2007年已成为过去时。但就在这年的年终，时间可从10月开始，广州楼市陷入了一片水深火热之中，高企的房价开始出现缺口，成交量持续下跌，一二手房都不同程度地出现了“滑铁泸”。然而，随着政策取向的逐渐明朗，不少业内专家均表示楼市已经进入拐点，但也有人表示这仅仅是阶段性的调整。那么，踏入2008年，广州楼市是“拐”是“调”？未来路在何方？时报地产将在本期针对广州楼市的价格、政策、土地、供应结构等10大方面作出调查，全面解读2008年广州楼市的走向。
看点1房价走势
是继续下探还是反弹？
日前，记者从各方收集的信息显示，今年广州楼价不会出现大跌大升的情况，但不排除少数区域和楼盘会出现较大幅度的价格调整。此外，还有一点可以肯定的是，今年第一季度的楼价仍会处于低迷状态。
一季度楼价仍看低
春节后或有价有市
满堂红研究部总监龙斌认为，市场实际的供求关系决定了2008年的楼价基本趋势依然是升，不过，由于楼价处于前所未有的高位，房贷、税收和交易等政策对投资进行了有效遏制，打击了投机行为，这使得2008年的投资需求必定减少；而土地供应今年继续保持5平方米公里的巨大供应，限价房等开始面市，这些因素使得今年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。粤沛地产副总经理黄春也表示，第一季度楼价走低是肯定的，第二季度由于有五一黄金日，如果没有大的政策出台，而发展商又加大促销力度，市场回暖的可能性不是没有。
业内人士分析，影响整个中国房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。判断楼市趋势和判断股市趋势一样，应该着眼于中国经济成长的大环境。具体看广州楼市，目前楼价泡沫并没有达到到处都是的程度。
此外，中原地产项目总经理黄韬认为，表面上看，去年9月27日的房贷新政，引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因，是楼价近两年来的快速上涨，而市民购买能力却下降。但与此同时，住房保障体系不断完善，“穗七条”在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。他预计，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大，而且临近岁末这一时间节点，许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。因此春节后，市场需求将恢复正常水平，价格也将在稳定中“有价有市”。
二手楼市或先于一手市场结束观望。日前有地产专家分析，去年10月开始的看点10营销策略
创新成着力点三种营销开始流行
“08年怎么卖楼？”这是在日前采访过程中，所有发展商最焦虑的问题。以往有楼就能卖的时代已一去不复返，有地产商表示，08年楼盘营销必须有所创新。
策略一：降价
“上半年我们肯定还是以降价为主。”天河某楼盘负责人表示。在采访过程中，多数地产商及专家对今年上半年楼市并不看好。
地产专家认为，对于不同的楼盘，价格策略应有所不同。特别是郊区楼盘，受到限价房以及地段的影响，发展商应该主动出击，因此，降价应该是郊区楼盘的主旋律。而市区楼盘由于土地资源稀缺，只要稍微将价格调整到合理位置，以相当的速度出货即可。
策略二：增加产品价值
忽略价格，增加产品价值，这是近日上市的高端楼盘的策略。业内人士分析，高档楼盘针对的目标客户与普通买家不同，但政策带来的市场观望气氛多少也会影响高端买家的决定，因此，豪宅在宣传上会选择增加产品价值而尽量忽略价格。
策略三：增加个性化服务
增加楼盘个性化服务，是不少楼盘尤其是高档住宅和以投资为目的的酒店式公寓08年的营销新点。海珠某公寓表示，今年将与国际金钥匙合作，帮助业主打理租赁业务，同时进一步提升公寓服务，让住客有“五星级酒店”的感觉。调整行情与前两年的新政所带来的市场影响，本质是一样的——诱因是政策，现象是购房者观望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次观望还有银行房贷额度年底基本用尽而无款可贷，以及房价上行至新高的原因。
龙斌表示，市场观望何时结束主要看两方面条件：一是刚性需求有多少，二是楼价为市场的接受程度如何。目前可以判断的是，广州二手楼市基本还是用家为主，买来自住的比例远高于投资，整体占到三分之二左右，而一手市场以换房和投资人群为主，投资氛围更浓些，自住型买家即刚性需求所占比例少于二手市场；在楼价上，目前二手楼具有一定优势，如同地段次新房与一手楼相比，价格相差大约在2000~5000元/平方米之间，而一手房源分布地段广，高中低档次多。估计这些情况的差异，会导致两个市场用家入市与市场恢复的时间有先后。
据悉，近一周广州自住买家看房有所增多，业主反价也大大减少，部分还把实收改为各付各税，但降价的很少，总体成交机会在增加。专家乐观地估计，二手市场在今年第一季度观望情绪基本应该结束。
看点2政策力度
政府还有什么招数？
受去年系列政策的影响，广州楼价不断上升的趋势已得到明显抑制，楼市转入低迷状态。对此，业内人士认为，今年大政策的出台可能性比较低。
估计近期不再出台对楼市的利空政策
据黄春分析，目前三大政策对广州楼市的影响非常大，除了银行紧缩银根之外，第二套房提高首付比例和贷款利率这两项政策，很大程度上抑制了需求，而限价房的推出让很多刚性需求得到了解决，因此，政策对楼市带来的阴霾天气至少维持到今年上半年。
有专家认为，房地产是市场经济的重要支柱，相关部门不可能在这个时候再出台更强有力的、对楼市利空的政策。另有相关人士表示，近两年宏观调控政策是为了平息楼市虚火，而一旦楼价上涨的势头得到了控制，政策的出台也会根据具体情况而定。
今年可能继续加息
长期看楼价或再涨
