房地产市场的持续低迷，各地楼盘打折声不绝入耳，万科更是直接降价，“以价换量”的方式开始了价格战，使得购房者的观望情绪也更加严重。“金九银十”的到来是否能够让低迷的楼市有所回暖？如何看待这次房地产业的大调整？今后房价的走势会是怎样？政府是否应该救市？围绕这些大家非常关心的话题，地产中国网专程采访了成业行投资顾问有限公司总经理邵念强先生。

 成业行投资顾问有限公司总经理 邵念强

•个人简介：

西安交大管理学博士、房地产投资顾问资深专家、成业行投资顾问有限公司总经理

    1996年起从事房地产市场研究与前期策划工作。近年完成的项目有：北京小户型公寓项目——城市出品;北京高端服务式公寓——安福大厦北京北部大型居住区——领秀硅谷等近20个项目。近年来，在北京及全国主流媒体发表文章60余篇。

•成业行投资控股有限公司 简介：

    成业行是1995年成立的股份制企业，也是国内最早创建的综合性房地产专业服务机构之一。成业行致力于在多元物业顾问领域为客户提供全面专业的服务，历经十余年的发展，已成为一家集区域规划、投资顾问、营销代理、地产金融及开发建设于一体的房地产综合服务集团企业。

    2005年起，公司进行了重大改组，由“北京成业行房地产经纪有限公司“改制为“成业行投资控股有限公司”，下设“北京成业行投资顾问有限公司”“北京成业行房地产经纪有限公司”、“北京成业行房地产开发有限公司”、“北京成君东方科技有限公司”和“城市发展与创业地产研究中心”等机构。

专访：1， 看低“金九银十”北京房地产市场

地产中国网：今年北京的“金九银十”会怎样？

    邵念强：9月和10月是传统的销售旺季，一些延后的楼盘都会选择在这段时间增加营销和推广，开发商还是希望能够冲一冲今年的销售。不过整体看来，更多的开发商还是将重点放到了明年。

    从去年的数据可以看出，今年的市场低迷已经在去年就埋下伏笔。2007年北京房价的飞涨，不仅使得国家频繁出台宏观调控政策，也使购房人在高房价的压迫下有些喘不过气来，虽然去年下半年房价还在上涨，并且一直维持高位。但是从数据可以明显看出，已经出现“价涨量跌”。而2008年上半年则是更为彻底的“有价无市”，而目前的现状则是“纷纷降价”。对于2008年的房市，我们是看低的，市场的状况不会太好。

地产中国网：奥运会对北京楼市的影响怎样？

    邵念强：奥运会的举办，对于北京的房地产市场还是影响挺大。虽然，奥运会的利好对于房地产有一些支撑，让很多的购房者还是期待奥运会后房价的走势明朗，但是就整个市场而言，或许奥运会更长远影响还要等很长一段时间。但总体上来说还是会使北京更好，会使北京房地产更好。北京的基础设施、市政设施以及公共交通都得到了非常大的提高，而这些也是房地产发展的重要条件。可是，奥运举行期间，很多楼盘施工的停止，营销活动的减少，所有人的目光都转移到奥运赛事，使得之前开盘和奥运期间开盘的项目成交量低迷。

2， 房地产市场的调整是应该的而且是正常的

地产中国网：北京房地产市场是否出现问题？

    邵念强：目前北京房价的调整不会出现多米诺骨牌效应，对于这个关键词“拐点”，我更愿意用调整来说。如果说拐点，我认为北京的市场同样的地段，同样品质的产品，比如在北四环边上，同样这个地段，05年卖多少钱，到09年了又回到05年的价格，这叫拐点，可能吗？这不太可能。所以说这是一个调整，为什么会有调整？一个最重要的前提就是你07年的价格涨得太高了，速度太快了，我们可以把北京的近八年来的房地产均价分不同类型，别墅、公寓、酒店式公寓、商业，把他放起来之后，你就发现在01-06年都是一个缓慢的坡形增长，就是7%-12%，但是到07年是陡形的增长，我们中关村这边一个楼盘一个星期涨了3千元，这样的情况下怎么能普遍不调呢，如果是相对于04、05年这个拐点还是在增长的，从04年沿线下来它还是在增长的，08年相对于这几年的价格还是在增长的，怎么会有拐点呢？就看你的基数是谁。我觉得对于北京这个城市而言，房地产有沉淀的发展空间和时间，为什么？最重要的是它是人口的吸纳城市，会有大量的外来人口在未来日子里源源不断地融入到这个城市。

地产中国网：房地产市场调整的时间会有多久呢？

    邵念强：房市与股市有着类似的情况，市场一定需要调整，因为上涨的幅度太大，透支了将来的增长。调整的深度底线正常增长率，也就是每年的平均增长率10%左右。调整的时间大概是1年或许更长一些。在调整的过程中，还会有变化，调整的幅度更大的是高端的楼盘，而今年价格稍微合适一些，正常利润的楼盘一开盘就卖掉了，这也说明很多需要买房的人都在关注房市。

    只要是价格合适的，楼盘销售依然很好。而有一些定价远高于成本的楼盘，则主要看现金流，如果没有太大的现金流压力，他们虽然定价比较高，销售也不是特别好的，但是他们就可以将销售的时间拖长，销售3-5年，通过时间来消化风险。有现金流压力的企业，包括像万科这种每年都有自己的战略的企业，现金流的成本与销售获得现金的比较成为企业发展的所必须考虑的因素。现在的融资成本是非常高的，通过降价虽然获得利润要减少，但是也可以减少融资的成本和风险，因此类似于这种企业在此时肯定会首先降价，因为需要配合企业整体发展的需求。

