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商铺投资讲究颇多 当心“吃药头”

  • 杭州写字楼网
  • 2011/3/7 10:11:25
导读:  近期申城住宅市场交易量减少,不少房产中介开始向市民力推商铺。不过记者发现,一些中介的广告宣传言过其实,商铺投资讲究颇多,不熟悉的市民盲目购买,容易“吃药头”。   “黄金地段”就算旺铺?   “黄

  近期申城住宅市场交易量减少,不少房产中介开始向市民力推商铺。不过记者发现,一些中介的广告宣传言过其实,商铺投资讲究颇多,不熟悉的市民盲目购买,容易“吃药头”。

  “黄金地段”就算旺铺?

  “黄金地段旺铺,临江水景,毗邻大型购物城”,“市中心稀缺沿街商铺,资金‘以小搏大’零风险”……春节过后,各类商铺广告席卷而来,其中“黄金地段”成为最大广告卖点之一。

  在多家中介留过个人资料的张先生,最近接二连三收到推荐商铺的广告短信和电子邮件。他多次跟随中介人员一起实地考察商铺,对黄浦区、静安区等中心城区的几处沿街面商铺颇感兴趣。中介的介绍听上去也很有道理,就拿市中心100平方米的商铺来说,“单价比住宅便宜不少,转租租金却更高,性价比高”。

  但专业人士的说法大相径庭。业内专家认为,在住宅市场,地段无疑是衡量楼盘价值的最重要指标,但这一点不能直接套用在商铺市场上,除了一些百货店和高档专卖店之外,商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异。“人流大的就是旺铺”也是认识误区,商铺关键看目标消费群占多大比例,无效人流无法给商家带来利润。

    投资回报率要挤干“水分”

  最近,“海归”张小姐放弃了购买第二套住房的打算,计划先投资一处商铺。她相中一套徐家汇商圈200平方米、总价600万元的商铺,广告上写明年投资回报率达7%。

  投资商铺真有那么高的回报率?专业人士为赵小姐算一笔账,提醒她在计算商铺投资总费用时,除了单纯的楼价之外,不要看项目繁多的额外费用。比如,新购商铺要按房屋价格缴交契税、印花税、房屋转让手续费、测量费、产权登记费等等;商铺出售时,还要根据买入价和出售价的差价缴纳营业税、城建税、个人所得税等等,总额相当可观。

  采访中,一名商铺开发商也坦言,商业地产不同于一般的商品住宅,开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。商业地产有四五个环节,从最开始的开发商到投资者、经营者、商户,最终到达终端顾客,多重“链条”加大商业地产运作的复杂性,也削弱了客户的投资回报率。

    “售后包租”存在风险

  浦东新区某镇一家商贸城里数十家商铺正在招租,每家大约30多平方米,单价2万平方米左右。这里采取时下流行的“售后包租”式销售,开发商出售商铺后还可以回租,让购房者用租金抵扣房价,承诺五年内总回报率在40%左右,购买商铺时可以一次性抵扣,相当于房价打了六折。

  目前,不少郊区商铺采取类似“售后包租”模式,从表面上看,收益率十分诱人,但业内人士提醒,有的开发商用高额返回租金吸引投资者,一旦破产或者出现资金问题,其返租承诺或回报率可能无法实现,投资者预期租金收益很难保证。

  此外,“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中,住宅可以转手卖掉,但经营失败后的产权商铺往往无人接盘。一旦经营出现问题,开发商早已套现并获取丰厚利润,经营者也可以临时退租,最终的风险将由商铺产权人承担。对此,业内人士提醒,购买商铺前要充分调查,包括商铺位置、开发商资信、受托包租人履约能力等;签约时要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺写入合同条款,还应让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。

关键词:上海商铺,商铺出售,商铺投资,商铺回报率,商业地产
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  • 来源:解放日报
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