲级写字楼市场总存量维持在372万平方米,净吸纳量由上季度的18万平方米放缓至4万平方米,来自国内企业稳定的租赁需求带动空置率下降至12.2%,环比下降0.6个百分点。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出,由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河商圈及珠江新城等优质写字楼,因此业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金继续上升。另一方面,由于面临租户流失,部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。受珠江新城优质写字楼租金上升的带动,本季度末全市平均租金环比增长0.9%,达157元/平方米/月。

    资本值增长放缓 平均资本值环增0.7%

    与此同时,写字楼资本值增长出现放缓。国企购买写字楼需求受政策性因素制约,导致整体需求受到一定影响。再加上自过去几年资本值升幅较快,投资写字楼购买门槛上升,导致部分私人投资者采取观望态度。本季度投资需求以民营企业买家的写字楼自用购买需求为主,甲级写字楼平均资本值达37500元/平方米,环比增长0.7%。

    后市展望

    供应压力下降将促整体租金向上

    展望后市,各大中介机构纷纷指出2014年广州写字楼市场将出现供应压力下降的机遇,仲量联行的报告指出2014年全年广州甲级写字楼市场新增供应竣工面积将仅有16万平方米,是全部位于珠江新城的单一业权项目。因为2014年中的新增供应目前预租情况都非常良好,已超过60%。较低的新增供应量和项目较高的预租率,加上写字楼项目开发商本身的自用面积,以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求,将带动广州甲级写字楼的空置率进一步下降。

    另一方面,虽然年初各方面的经济数据例如投资和消费方面仍然呈放缓的局面,但市场仍然预期进一步经济改革措施的出台将有利金融业和其他相关产业的发展。再加上,广州租金的平稳发展态势,将继续有利带动盈利能力不俗并有业务扩张需求的本土企业从非甲级升级搬迁到甲级写字楼。同时,预期经济刺激计划会带动更多珠三角及其它国内企业在广州设立新办公室,同时也会推动现有企业对写字楼的扩张及升级需求。珠江新城及天河北由于其商务氛围成熟及拥有更优越的写字楼硬件设施,将受到有搬迁及升级需求的企业的青睐;越秀区写字楼由于其设施老化,或会有部分租户外流。

    由于全市整体空置率将继续保持下降,而新增供应预租率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱,整体租金水平预计将稳步上升。位于天河、珠江新城空置率较低的优质写字楼业主租金叫价能力将增强。即便如此,珠江新城区内竞争也逐渐激烈,越来越多新项目逐渐加入提前预租行列,将压抑整体租金增幅过快。而部分位于天河北及越秀区的旧写字楼业主或会采取更灵活的租金立场吸引租户。

    投资市场将更活跃,新兴区域受关注

    从整体上看,随着国内投资和消费指标放缓,市场预期中央政府和地方将推出进一步经济改革措施来维持今年全国GDP7.5%增长的目标。从短期刺激经济发展的考虑,经济改革措施从拉动投资增长和城镇化的可能性较大。这将巩固以实业和金融为主营业务的行业发展,从而鼓励企业扩充业务和整合总部资源的需求,成为未来写字楼市场发展的推动因素。

    曾丽指出,虽然预计国内信贷市场仍然从紧,但目前看,大多数大型开发商的资金链仍相对充裕,预计后市不会存在过大的降价压力。另一方面,政府对国有企业办公用房的相关限制政策,预计对大宗买卖造成一定影响,然而受民营企业对中小面积写字楼购买需求的支持,一手散售物业市场预计将持续活跃。

    仲量联行广州投资部总监刘裕通也表示,与2013年相比,今年广州房地产投资市场的投资活跃度将进一步提高,投资主体将更为丰富。受政策影响,商业物业的投资比重将继续上升。随着广州中心区域可供开发的土地资源日益枯竭,近年政府着力推动的广州国际金融城、高铁南站片区、南沙片区等新兴区域也开始受到投资者的密切关注。可以预期,有国家政策支持,自身规划也较完善的新兴区域,将成为未来的新投资热点。

    特别关注
    珠江新城 写字楼仍可消化5年
    新区域物业质素将继续攀高

    戴德梁行华中区企业服务及写字楼部主管及董事梁学森指出,过去三年广州甲级写字楼市场年均吸纳量28.3万平方米,考虑第三产业增加值的增幅10%-12%,预计未来五年广州珠江新城甲级写字楼的年均吸纳量可达30万平方米,要消化掉目前全部存量大概需要五年时间。戴德梁行方面预测,到2020年,珠江新城的甲级写字楼将基本满租;信息科技 、金融、专业服务、外资企业区域总部仍然是主流客源。

    未来五年,珠江新城仍将是广州甲级写字楼市场的热点区域,但一些新的区域,如万博、国际金融城、琶洲、南沙等商务区的开发进度将加快,填补珠江新城开发完毕后的空白。未来广州新商务区内的甲级写字楼在地理,硬件上将承继珠江新城区域内甲级的硬件配置优势,甚至超越现有硬件水平发展。