季欣麟香港经世媒体集团副社长
    越南股市今年让人“越”买“越”伤心，累计跌幅达到六成，越南政府越想止跌，反而跌幅更深，市场信心完全失守。相反的是，越南首府胡志明市的办公楼租金，勇夺亚洲（除日本）的冠军，由于A级写字楼供不应求，出租率达到97%，租金于是水涨船高。

    根据世邦魏理仕环球研究部亚洲写字楼市场的研究报告，2007年第四季度，亚洲写字楼市场保持积极的发展势头。亚洲许多地区的优质写字楼空置率非常低，香港、新加坡、东京、首尔、胡志明市、马尼拉、班加罗尔、孟买、新德里等地主要CBD （Central Business District， 中央商务区） 区内写字楼的空置率则更低，徘徊在4%左右。同时，在优质地段，强劲需求加上紧俏供应，推动优质写字楼租金上涨，在新加坡和新德里租金季度环比涨幅都超过了15%。

    唯一还处于比较弱势的市场，是曼谷。由于亚洲金融风暴之前其大幅开发写字楼，供过于求，现在虽然情况有比较大的改善，空置率仍达到9.1%，处于亚洲首府都会中较高的水平。 广州虽然住宅租金不振，但是写字楼的租金去年下半年却涨了近9%。

    写字楼呈现M形发展，最高端的和最小型的，受到抢租。研究发现，涨得最多的，都是优质高档的市中心写字楼，小面积的写字楼则空租率最低。

    我4年前就看到上海写字楼的潜力。那时，和朋友看了南京西路、在美术馆对面的一个写字楼，印象中那时每平方米只有23000元左右，我跟朋友说，你闭着眼睛买，未来会涨到10万元/平方米，现在这房子没有10万元，也有5万/平方米以上的市价，足足涨了两倍。最重要的是，这写字楼当初买进，就有超过13%的租金年回报，很多外商公司进驻，租期长而稳定。比起当时的住宅，租金回报只有5%左右。

    但写字楼的购买，多半是大面积出售，小则500平方米，大则超过2000平方米，甚至整层出售，个人投资比较少，建议可以集资购买。如果有稀缺地段的好写字楼，只要目前租金年回报还有8%以上的，还是可以闭着眼睛买入。

    租金回报的算法，一般是月租金乘上12个月除以总房价，但我建议可保守乘上10个月就好，因为你可能会有两个月的空租期。写字楼不像住宅，如果租不出去，也不能自住。必须谨慎考虑空租的风险。无论如何，写字楼的春天，会逐步降临，如果有低价的写字楼（国内一般单价会比附近住宅便宜些），还是可以集资来投资。

    写字楼的拣选，第一是地段，黄金地段是首选，次选地铁站附近步行范围，三选工业园区。

    第二是格局方正，很多写字楼搞创意分割，实用性不佳，方方正正的写字楼最好出租。

    第三是物业管理及成本。有好的物管，才能吸引大公司入驻，他们是稳定的租客，可大幅缩短空租期。同时，好的物业也可替你节省维修管理的成本。

    第四是景观采光，有相对辽阔景观的单元，会比较快出租。若是窗户面对隔壁大楼墙壁的单元，最好不要买。

    第五是跟紧名牌公司商场。楼里如果有财富500强大公司，或者底层是知名百货商场，通常都是被抢租的地段，虽然这样的产品，常常是只租不卖，但你可寻找附近的投资标的，或者，你可租下，做二房东。

    工业园区的写字楼要谨慎购买，除非是国家政策大力支持的园区，或者是已经形成产业链的工业园区，不然，你的空租期很可能“此恨绵绵无尽期”。

    如果买不起写字楼，你可关注房地产投资基金REITS的发展，找寻你认为有潜力的REITs标的，定期定额投资，同样可以轻松享受写字楼房租的收益。

    写字楼跟一个国家或一个城市的经济前景很有关系。我这个月刚从曼谷回来，曼谷的写字楼最高峰的空租率高达六成以上，这几年经济复苏，慢慢降到9%，这就代表一种活力的重现。我朋友刚从芝加哥回来，他说，美国经济看起来不振，但是芝加哥的奢华办公楼还在抢建，这是否预测了美国经济的曙光不远？