详谈楼市危机 解密商业与住宅投资回报

　　环渤海经济机遇 华北城“无忧投资”有保障

　　访谈主题：商业地产将掀起下一轮投资热潮

　　访谈时间：2008年11月14日

　　访谈地点：新浪房产8层嘉宾聊天室

　　访谈嘉宾：

　　华北城(天津)投资有限公司总经理 毕国生

　　华北城(天津)投资有限公司董事 钟学伟

　　主持人：新浪房产 蒋鹏

　　蒋鹏：各位新浪网友大家好，非常高兴大家能够光顾我们的乐居直播间，今天乐居直播间请来两位非常资深的老总，他们不仅操盘当地非常有名的项目，也是作为资深地产人士作客新浪，请两位老总就商业地产的话题做广泛而深入的讨论。在此之前我介绍一下两位老总的身份，他们分别是华北城(天津)投资有限公司的总经理毕国生，另外一位是华北城(天津)投资有限公司的董事钟学伟。

　　“四万亿”拉动内需，地产业过“暖冬”

　　蒋鹏：近日，国务院总理温家宝在国务院会上推出促进经济增长的相关措施，宣布2010年之前投资达到四万亿元，以扩大内需，二位作为业内资深人士，首先谈谈商业对于经济环境的拉动作用。

　　毕国生：美国次贷危机的影响，造成中国出口的下降，对相关行业的波动比较大，比如金融业、制造业和地产业。从更大的角度讲也是影响了整个世界经济的增长，为此国务院出台四万亿投资的拉动内需的政策。

　　我觉得这会对中国成百上千的产业带来比较巨大的影响。从地产业住宅市场讲，不仅中国，全球许多国家的住宅市场都受到了金融危机的影响。

　　中国经济的发展持续增长若干年，而且是良性的增长。因此，金融危机造成中国经济的波动，只是暂时的。为什么呢？

　　因为中国不单单是“世界制造工厂”，还是一个巨大的“世界市场”。而且，中国整个人口的结构正在逐渐改变。原来农业人口所占总人口的比例比较大，现在随着城市化进程的推进，城镇人口的增长速度也是非常快的，这样就造成了城市中房地产市场刚性需求的增大。虽然我们现在的房地产市场出现了疲软的状况，但是随着这个刚性需求的增大，我觉得这不应该是一个“严冬”，应该是一个“暖冬”，随着四万亿拉动内需的政策的出台，我觉得这态势很快就会过去的。

　　住宅地产VS商业地产，投机还是投资？

　　商业地产将掀起下一轮投资热潮

　　蒋鹏：两位都是商业地产的操盘手，您对商业地产是怎么看的，作为地产这个周期性很强的行业，受大环境的影响是非常明显的，不知道您怎么看商业这块？

　　毕国生：应该说商业地产和住宅地产有着天壤之别，比如商业地产首先有商业功能，再一个进行商业运营。住宅主要具备的是“使用功能”，我们看中国的住宅空置率高，什么原因呢？不是供应过剩，而是我们受大的国际气侯影响，出现了“持币观望”的现象，这只是一个短暂的过程。商业地产呢，有商业功能，可以进行商业运营。

　　目前，中国第三产业占GDP的比重，与世界发达国家相比，应该说是很低的。理论上讲，中国的商业，应该占到GDP起码达到百分之五十以上，现在只有百分之三四十。

　　随着中国人口结构的调整，包括农村人口往城镇转移、城市化进程的加快，我们的教育水平不断提高，人民的素质全面提升，进而促使人们的消费水平上升，促进了中国商业的进一步发展。

　　原来中国有一个习惯，“日出而作、日落而息”，更多的是走进自己的家，不是出来了。现在是从家里走出来了，这造成了什么呢？形成了一个越来越强的商业氛围。走出来干什么？消费。文化消费、娱乐消费等等。人的消费欲望越来越强烈，而且品位越来越高，随之，消费的货币投入量也加大了。

　　可以说，中国的商业，包括第三产业占GDP的比重，在未来十年之内应该达到50%到60%。这个增长速度，你想商业地产会是一个什么状况？应该是快速增长。这就是商业地产和普通住宅最本质的一个区别。

　　就我们华北城而言，又和其他的商业地产不同，比如一般的商业中心有酒店，影院，购物中心等等。我们是位于城市边缘，是位于北京和天津等华北地区的城市群中间，形成的这样一个专业市场，和城市中心的商业有所不同。

