都说2010年是楼市调控年，但调了住宅，喜了商业。接二连三的政策，限制住宅的同时，却把越来越多的资金赶到了商业地产的池子。据统计，今年就新增8个大型购物中心，预计2010年全年商业地产供应将达100万平米。业内人士预计，2011年新增的商业面积将持续这个水平。看来，只要住宅不放开，商业地产还将继续“给力”大势。

    商业项目郊区化明显

    无论商铺还是写字楼，郊区化的态势在2010年日益凸显。

    据21世纪不动产商业地产统计，今年下半年以来预计开业的商业项目中，有46%的项目分布在北京城六区范围内，剩下的54%项目均分布在北京11个新城范围内。而中原地产的数据显示，2009年北京城区新增的8个大型购物中心中，7个在三环内，2010年新增8个大型购物中心只有3个在三环内。

    商业项目分布郊区化趋势明显，有越来越多的开发商开始看好北京新城地区的广大商业地产市场，纷纷前往新城地区开发商业项目。

    新型商圈正在崛起

    与郊区化的同时，新兴住宅区域形成的新兴商圈正在崛起。

    21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，随着城市的发展，迅速涌现多个新兴住宅区域，由此兴起的新兴商圈成为了商家拓展开店的重点。这些区域以其较低的租金和巨大的潜在市场带来的丰厚利润吸引着众多商家。据蔡宇翔统计，昌平、通州这两个区的商业需求面积已经超越了供应面积，说明大部分商家对两区未来的发展潜力表示看好。

    商业年供应达百万

    据中原地产统计，2009年商业地产市场新增供应达132.73万平方米，新增商铺7905套。2010年1-11月份商业地产市场新增供应仅为94.6万平方米，新增商铺9393套，预计2010年全年商业地产供应将达100万平米。

    2010年北京商业用房供应量仍以朝阳区为最多，供应面积27.4万平方米，占整个北京总供应量的37.5%；其次为通州区，供应面积为17.9万平米，占比为24.4%；东城区位列第三，供应面积为8.8万平方米，占比为12.1%。

    中原地产预计2010年全年将延续这一供应态势。

    写字楼供应超140万

    自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后，供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆，但由于经济危机的持续影响，写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同2008年基本持平，达到167万平米。

    2010年随着全球经济逐渐走出衰退，以及国内经济的稳定增长，北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰，全年供应量将超过140万平米，其中将近半数为自用为主的甲级写字楼。

    小商铺是投资主流

    在2008年下半年金融海啸影响下，商业市场存量较大，伴随着2009年楼市整体转暖，商业市场需求呈现反弹。进入2010年，1-11月份商业市场期房成交达到了95.3万平米。按这一趋势预测，2010年全年商业市场需求有望突破100万平米。

    进入2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商铺面积仍然集中在80-130平米，单铺普遍总价在200万元-350万元之间。2010年商铺市场中投资客群的投资心态越来越积极，因商铺市场受楼市调控政策的影响较小，因此受到了一些投资者的关注。

    专家评论

    转眼之间，北京已伴随着寒风进入了一年的尾声，回顾一年来北京商业地产市场的发展，感慨良多。

    商业地产黄金十年将来临

    从发布《北京市2005-2009商业地产白皮书》时，我就预测随着楼市政策的不断出台，住宅市场的发展空间将被大大压缩，而商业地产将接过住宅的接力棒，延续下一个“黄金十年”。

    不出所料，随着政府针对住宅市场投资过热、房价上涨过快等现象出台一系列调控政策，涉及信贷、税收、拿地监察等多个方面，严厉的政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘，销售价格及速度难以达到预期水平，回款困难，因而纷纷转身投入了商业地产开发的浪潮之中。由于贷款及购买套数方面的限制，大多数原本还处于观望状态的投资者正大批量地退出住宅地产市场，再加上保监会对于保险机构在不动产投资方面的放松，大量资金的涌入又为商业地产发展打了一针强心剂。

    我们有理由相信，在未来，商业地产的发展速度将会进一步提升。之前由于住宅地产过热，北京部分地区甚至出现了商住倒挂的现象，商业地产的价值被严重低估。也正因为如此，在多种因素影响下，商业地产市场的价值被重新评估，原本住宅商业冰火两重天的发展态势将逐渐扭转。商业地产已与住宅站在了同一起跑线上。

    除之前提到过的保险资金投入，货币金融市场上的变化也悄然影响着投资者们的投资方向。

    由美国发起的货币战争直指中国，人民币被迫升值，通货膨胀预期越来越高。将人民币放置于银行中无异于隐形贬值，因此，越来越多的人考虑如何利用手中的钱，创造更多的价值。目前中国的投资渠道相对较少，股市长期处于较不稳定的状态，影响因素众多。之前有不少投资者都将目光聚集到了住宅市场上，但在当前的市场环境下，无论是从首付、利率还是投资回报率等方面考虑，投资商业地产都明显优于投资商品住宅。因此更多的投资者会将投资眼光转向商业地产，寻求长期稳定的收益回报。

    另外，人民币升值预期也带动了大量外部资金流入国内，也就是所谓的“热钱”。国际投资市场一直处于不甚乐观的情形，而中国的蓬勃发展则吸引了众多出逃的热钱，房地产市场也成为了这部分资金选择的重点。在楼市新一轮调控背景下，目前国际热钱投资特点是：产权型投资为主，开发型投资为辅；二、三线城市为主，一线城市为辅；商业地产投资成为新兴投资热点。由此看来，商业地产可借助目前资本市场的力量，得到进一步的发展。

    21世纪不动产统计了今年下半年开业的商业项目。从这些商业项目的行政区分布上看，有46%的项目分布在北京城六区范围内，剩下的54%的项目均分布在北京11个新城范围内。商业项目分布郊区化趋势明显，有越来越多的开发商开始看好北京新城地区的广大商业地产市场，纷纷前往新城地区开发商业项目。

    从体量上分析，5000平米以上的商业项目市场占有量很大。由于商业地产行业发展已经进入了一个较为成熟的阶段，小体量、业态单一的商业项目已经不足以满足消费者日渐提高的消费水平和日趋理性的消费习惯，因此，越来越多的航母级体量的商业项目应运而生。

    另外，从商业形态上分析，社区商业以及购物中心类业态所占比重较大。受上半年内密集出台的稳定住宅地产市场新政影响，原本不被看好的住宅配套底商类产品的价值逐渐被开发商所重视。借住宅新政之势，开发商纷纷重新包装住宅底商。伴随着人民生活水平的提高，消费者对于档次高、业态丰富的综合购物中心类项目的需求也日益增长。因此，各大购物中心类项目纷纷入市。

    随着北京周边非传统商圈地区发展提速，开发商与经营商户均将目光放在了拓展新兴地区市场上，购物中心类型商业也受到了追捧，商户和开发商也意识到了购物中心类商业物业的优势所在。如能根据市场情况，寻找消费者、经营商户及开发商的契合点，进行专业的运营操作，将会有越来越多的优质商业物业出现，为目前的商业市场添砖加瓦。

    总的来说，有了今年良好的开端，可以预见未来几年内的商业市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。