地产中国网：本轮调整的过程中政府的政策起到了什么作用？

    邵念强：中国经济经历了过去5年的两位数高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，这个趋势已经是确立的，房地产市场必然会不同程度受到这个大的背景的影响，形成不同程度的调整趋势，这既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资本市场开始普遍进入调整期，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区程度不同的房地产价格的调整。

    房地产市场与宏观经济波动的联系日益紧密，特别是中国经过房地产的市场化改革之后，全国意义上的房地产市场的形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动的影响。国家宏观调控房地产市场，只是通过抑制房地产市场的供给，包括土地、资本等要素的供给从而使得房地产市场总的供应量发生变化。而市场的需求——购房者的需求和购买力则是刚性的。因此北京的刚性需求还是很大，需要买房的人都在等着，并且很多都是急切的等待。而前面提到的宏观调控，主要的目的是为了抑制不正当需求——投机。如果说房价的下跌会给购房者带来风险，那风险应该就是投机者必须承担的。

3 ，此轮调整风险到底谁承担？

    地产中国网：房价从去年到今年像过山车一样——从高点到低点，大家也在反思疯狂涨价后的风险谁来承担？

    邵念强：在本轮调整中主要有三部分风险承担者，包括：2007年的那些“地王”、2007年接二手盘的开发商以及通过拍卖获得土地的开发商。而这其中“地王”们的风险最大。

    在房价加速上升时期，开发商的圈地行为提高了拿地成本。2007年的房价飞涨，更是让很多开发商对于圈地的狂热以及市场美好前景的坚定，各地都出现了“地王”。而目前融资渠道的萎缩，以及销售速度放缓，均可能导致开发商的资金链紧张，加上未来市场不甚明朗的前景，2007年各地“地王”则成了风险的最大承担者。

    在去年的房价涨潮中，房价的节节攀升，让很多的开发商都坚信一点：“土地是有限的，而房价是无限的”。只要有地，就不愁没有购房者。一浪高过一浪的购买土地价格背后，也就是巨大的利益诱惑的背后，却同样隐藏着巨大的风险。今年的市场低迷，使得大浪退去，却将去年风光无限的地王们留在了裸露的沙滩上。但是这些地王们的楼盘还没有入市，但是价格已经出现回落，于是摆在他们面前的困难就是：如何以高地价来应对低房价。而这其中最关键的一环就是：资金链。在考虑成本和利润两者关系的时候，开发商更多的会将眼前的成本与未来的利润进行比较，而眼前的成本则更为重要，因为流动资金直接决定了企业是否有能力继续走下去。而融资的困难加大，自然会使这些“地王”资金链出现非常大的问题。因此，今年更多的是“退地王”，实际也反映了整个市场承担最大风险的就是这些“地王们”。

    除了直接购买土地的开发商，还有一些没有土地，但是也想要在这次大浪中有所作为的冲浪者，以高价购买二手楼盘的开发商。还有一小部分是通过拍卖的开发商，因为拍卖价格是以2007年市场的销售价格来衡量的，因此这一部分的开发商要承担调整的风险。从统计的数据来看，这两部分在总量中所占比例很小。

4 ，房价降30%，开发商利润空间仍然很大

地产中国网：房价是老百姓最关心的话题，今后房价的走势会是怎么样？

    邵念强：房价再降30%也是有可能的，对于不同的楼盘降价的幅度也不同。如果开盘价高于成本价的几倍，那么这类楼盘的降价幅度将更大。房价即使再降30%，大部分的项目还是有较大的利润空间。而楼盘的降价不会对整个市场有重大的打击，更不会存在开发商以低于成本价的价格售楼。

地产中国网：万科最近明确以降价来拉动成交量，部分城市的业主要求退房等行动，对此您有何看法？

    邵念强：万科的降价的原因：还是因为利润空间大。对于万科而言，大幅降价并不意味着会出现低于成本的情况。部分购房者对于所买房出现降价情况后要求退房，但是被万科拒绝。对此，我认为万科没有错，购房者需要接受市场现实。而购买者可以分为两种：一类是自住型，另一类是投资型。如果自住型，不用担心暂时的房价下跌，自己住着，房价终归会要上涨，或许3年，或许5年，房价始终是要上涨的。而作为投资客，那房产作为投资本身就有风险，只不过这一次风险暴露的时间比较快，从去年到今年也不过1年而已。既然选择投资房产必然要承担这中资产投资的风险，所以没有什么理由要求退房。

    对于北京、上海、深圳这些城市，只要是自己住的购房者可以放心，这些城市是有巨大的刚性需求支撑，有一个研究团体公布的数据，在2008-2025年之间，北京市的人口会达到3千万，3千万是什么概念呢？是中国到那个时候的人口，15个亿的3%。这些人都还是需要房子的，四环通了之后，我在亚运村那个地方，当时是光秃秃的，没有车、没有人，现在来看满满的，现在我们来看怀柔、六环边上没有人，再过十年、十五年呢，那个地方也会有更多的人。北京的发展趋势就是国际化的大都市，3千万的人口，这些人对于住房的需求是刚性的，对于房子的需求会是增长的过程。只不过在这个增长过程，不会是简单的直线，会使有起有伏的波动曲线，而现在正是调整的时候。