稳定政策给国内房地产市场隐性担保

　　2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，可以说，房地产市场的各个方面都有新规定出台。但由于政策力度温和，调控对国内房地产市场的影响也温和。

　　从房地产开发投资来看，东部房地产投资增长不减，中西部房地产热正在上升。而在房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而出现了房价的全面飙升，即使在一些边远省份的县城也是如此。

　　国内房价快速上涨，或只涨不落，就必然带来国内房地产开发投资的快速增长，导致大量资金涌入房地产市场。

　　为什么在房地产宏观调控这样密集的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？这是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房价自然被推高。

　　对住房套型面积的硬约束提高了国内房地产市场的进入门槛

　　当然，在房地产开发商看来，2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。对于这种硬约束，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”的政策是市场经济的一种倒退。但这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为这种住房套型面积的硬约束，既能体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。

　　而这种对住房套型面积的硬约束最为重要的是提高了国内房地产市场的进入门槛，让国内一些不具备条件的企业退出这个市场；这也会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。但要实现这种转变需要有一个过程。

　　政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上

　　对于2007年的房地产市场来说，它仍然是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。

　　如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。

　　为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，那么明年房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。