中国人民银行副行长吴晓灵日前在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确提出，要尽快拓展房地产企业融资渠道，提高房地产企业自有资金比重，以解决现有房地产融资体系发展不平衡问题。她个人认为，研究房地产企业通过发行项目债券来融资是个可行的办法；对采用私募方式进行股权融资应给予关注；也可考虑在对代办股份转让系统进行改造后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　目前，国内房地产开发企业负债经营情况较严重。中国人民银行研究局根据国家统计局的相关数据测算发现，1997年至2003年，房地产开发企业的平均资产负债率为75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。

　　吴晓灵分别从债权融资和股权融资两方面谈了她个人的一些看法。在债权融资方面，她认为，适当增加债券的比例有助于房地产企业负债结构的改善。“研究房地产企业通过发行项目债券来融资是一个可行的办法，应该尽快在立法上对项目债券进行明确，及早推动。”吴晓灵表示。

　　项目债券属于专项债券的一种，通常以开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于项目开发，而债券本息则用于项目的收益偿还。在目前的监管条件下，债券审批程序比较严格，尤其是对房地产项目债券的审批。“我认为，针对目前项目债券中存在的主要问题，有关部门应该加强研究的力度。”吴晓灵说。

　　在股权融资方面，吴晓灵表示，由于上市门槛较高，符合这一条件的企业较有限，因此还需开拓除此以外的其他股权融资渠道。有关部门对于采用私募方式进行股权融资，例如以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金，应该给予关注。

　　吴晓灵还表示，可以考虑在对现有的代办股份转让系统进行改造之后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　对于一直被市场寄予厚望的REITs(房地产投资信托基金)产品，吴晓灵认为应该理性看待，“不能过分高估REITs对解决房地产开发融资的作用”。吴晓灵解释道，从国外经验看，REITs适应的物业类型和融资阶段有限。“事实上，大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主，前期阶段有严格的投资比例限制。这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。”

　　“由于风险较高，一般对REITs都持谨慎态度。”吴晓灵表示，大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。

　　吴晓灵同时强调，要继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用，优化房地产信贷产品结构，提高银行的服务能力。目前，银行针对房地产开发的贷款利率缺乏弹性，对不同利率、不同资质的开发企业的差别较小，难以实现金融资源的优化配置，不利于房地产行业的优胜劣汰。这也对金融机构的定价能力和风险管理提出了更高要求。