近日，中国地产界的“奥斯卡”、一年一度的CIHAF“三名”推介评定会在杭州举行。由全国顶级专家组成的强大评审团阵容聚首西子湖畔，通过推委会、选委会的初步推介意见，再经由专委会的专业评审和全国45家主流媒体联盟代表最终确立，投票选出“中国房地产十大风云人物“。10月13日，经几轮评选、数次角逐，最后评审决出：坤和建设集团董事长兼总裁李宝库先生跃然胜出，名列”中国房地产十大风云人物”。其他九位分别是：浙江金成集团董事长吴王楼、深圳万科执行总裁郁亮、中体奥元总裁陈穗建、北京万通执行总裁徐立、凯德总裁林明彦、富力地产总经理张力、青岛海信房地产公司总经理刘浩、河北天山集团总裁吴振山、福星慧誉总裁吴慧平。
世人瞩目的“中国房地产十大风云人物“无疑成为众人关注的焦点。为此，记者特别专访了坤和建设集团董事长兼总裁李宝库先生。
采访伊始，李宝库先生就表态：“在老百姓的衣、食、住、行几大消费中，住是最大的一块消费，客观上房地产本身就是社会性产品，因此房产商必须承担住房建设的社会责任。不能因为说市场经济，就推卸社会责任。中央为了防止资源浪费,提出土地集约化，推出宏观调控政策，提出要关注普通人的居住生活，从而营造和谐社会。我个人认为很好，符合时代的精神。”随后，李宝库先生从倡导房产品的精细化设计、新住宅系统化思维说起，直至坤和集团当今的目标——搭建现代型企业的构架，做中国房地产业的常青树的愿景，在短短的一个多小时采访中，谈话十分简练、目标十分清晰，体现了坤和人阳光工作、阳光生活的理念。
宏观调控下，开发商应当有所作为
问：目前，宏观调控的政策已然实施，作为浙江的开发商，如何去理解和把握政策并有所作为？
答：首先在理念上，开发商应意识到自己需要承担社会责任，抱着这样的心态，正确理解中央的政策，才会清晰认识到开发商不是一般的产品的制造商，而是社会产品的创造者。
第二点，有了态度以后，就需要把态度转化成行动。一方面确实随着城市的发展、房价的上升，中低收入的老百姓幸福感在下降。因为财富本身具有积聚、排斥效应。我们不能像有些开发商提出富人区的概念，开发商要在具体实施过程中关注那些相对困难、买房子压力相对大的那部分群体。现在我们提出居住的幸福指数也是基于此。比如在设计过程中，如果用70平方米的面积能打造成两房就不要随随便便地设计成80平方米，小三房可以尽量控制在90平方米或者100平方米左右，尽量节省成本，营造舒适合理的生活空间。甚至再进行精细化设计。每一个居室的每一寸空间都精细化设计，使得房子的总价得到合理控制，但在控制总价的同时房子的丰富功能需求能依然得到满足，或得到更为充分的延伸。
另一方面在小区的设计中,要考虑客户的需求匹配、需求权重。我们在做需求调查，提出造房子要把成本重点花在客户需求上。客户需求的排序也是我们一直十分关注的，我们在调查中发现，客户关注点中最重要的是房子本身的配套、交通问题、价格问题，以及质量问题。要把成本花在客户需要的地方。这需要事先建立客户模型、客户样本诊断，有了依据后让建房成本得以控制，房价合理调控安排，让客户得到真正想要的东西。
第三、客户关注红线以外的东西，开发商不仅应关注楼盘、地段，也应该关注红线以外的东西，楼盘的配套成为实现可居住性的关键要素(包括公交、道路等配套工程的引进)。坤和在三墩开发进行集镇改造、在留下开发与政府联合参与旧城改造等等，通过改善项目周边的环境，让客户实现可居住性或获得更多的附加值。
第四、强调系统工程。对于住宅来说，适合性、匹配性是第一的。坤和目前在做小户型和精细化户型的科研。具体来说由中国房地产及住宅产业研究会和浙江省房协主办我们承办的，“构建和谐社区——打造亲情住宅小区与中小套型住宅建设”的专题研讨会将在杭州召开。通过精细化户型和活动的展示，一方面是倡议、引领一个风尚；另一方面将自己的科技设计研究成果共享，引得行业去关注，关注普通人，关注新青年，关注务实家庭，关注那些钱不多，为了小孩置业的群体。未来几年之内，坤和在小户型开发上还会将加大比重。我们希望在5年之内基本消灭毛坯房，着手进行全面家居解决方案，这是一个系统的全面解决方案。
像造汽车一样建体系，像为家人盖房子一样做服务
问：听说2006年是坤和的客户主题活动年，实施的“4+1工程”有什么内涵？
答：要像对待家人那样，耐心了解客户，用心理解客户，真心尊重客户。买房对客户来说是一件大事，对于我们同样是大事，必须将心比心，认真对待，做不到的承认做不到，承诺的必须做到。
