被众多开发商寄予热望的“第二季度”楼市，终于惨淡收场。各种数据都表明，全国房地产市场继续向下调整。从成交量上看，今年上半年，全国一二线城市的住宅成交量普遍比去年同期萎缩40-50%，市场非常低迷。从房价上看，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格指标环比涨幅首次为零，这也就意味着，房价终于涨不动了，下半年房价环比出现负增长是“板上钉钉”之事。

    楼市下跌，成交萎缩，开发商资金告急，深圳出现断供潮，银行呆坏帐上升。于是，围绕政府是否该“救市”，业内人士争得面红耳赤。实际遇，在6月13日胡锦涛总书记“稳定股市和楼市，防范金融危机”的指示下，建设部、发改委、央行等相关部门近期频繁地调研房地产市场，以探查实情，并求应对之策。

    楼市是否可能、是否应该大跌，需要考量是否存有泡沫。从房价收入比上分析，2007年全国房价收入比为7.44倍，基本不存在泡沫，但一线城市的房价收入比已达12-13倍，明显出现泡沫，而中西部地区房价收入比为5-8倍，相当的合理。在这样的房价水平下，由于我国城镇家庭的收入差距很大，高收入阶层并不觉得房价高，而中低收入阶层早已无力承受。随着市场由上行转为下行，虽然还没到“救市”的火候，但原来制定的调控政策也该适度调整。笔者总结五条措施如下。

    第一，加强住房保障和和扶持中低收入群体购房。政府最重要的目标不是一定让商品住宅价格明显降下来，因为即使房价暴跌50%，中等以下收入群体依然买不起房。问题的关键是中低收入家庭的房价收入比过高，政策重点应放在解决他们的住房问题。使低收入家庭享受廉租房和经济适用房，使中等和中等偏下收入家庭或者享受经济租赁房、或者购买限价房（部分地区也可以包括经济适用房），而中等以上收入家庭（包括中等偏上收入、高收入、最高收入家庭）主要依靠市场解决住房问题。只要房价涨幅能保持在不超过居民收入增幅的水平，则全国的房价收入比会慢慢下降，趋于合理范围。

    第二，房地产调控应该避免“一刀切”，有松有紧，对症下药。针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展；针对房价收入比在8-10之间的城市（主要是东部二线城市），要有所警惕，使房价在一定时期内保持盘整或小幅下调态势。

    第三，防范房价大落，注重调控的松紧搭配。今年以来，国际经济形势进一步恶化，国内经济在通货膨胀高企、自然灾害不断、经济增长趋缓、股市暴跌等诸多因素的复杂作用下，亦不容乐观。在这种复杂且不利的外部和内部宏观经济环境下，我国房地产市场有进一步深度调整的可能性，虽然目前并未出现全国性房价下跌，但成交量持续低迷值得警惕。如上所述，从房价收入比观察，目前全国房价基本尚未出现泡沫，我们没有理由坐视房价明显下跌以及由此造成的诸多负面影响。因此，建议下半年房地产调控政策在某些方面可以考虑适度放松，如自住购房贷款条件等，以保持楼市稳定发展。

    第四，坚定地为正常的自住购房需求保驾护航。打击投机、抑制投资、鼓励自住，是近几年我国调控住房市场需求的重要指导思想，目前也取得了一定成效。但必须关注眼下所面临的问题：由于市场趋冷，后市看淡，绝大部分投机需求已消失，投资需求也被严重抑制，合理的自住需求也由于“羊群效应”而陷于浓厚的持币观望。目前在全国大部分城市，居民的房价收入比并无泡沫，很多居民是能够承受目前的房价水平的，政府有必要调整相关政策，通过降低贷款成本、减免税费等方式稳定和促进自住购房需求。

    第五，除了住房保障以外，多采用经济调控手段。过多地使用行政手段调控房地产经济和房地产市场，容易产生一些不良影响，尤其是当经济和市场转入下行通道的时候，这些负面影响会集中显现。因此，建议房地产调控更多地采用经济和法津手段，尤其要利用好个人房贷款政策、住房流通和持有环节的税收政策、租房和购房的财政补贴政策、企业在资本市场的融资政策等。至于住房保障制度建设，其性质注定需要较多的运用行政手段，建议以后进一步重视法律手段，尽快出台《住宅法》或《住房保障法》。

    综而言之，近几年房地产宏观调控的目的是让市场回归理性，目前正在往回走的路上，路程未半，政府没必要立即跳出来“救市”，而且社会舆论的主流是房价应该降，政府也不太可能跟民意对着干。但是，防止房价大起大落，也是宏观调控的一个目标，去年大起过了，未来的调控重心必然会一点点向“防大落”转移。如此，则原本紧缩型的调控政策下半年肯定会适度放松。