站在成都任何一栋高楼上向市中心天府广场方向望去，位于人民南路红照壁三栋正在施工的近200米高楼醒目异常，他们是成都仁恒广场和成都航天科技大厦，建成后都将是甲级写字楼。“明年人民南路的写字楼供应量肯定很大，但从去年年底至今租金价格出现20%甚至更大降幅，写字楼投资收益率出现下降。”业内人士表示，实际上成都的写字楼可能面临供过于求，明年局部区域的库存压力会比较明显，投资者也应该降低投资收益预期。

    投资客：

    数据分析 投资告诫：

    租金出现调整租金收益不到6%

    在人民南路二环路外侧购买了300多平方米甲级写字楼的王先生很郁闷：“去年楼市最火爆的时候所有地产圈内的朋友都劝我买甲级写字楼，当时每平方米的购买价格接近一万三，写字楼交房都好几个月了，竟然一直没有出租出去，最近终于出租了，但租金只‘地板价’———每平方米月租金只有65元，这仅仅是周围乙级中档写字楼的价位。”王先生告诉记者，因为他购买的是带中央空调的甲级写字楼，每平方米每月的物管费就高达18元，交房后他每个月必须交的物管费就是五六千元。如今租这么低的价格，如果把各项投资成本都加进去，现在的年收益率很难说有5%。

    “去年受到地震、全球金融危机的影响，再加上国航世纪中心、力宝大厦两栋大体量新建甲级写字楼的入市，年底时甲级写字楼市场空置率达到了31.4%。”据高力国际的跟踪调查，不少公司因金融危机等影响都推迟了扩充或搬迁写字楼的计划，或者将公司从昂贵的甲级写字楼搬到更具性价比的写字楼去，反而一些地段和配置较好的乙级写字楼更受市场欢迎。

    数据分析：

    甲级写字楼明年供过于求

    国际五大行之一的高力国际主要针对高端写字楼和豪华公寓住宅领域，据高力国际统计，截至2009年7月，高力国际预测2009年成都市甲级写字楼市场整体空置率会在20-25%之间，较2008年有一定的下降。而今年人民南路沿线写字楼空置率会在20-30%之间，但由于明年（2010年）集中供应的21.7万平方米的甲级写字楼，人南沿线的空置率会快速上升到50%-60%。

    高力国际二季度市场调查报告指出，今年二季度甲级写字楼在租金和售价上虽然需求稍有增加，但市场前景尚不明朗，全市租金和售价较上季度没有变化，平均月租金报价约为105元/平方米，平均售价约为每平方米11900元。高力国际预测今年下半年将有超过8万平方米的市场供应（喜年广场），预期未来市场平均空置率将有所攀升，同时因需求客户选择范围的增加，写字楼投资购买群体可能将在一定时期内持币观望。

    以人民南路沿线的甲级写字楼为例，高力国际预测今年该区域无新增写字楼供应，但明年（2010年）新增的21.7万平方米甲级写字楼供应将全部集中在人民南路沿线，而该区域实际能够消化的恐怕只有50%左右，东大街区域的情况稍好，除今年下半年新增供应的喜年广场8万平方米外，明年将无新增供应，随着政府对东大街金融一条街的规划深入以及地铁2号线的修建，未来该区域甲级写字楼市场相对看好。而在传统CBD区域，近期无新增甲级写字楼供应，原有写字楼设施设备老化，预计需求量还将出现不同程度下降，随着经济环境好转，很多企业重新计划扩充面积或搬迁写字楼，市场对写字楼的需求有所回升。“这也仅仅是我们的预估，市场具体情况有可能发生变化，但总体而言甲级写字楼市场肯定会供过于求。”高力国际地产研究人士告诉记者。

    投资告诫：

    投资者应降低投资收益预期

    高力国际制作的成都未来主要甲级写字楼供应图表清晰显示，2012年成都甲级写字楼的供应量将达到峰值，而明年投入使用的新希望大厦、仁恒广场、锦江国际、航天科技大厦四个甲级写字楼全部集中在人民南路沿线，而未来三年，拉德方斯、中国水电大厦、中航城市广场、协慧智谷、中信广场、中天盈项目、中航国际广场、中汇广场2期、希尔顿项目等众多甲级写字楼都集中在南延线。可想而知，南延线将是甲级写字楼竞争最为激烈的区域。

    “由于市场在短时间内集中放量，会导致空置率瞬间上升至50%-60%，但是这个空置率会随着时间的推移会降至合理的水平。至于这个水平如何，和成都在明年的经济运行水平密切相关。”高力国际研究人士说。

    博远置业副总经理何善文承认当前甲级写字楼市场面临的巨大压力。“金融危机对写字楼租赁市场确实造成了较大冲击，一些写字楼租金都出现了不约而同的下调，有的甲级写字楼租金只有60多，但加上十多二十块的物管费，其实租金价格已经在80多，这样的价位水平肯定缺乏竞争力，因此甲级写字楼受到的冲击比乙级或普通写字楼都更大。”何善文表示，现在大家都在调整投资收益率的预期，此前大家认为写字楼投资收益至少要在8%以上，但现在的投资收益实际上在6%左右，投资者应该降低投资收益预期。