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北京商业地产投资火热 买商铺三大类型值得考虑

  • 杭州写字楼网
  • 2013/7/4 14:51:10
导读:  由于不受限购、限贷等政策影响,从去年年末至今,包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产都相当火热。“北京商业地产存在很大机会,核心区域可销售的项目越来越少。因此,预计未来优质物业的商业价格还会不断上

  由于不受限购、限贷等政策影响,从去年年末至今,包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产都相当火热。“北京商业地产存在很大机会,核心区域可销售的项目越来越少。因此,预计未来优质物业的商业价格还会不断上涨。”克而瑞北方事业部商业咨询中心总经理龚安华对记者如是说。而就投资者最关注的几个热点问题,记者与龚安华进行了面对面的交流。

  记者:对于投资性购买商业地产行为,现在是否为一个好时机?对于这种时机,投资人应如何把握?

  龚安华: 以目前市场情况看,大中型城市商业地产存在很多机会。一方面,现在中国投资渠道狭窄,商业地产是不错的选择;另一方面,无论是住宅还是商铺,现阶段,都存在价格上涨势头。北京住宅租价上涨一轮,商业租价就会上涨一轮。租金的收益带动了价格绝对值的上涨,也带动了其本身价值的上涨。因此,现在投资还是有很大机会的。而投资人在把握投资机会时,首先是看项目所处的地段和位置,其次要选具体的地段位置。

  记者:从投资区位上来看,什么样的地段更具有优势?

  龚安华:根据地段等各方面因素可将商业地产分为三个类型,第一类是租赁的商业地产,是纯粹的核心商业。例如北京几大传统商圈,这些地段无论是租金还是未来出售的价格一定奇高无比。虽然这类产品已经被前几波投资者消化殆尽,一旦出售即是天价,但商业价值非常好,仍值得投资。第二类是商务型商业地产。虽然消费时段相对于普通商业要短一些,但客户需求量高,而有商务人群需求的商铺价值也比较大。第三类则是临近地铁或大型住宅区的周边商务楼,但可能要随着人口的入住发展,需要考虑收益时间长短。就目前来讲,第一类肯定非常稀少,第二类商务型还有一定存量,而第三类则是市场聚集重点,有很大投资价值。

  记者:现阶段,不少投资商业地产的人士并不以自持为目的,而是在价格上涨后转手出售,对此您怎么看?

  龚安华:如果市场涨幅较高,这样做是划算的。但商铺的成交过程要求比较高,要缴纳很多税费,所以除非涨幅很高,缴纳税金后还有盈余,否则不是很划算。无论是出租还是出售,商铺需要一定的年限才能体现价值。即便是卖也最好是自持一定时间,养起来后再出售。如果资金没有太大压力,能够出租,我认为还是长期持有商铺比较划算。

  记者:投资者投资商铺时,应如何计算成本和收益,估算投资前景?

  龚安华:我们来算一笔账,以500万元全额购买为例。根据银行5年以上贷款利率对比,一年的租金至少应达到定期存款的额度,即30万,如果一年的租金收不到30万,意味着机会成本太高了。此外,还需要考虑空置期、中介费、房产税、营业税开发票等成本价。如果成本价小于租金收益就是合适的,因为除非区域非常差,否则基本上未来租金属于看涨状态,收益肯定逐渐走高。如果是贷款购买的,就需要加上银行按揭月供和成本,再与租金做对比。

  另外,可以根据总账计算,用收益和成本做对比,只要15年~20年总体预算能收回成本,即全款的500万元或贷款购买首付的250万元,就建议投资人长期持有。收回成本之余,还能盈余一套商铺,而15年~20年间商铺增值部分也是一笔收益。500万元的商铺,3年后市场评估可能有800万元。因为商铺涉及各种各样的消费,目前全国零售商品总额每年处于两位数的增长,前景非常好。所以有实力的话,我还是建议投资人长期持有商铺。

  记者:有人说,现阶段商业地产存在泡沫现象,有潜在风险。从供需角度,如何规避相应问题?

  龚安华:从供应方面看,现阶段,开发商没有对商业地产进行系统运作,买家购买后需要自行出租。因此,开发商开发时可以规划一定规模和主题的商业街,在前期把核心点定下来后,通过核心点带动某一类关键型商家的入驻,这会降低中小型投资者承担的风险。另一方面,供应方还可以对商业地产销售模式进行调整,前期先自持一段时间然后出售,或自持一部分。这样可以保证整体的定位,避免未来的风险。

  从需求方面看,投资人可以选择开发实力较强、信誉度比较高的开发商。对于大型商业采取全部出售的项目,不建议购买,而是要选择开发商有自持或有规划的项目。对于小业主来讲,需要有一定的租客资源,或对某一个行业比较熟悉。这样无论别人经营效果如何,自身都能够支撑,切勿盲目跟风。

关键词:北京商业地产,北京商铺,商业地产投资,投资商铺
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