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选写字楼要重视开发商运营模式

2014/2/10 14:34:09 杭州写字楼网 浏览: 【字体:

  尽管日前有专业机构预测,佛山写字楼将面临供过于求的风险。但去年以来,写字楼无论是供应还是投资,热度都不减当年。面对新一轮写字楼入市潮,业内人士提醒投资者,选写字楼不光看地段、业态、品质,还要重视开发商的运营模式。

  季华路上的写字楼目前出租行情普遍较好。

  市场:最贵写字楼1.8万元/㎡

  “佛山写字楼供应量大,主要集中在佛山新城、季华路、千灯湖这些主要片区。”无极物业绿景店营业经理李旺介绍道,佛山在售写字楼的定价不算高,与广州、深圳写字楼动辄六七万元一平方米的售价相比,佛山尚处于“价格洼地”。

  记者了解到,去年以来扎堆入市的一批优质写字楼,售价都未超2万元/㎡。如保利中心目前售价为1.7万~1.8万元/㎡,佛山万科广场在售中区高楼层单位均价1.5万~1.6万元/㎡,禅城绿地中心一期写字楼售价也仅为1.4万~1.7万元/㎡。再看今年春节前后入市的新写字楼——位于季华西路绿岛湖的金盈绿岛国际中心,面积段涵盖177~1756㎡,均价仅为5000元/㎡;位于金融高新区的嘉邦国金中心预计春节后开售,相关负责人表示,“价格一定有惊喜。”

  租金:季华路写字楼月租65~100元/㎡

  租金方面,季华路是目前禅城租金最高的地段,其次是祖庙商圈。据李旺介绍,目前季华路商务区租金约85~90元/㎡,其中金海广场租金约80~100元/㎡,租客以银行、金融机构为主;卓远国际月租金约65~80元/㎡;恒福中心租金约70~80元/㎡。祖庙商圈的租金水平在65~70元/㎡,其中ICC的租金在70元/㎡左右。在南海,千灯湖片区租金最高,如承业大厦、金安大厦等,租金在65~75元/㎡。“以出租率来看,现有写字楼出租情况都比较乐观,只有部分写字楼商务氛围还没形成,比较难出租。”李旺介绍道。

  业内人士同时认为,目前佛山租金尚处较低水平,源于高端写字楼缺失,未来仍有上涨空间。“目前新开建的写字楼品质有很大提升。预计未来这些项目面世之后,佛山写字楼的品质及租金水平将会出现较大提升。”佛山经纬地产市场部总监郭亮表示,在优质写字楼集中区域,租金很大可能突破100~120元/㎡。

  租客:只要地段好,不怕租金高

  记者走访发现,地段是投资客挑选写字楼的关键,也是租客的首要考虑因素。

  章先生是一家小额贷款公司的老板。去年年初公司刚刚成立时,章先生便在金海广场租下了一整层作为办公场地。金海广场是佛山租金最贵的写字楼之一,章先生的公司刚刚成立规模不大,完全可以选稍微便宜一点的写字楼办公。但章先生自有一番道理,“只要租金在可承受范围,都要选地段最好的写字楼。”

  章先生认为,地段决定了访客量、办事效率、交通便捷性,乃至公司是否能借力地段的商务氛围。其次,写字楼的品质也是考虑标准。“从办公环境可以看出你的公司的地位、能力,增加客户的信心,所以也要尽可能选择品质高的写字楼。”

  投资客:投资热情不减,多为连层入手

  与佛山写字楼供应热度相对应的,是佛山写字楼投资热度。据多处写字楼销售人员反映,一口气买下连层写字楼的买家并不少,甚至有来自广州的买家。

  投资是阿炜和朋友经常讨论的话题,写字楼投资在他们看来是新方向。“佛山高档写字楼还不算多,随着城市发展,写字楼会是一个趋势。另外,佛山写字楼价格还能接受。”几经对比后,阿炜入手了保利中心一套单位,面积100㎡,售价1.73万元/㎡。“选写字楼除了看地段,还要选品质好的。”

  然而阿炜表示,100㎡户型并不是他最“心水”。如果有足够资金,他会买下几套打通用,甚至买下一两层都没问题。“一般来说,大面积的写字楼比较好出租,更能吸引大公司,租金也更高。”阿炜告诉记者,“但好在这里定位高端,环境也好,相信小户型也不怕租不出去,租金突破100元/㎡/月也有可能。”

  小算盘:佛山写字楼 回报刚“及格”

  据戴德梁行市场专业人士介绍,中小投资者投资写字楼应先计算年回报率,如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报,可以根据国际专业理财公司的计算原则,即“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。还有个方法就是计算投资回报率,即“月租金×12/购买房屋总价”。目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为6%~8%之间,如果估算的回报率能达到这个数值,则较适宜投资。

  记者算了一下,目前佛山写字楼最高为1.8万元/㎡,月租金最高是100元/㎡,照此计算回报率为6.6%,刚刚达到“及格线”。

  投资建议:

    金海Mcity营销策划部经理 张功清:重视开发商的运营模式

  投资写字楼,一选中心地段,二选高品质,三还要看开发商的运营模式。在这方面,建议挑选开发商自持一部分物业的写字楼,如金海广场、卓远景峰便是成功案例。完全出售的物业,产权过于分散,没有一个主心骨,不利于整体氛围的形成。由开发商自持的物业,好比有“靠山”,主体会由开发商根据项目定位统一规划运营,更利于形成聚集效应。

  佛山经纬地产市场部总监 郭亮:综合体写字楼更抗风险

  综合体能提供一站式需求,满足城市人群在工作之外,对休闲、娱乐的需求。其次,高端写字楼借助商业综合体的形态,加上开发商专业的招商、运营团队,其租赁问题更好解决。相对于较独立的写字楼来说,综合体写字楼更具抗跌力和升值力。

文章关键字:写字楼,选写字楼,写字楼租金
来源:佛山日报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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