北京万通地产有限公司董事会主席冯仑29日表示，从整个中国来看，目前只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，而其他地区多数没有泡沫的危险。他同时指出，综合来看，以住宅为主的中国房地产市场发展前景仍然乐观。

　　冯仑在亚洲协会第18届企业年会上表示，从全球的房地产历史来看，当一个城市的人均GDP在8000美元之上时，新房销售将会出现问题；当人均GDP位于3000美元到6000美元之间时，新房需求旺盛。从这个角度来看，中国经济发达地区可能已经出现房地产泡沫。

　　“根据一般研究的看法，北京、上海、广东、深圳有出现泡沫的可能性。特别是深圳，人均GDP已超过1万美元。而现在，深圳楼市二手房交易量和新房交易量基本是一比一的情况，泡沫的危险就更大了。”他坦言。

　　但冯仑认为，中国房地产市场发展前景仍然乐观。他表示，在中国讨论房地产问题实质就是住宅市场。而在未来15-20年内，中国房地产市场发展的强劲动力仍将是住宅产品，住宅的需求仍然很旺盛。此外，中国房价年均增长应该维持在5%-10%之间，如果超过15%可能就会引起消费者的不满。

　　谈到房地产市场现状，冯仑表示，当前的宏观经济政策改变了消费者预期：一方面人民币升值间接提高了消费者的购买力，另一方面政府已出台和可能出台的一些税收政策影响了投资者的消费热情，这就将消费者置于一个观望境地。

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  　“不明就里的观众纷纷退场”

　　在昨天“亚洲协会第18届企业年会”上，地产大亨、万通地产董事长冯仑再出妙语——我国房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期。

　　“无人喝彩”要持续一年

　　在地产江湖，冯仑以思维缜密、言辞生动，素有“地产界思想家”之称。冯仑表示，按照中国经济发展速度，房价每年保持在5%到10%的涨幅比较适合，如果房价涨幅超过15%，社会矛盾就会突出。不过，在紧缩式宏观调控压力之下，房地产市场游戏规则正在改变，随之产生的后果就是，今年到明年上半年，“大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期”。

　　“按照政府住宅政策，未来70%保障性住房由政府主导解决，剩下30%交给市场交易，这就改变了此前由市场解决的情况，不过，具体的细节还在摸索之中，市场和购房者还有一段适应期，这些情况都要到明年上半年才明朗。”冯仑说。他随后进一步表示，到明年下半年，由于政策规则和预期逐渐明确，房地产市场将重回正常运行轨道，进入持续健康发展阶段。

　　楼市过热要怪结婚白领

　　中国当前积怨颇深的高房价问题，冯仑昨天也给出了另类解读，不过这回是把房价上涨的“皮球”踢给年轻白领购房者。“中国的房价问题，不是简单的低收入人群买不起房问题，而是中国由于传统购房观念导致买房人太年轻造成的”。

　　冯仑表示，低收入者在城市化拆迁过程中住房问题已经解决，而城市中年人群的住房也不是问题，真正对房价敏感也是中国房价问题造成者的是处于25岁到35岁年龄段的年轻购房者。

　　按照冯仑的理论，购房最迫切的是进入谈婚论嫁阶段的城市白领，他们对房屋的刚性需求很强，不过，许多人目前收入尚未达到购房程度，因此，他们对价格的耐受力最差。由于这些人群知识水平高，在网络时代具有很大“话语权”，通过互联网将房价不满宣泄出来，使得房价成为社会的不满。

　　中国房地产大鳄万科当前的情况，在冯仑的演讲中被频频提到作为佐证，因为万科每年4.8万套住宅中，八成被平均年龄在31岁的年轻白领购买。此外，冯仑拿出的一项调查显示，有61%的年轻女性在不买房的情况下是不会结婚的，“中国的房价问题不是简单的低收入人群买不起房的问题，而是中国由于传统观念导致买房人太年轻造成的”。