“4+1工程”第一方面将客户的显性、潜在需求转化为产品设计、产品制造。这不是想象的，而是切切实实在做的，我们用排序法、样本法，进行客户需求的匹配，形成产品解决方案，通过方案策划、实施准备，加以落实。第二方面，彰显价值，实现客户与价值之间的匹配关系。今年营销上我们一直在强调这点。在客户购买前就事先告知房子可能存在的影响客户购买的不利因素，甚至在售楼处直接展示可能影响你使用的住宅本身存在的问题。现在社会上谈诚信谈得很多，但如何将诚信转化为客户接收点的行为，这点非常重要。第三，延展服务，我们现在着力在客户服务中心、维修中心的建设，以前房产公司都将自己应该承担的职责转移给物业公司。现在我们在努力作好做好延展服务。房产品是耐用产品，平常在买鞋子、车子都有售后服务。房产品也需要4S服务，需要建立售后服务的保障体系，我们称之为延展服务。现在我们公司的小区正在建立客户维修的4S店，拟定明年年初推出，专门处理客户投诉、维修。我们用了一年时间准备，着手组织结构流程调整，包括物业公司和房产公司彻底分离，在我们看来物业公司对业主负责、对业委会负责，明晰责任。第四，在客户的社区生活方面，坤和会年限已经很长了。延展服务是开发商必须承担的，而客户社区活动则是附加值。坤和会未来将会成为客户自治、自理的一个组织，独立于房产公司本身，坤和每年都会给坤和会一些贴补，帮助其运营。
最后的“1”是客户信息系统，这是一个反馈、纠正、纠偏的系统，主要处理客户投诉和建议、投诉维修派发的流程单子、呼叫的系统。客户与我们是平等，客户是我们的家人，我们需要在客户角度考虑一些问题。现在我们努力将企业文化理念通过行为转化成客户感知的东西，转化成组织行动能力，转化成具体的操作流程质量标准，转化为表格、表单。现在不像以前了，单纯想法、效果图忽悠不了客户了，必须实打实，这样才能走得远，做的强。
现在很多工业企业产品都是控制成本，降低价格。现在房地产市场随着土地成本的上升，建造营运一定要控制成本，才能在价格方面有所控制，这非常重要。我们的企业文化《坤和宣言》提到“像造汽车一样造房子。高质量是产品的根本，高质量在于标准、程序和细节，更在于每个人精益求精、追求卓越的工作态度;不断钻研专业技术和部品集成，提升房屋科技含量和工艺水平；实现房屋的安全、节能、精致、舒适和可成长。”
做企业如同做人，“德”是第一要义
问：做企业一样如同做人，坤和在构架现代化企业文化方面有何独特之处？
答：“坤和”源于周易“地势坤，君子以厚德载物”，坤是地德象征，引申为“厚实、广博、平和”，“和”意寓天人合一，体现德是中国传统文化所追求美好人生的价值准则和最高理想。坤和的团队就是怀着这样共同的理想，以“我能飞得更高”的激情，在发展中不断超越。为此，坤和人确立了建设和谐空间的使命，做中国房地产业常青树的愿景，分享和谐精彩人生的核心价值观，形成了以“和”文化为统领的独特企业文化。
在我们《坤和宣言》里明确提出“做企业如同做人，‘德’是第一要义，做企业同样要有尊严，尊严是我们梦想的原动力，我们提供给客户家人般的服务和一流的产品。我们的尊严在于信赖，在于相比过去、相比同行做得更好。”
建新住宅：向系统化进军
问：万科的刘爱明在全国房地产住宅会议上有一个讲话，提到了住宅系统化的思想。针对新住宅建设，坤和在这方面如何考虑？
答：在拿地过程中如何匹配客户需求，在解决方案过程中进而讲究系统匹配设计、系统建设、户型、装修整合……这就是一个系统的思维，家具怎么摆，卫生间怎么放有一个系统考虑，设计集成就要在建设前期解决这些问题。用精装修来弥补建筑设计户型设计的缺陷，这有点滞后。
第二方面，部品材料的标准化。每一套房子都是唯一的，做住宅内部的标准化、集成化不仅质量容易控制，施工操作更简单、效率高、时间成本也容易节省。比如家电业的海尔公司尝试做室内厨卫全面配套工程，建筑设计时装修设计就介入，这样能保证质量和效率。建设部产业化康居工程要求这一点，不标准化就无法替代，十年以后房子内部坏了无法替换部件。目前，住宅建设没有统一的模式，统一的标准是房屋建造行业非常大的问题，在这点上能突破就获得竞争优势，能给客户提供特殊的价值。坤和提出“全面家居解决方案”，明年将以亲亲家园幸福里作为试点进行展开。
就学习而言，操作模式、公司管理上房产公司应该学习美国。美国公司的客户需求匹配分析、流程都做得非常好。我们在学习美国房地产行业的优秀企业普地公司，邀请其前国际业务总裁约翰。盖勒格作为顾问，学习客户细分，学习他们的先找客户再造房子。减说法、多做法。而产品体系方面应该学习日本，日本国情跟我们有点相似，日本的精细化程度、集约化程度做得非常不错。在日本集合住宅很多，60多平方米可以做成非常舒服的两房，用不超过负荷的钱造适合的房子。而现在中国很多住宅100多平方米做两房，两房做两个卫生间，就是一种浪费，现在走入了一个误区。
企业长久的发展就是对客户最大的贡献，买房子要考虑公司的长久性和品牌的影响力和执行力。坤和正从不成熟走向成熟发展，充满危机感和使命感。从1998年创业到2002年完成二次创业再到2005年启动管理提升框架工程，不断变革和更新管理模式，以全球和国内优秀企业为标杆，一步一个脚印，实现业绩、治理、文化、团队、客户满意的全面均衡快速稳健成长，以实现中国房地产业的常青树的愿景。所以，坤和一直是小心谨慎的态度，总觉得很多事没做好，一直在反思。因为“怕”所以我们在学习、借鉴，因而学习能力是公司一直值得自豪的方面。目前，浙江的房产企业都涉及转型和上台阶的问题,如何做强做大是整个行业该共同考虑的问题。
