社区商铺从楼盘规划入手
——专访杭州市贸易局副局长唐跃

　　在采访过程中，记者从开发商、品牌连锁企业、政府的口中得到一个近乎一致的答案，或者说困惑：很多人想开店想买商铺，却苦于找不到合适的项目；很多开发商手中有商铺，却怎么也找不到合适的经营者。

　　这个普遍问题，说明了什么？

　　房产业内人士分析，这既说明了社区商铺的潜力，也说明了社区商铺存在的问题。社区商业因为有了常住人口的支撑，被很多投资者看作“潜力股”，几乎所有的开发商和商家都不否认，在接下来的几年里，社区商业在杭州的商业布局中，所占的比例会越来越重。

　　那么，怎么样才能让住宅和商业的“灵魂”真正结合？社区商业如何才能尽快旺起来？是先看入住人口，还是先开店？带着问题，记者专访了杭州市贸易局副局长唐跃。

　　记者：社区商业对杭州房地产市场来说是一个新命题，虽然大多数开发商已经意识到商业对楼盘的重要性，尤其是大盘的销售，但在实际操作中，为什么还是会出现商家找不到店铺、开发商招不到商家的尴尬局面？

　　唐跃：我把这个现象的根源，归结为三个脱节。

　　第一个脱节，是政府规划部门和商业部门的脱节。现在很多小区的规划和商业规划是不衔接的，规划之初，商业部门和规划部门没有主动沟通，尽早参与到居住区的规划中，这主要是政府层面的。在国外，一个楼盘或者一个区域的规划，通常都是由规划部门和商务主管部门共同完成的。

　　第二个脱节，具体到楼盘开发，是建筑设计和商业业态的脱节。在这个问题上，我们主张度身定做。打个比方，楼盘在造商业用房时，早就自己想好了多少层高、多少面积，但设计者对商业并不了解，闭门造车，等到商铺可以招商或出售了，往往房子也盖得差不多了。其实像大型超市、电影院、餐饮之类的业态，对房屋结构是有特殊要求的，你造的房子不符合它的标准，它就没办法开店。下沙在这个问题上就很突出，我曾多次带商家去下沙看商铺，经营者觉得下沙潜力不错，想进去，但就因为房子不合适，最终还是不能开店。在国外，一般开发商都会先和主力店谈好，为特殊的品牌特殊的业态度身定做。

　　第三个脱节，是开发商和经营者的脱节。大多数开发商造商铺是为了销售，以回笼资金为目的，导致商铺卖出去了却不知道怎么经营，所以大量的商铺空置，或者店开了没几天就关门歇业，这对楼盘的形象是很不利的。

　　记者：在前几年的房产开发热中，开发商对商业的确不是特别重视，或者说是不专业，但现在他们好像已经意识到了这些问题。

　　唐跃：是有这个迹象。比如有些房产公司实行整体返租的策略，把已经卖出去的商铺再从业主手中返租，经过重新的业态定位和整体包装再统一租给商家来经营。但这种做法毕竟只是一种“弥补”措施，不能从根本上解决社区商业存在的问题。

　　记者：那您觉得要让社区商业尽早旺起来，可以和楼盘销售、入住率同步发展的“解决之道”是什么？

　　唐跃：超前考虑商业，在楼盘规划的第一个阶段就介入，实行真正意义上的从规划、设计、造房到招商的整体对接。

　　比如在做楼盘规划的时候就考虑，周边的居住人口可以支撑什么样的业态？要不要建大型超市？是不是需要和周边已有的商业配套错位经营，避免重复建设？开发商的动作一定要早要快，从滞后的被动弥补到主动的事前策划。

　　记者：现在杭州有这么多的新兴居住板块，城东、三墩、闲林、滨江等区域未来都是数十万的常住人口，那投资者或经营者应该怎么判断社区商业的潜力？

　　唐跃：主要看三个指标：交通、楼盘主体消费人群、周边环境，这是一个“万用定律”。

　　交通决定着人流量是否达到通常，它直接决定商业人气，这包括大交通比如市政道路，以及小交通比如公交线路；而一个楼盘销售的对象，则决定着消费能力，最典型的就是蒋村居住区，老城西的居民以白领和高收入群体为主，所以城西的特色餐饮、个性服饰店这类临街商铺那么发达，可以想象一个年收入5万元的人和一个年收入10万元的人，哪个更有消费实力；周边环境主要是要了解附近是否已经有类似的业态，最好是能规避已有的寻找没有的。