　　为什么我们说不同呢？

　　比如，一个制造业的工厂，就会需要原材料的采购，需要产品的销售。我们中国传统的经营模式，就是一个产品做出来以后，通过遍布全国各地的办事处、销售公司等订货，再从厂家发货。虽然原材料成本低，劳动力成本低，但是中间的运营成本高。整体运作集约化程度不高，所以总成本很高。

　　而华北城，将吸纳这些原材料供应商，包括产成品的批发商，或者是厂家直接入驻。这个厂家，你所有的原材料都可以在这里采购，你的产成品也可以在这里销售，通过便捷的物流配送到需要的厂家，这样整个运营成本就低了。

　　华北城是一个工业品原材料交易城，就是一个大的交易市场。说他是市场可能更直接，更高一点就是平台。项目一期有2000多间商铺，二期、三期将达到近万间商铺。配套方面，有展馆、物流区、电子平台等的建设。你在华北城可能看不到像其他小商品的批发市场那样的噪杂，它产生的不是直接的物流，而是通过前台展示，然后是订单，最后走后台的物流操作。

　　我们这次房市受影响以后，最具投资价值的商业地产的优势就显然出来了。通过华北城目前招商的火爆，可以预见，在未来的十年，实际上很长的一段时间，商业地产的增长速度应该是非常快的。

　　蒋鹏：业界一直有不少的争论，就是南有万科，北有万达。万科代表住宅市场，万达则专攻商业地产的领域。两位代表人物也是争论不休。钟总，您也是业内资深人士，您对商业地产怎么看？

　　钟学伟：事实上我有一些不一样的看法，作为住宅地产来讲，更多解决的是刚性的需求。前一段时间，我们中国人的惯性，比较多地喜欢的是跟风，别人买了一个房子，赚钱了，其他人就跟风了，慢慢就变成“炒房”了。住宅实际上他的功能是居住，他不一定具备非常强的投资功能。应该说真正的投资功能的是商业地产，因为商业地产的本质就是作为投资用的，也就是专门收取租金使用的。所以，在整个住宅地产趋于徘徊观望的时候，商业地产的机会马上就露出来了。

　　蒋鹏：特别是楼市(楼市博客)恰逢调整，所以住宅地产的投资回报率一定是跟商业地产是不一样的。

　　钟学伟：那肯定的，包括我们华北城，它带动的是一种产业，是对一种产业进行整合。我们是整合上游中小厂家的企业平台，应该说更直接地拉动产业的需求。我们这种专业的市场后期带来的回报更加稳健一点，是产业链立一个终端的整合。

　　蒋鹏：您觉得现在下手投资合不合适？

　　钟学伟：现在谈投资，住宅地产相对空间小了一点。商业地产呢，在中国刚刚打开市场，前景比住宅市场肯定大得多，也是更理性的一种投资。

　　用浙江的老话来讲，一铺富三代，有一个小商铺以后，是可以代代相传的，是一个产业。如果买一个住宅的话，我觉得是投机，相对比较低的位置进去了，高了抛掉，这是“投机”。投资商铺则更理性，也是未来的一个方向。

　　毕国生：你是投机还是投资？这就是住宅地产和商业地产的区别。

　　蒋鹏：今年我觉得获益者还是我们的网友，通过二位对华北城的分析，他们了解了什么是投资，什么是投机，怎么样投机，怎么样投资。也包括两位专家的专业解读。

　　钟学伟：商业地产的投资，从成熟的市场来看，这个翻涨应该是几何级的。原来义乌的一个商铺面积为六平方米，最初许多人还是摊派的、扣工资来买的，现在是每年几十万元租金的收入。而住宅地产，达不到这样高的回报。本次房地产业调整以后，商业地产的投资机遇凸显出来，应该是百年不遇的。

　　蒋鹏：毕总您从哪几个方面具体地给我们的网友说一下，从哪几个方面体现商业地产的价值呢？

　　毕国生：商业地产除了体现本身地产的价值，同时他的物业在增值，为你创造直接的收入。而且现在一些商业地产在运作方面也注重了销售和招商的结合，比如华北城，既是开发商也是运营商。我们注重对于专业市场的培育，也为投资者量身制定了安全投资计划。

　　随着专业市场的逐步成熟，物业的增值也会越来越高，包括义乌国际小商品城、永康中国科技五金城等等，它们的发展已经证明了这一点。目前，从投资角度讲，商业地产应该是一个趋势。我觉得，商业地产将是下一轮经济的增长点。