为了抑制投资过快增长，保持国内宏观经济稳定，防范可能出现的金融风险。专家表示，今年还可能继续加息。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，尽管加息是基于对整体经济发展事态的考虑，但对于楼市来说，并不能带来促进作用。相反，再加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少了市场供应量，从长期效应来看，只会促使楼价的再次上涨。他同时表示，再次加息会使需求在短时期内得到抑制，但从长远来看，需求会呈现爆发性增长。
物业税出台可能性低
目前仍处于空转阶段
日前，业内人士预测，去年一直疯传的物业税征收今年可能还是难以出台。黄韬认为，物业税征收是一个较长的过程，在未来几年的过度期内，市场变化都难以估测，而目前物业税的细则还没有落实，开征的时间还有待商量。广州地产专家韩世同也认为，物业税还处于空转阶段，对楼价的影响要取决于这种税种如何征收，税率有多高以及征税面有多大。“即便物业税开征，对楼价的作用也不是直接的，它会影响买家的心理，从而影响市场的供求关系。”韩世同进一步说到。
看点3融资渠道
银根一缩再缩房企被迫上市融资
前不久，中央经济工作会议明确2008年将实施货币从紧政策，发展商贷款压力将更大。于是，广州不少发展商纷纷寻求新的融资渠道，而A股IPO(首次公开募股)难度较大令这些发展商不得不赴港上市融资。据广州地产界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，包括恒大、方圆、星河湾、光大、珠江等，预计融资总额可达600亿元以上。
扎堆上市迫于资金压力
据了解，广州发展商继去年碧桂园、合景泰富、奥园赴港上市后，再次掀起了上市热潮，恒大地产、星河湾地产、光大地产、珠江地产等大型地产公司都在低调筹备上市。其中，上市传闻已久的恒大地产被披露准备于2008年在香港公开招股，集资约20亿美元(约156亿港元)，该公司现时已委托瑞信、高盛及美林负责上市安排。而前不久，恒大地产已获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元入股。
尽管上市具体时间表保密，但光大地产副总经理陈洪志在接受记者采访时明确表示，走上市之路是压力所迫。“现在地价越来越高，银行融资越来越困难，而销售也进入了一个瓶颈状态，地产企业要想做大，仅靠单一的银行贷款是行不通的，只能通过上市加大融资渠道。”
业内人士分析认为，随着银根不断紧缩，发展商通过银行来融资的渠道将越来越困难，从而不得不寻求新的融资渠道，以解决资金压力，赴港上市是目前广州发展商比较乐意采用的融资渠道，同时也是成功率比较高的渠道。
宏调加速行业优胜劣汰
对于这么多广州房企将于今年赴港上市融资，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平表示，庞大的市场需求，使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。而我国政府为了保持房地产健康发展，采取了新一轮宏观调控政策，提高了土地供给和银行信贷的门槛。尤其是土地实行“招拍挂”之后，地价上升较快，各地天价“地王”不断涌现，一些中小企业被挤出房地产市场，只有上了规模的房地产企业才有可能拿到土地。
与此同时，银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势。以前房地产企业大多数资金来源主要是靠银行的资金供给。几年宏观调控下来，房地产企业银行贷款的门槛越来越高，而规模化发展使房地产开发对资金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增长。
地产分析人士韩世同指出，我国的房地产企业太多，香港只有10多家大开发商，而广州有数百家开发商在竞争，需要进一步整合。适当的调控有助于行业优胜劣汰，涅槃重生，一线房地产公司前景更优。韩世同还大胆预计，到2010年，房地产将成为百亿企业的游戏。
看点4保障性住房
政府多管齐下住房供需矛盾缓解
去年8月，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下称《意见》)，提出了“两个70%”(新开工住房90平方米以下所占比重须达70%以上，保障型住房建设用地所占居住土地比例不得低于70%”)，标志着我国步入保障型居住的新时代。
政府多管齐下抓“保障”
经过十几年的探讨、摸索和反思，社会各方已经明确认识到住房保障机制建立的必要性。特别是去年8月，随着《意见》浮出水面，在某种程度上给一路飚升的楼价在人们心理上踩了一脚刹车，随之而来的保障性住房管理规定的出台，让低收入家庭吃了一颗“定心丸”。
为了有效推进住房保障体系的构建、防止地方政府不作为，建设部新增设的住房保障司首要一条便是“贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施”。此外，中央政府在住房保障方面的多项政策正在形成合力，如双限房的供应、公积金制度、住房补贴，以及“两个70%”，都有助缓解自住性住房供需结构矛盾，解决“夹心层”住房问题。
开发商将受一定冲击
随着保障住房不断在今年推出市场，收入相对偏低的家庭将从中受益，广州整体住房需求有可能会因此而减少。广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平指出，中低收入的中产阶级如果得到保障，市场需求无疑减少，开发商将受到一定冲击。同时，随着“90/70”政策的落地，广州明年中小户型增多，中低收入的中产阶级一旦转向新社区，那么中小户型的销售将变得困难。
经纬地产研究部分析则认为，在经济适用房、廉租房的销售、出租对象没有放开之前，这部分保障型住房的增加不会对未来广州房价产生明显影响，反倒是限价房的大量上市会对今年的广州楼市带来直接冲击。据经纬地产统计，2008年广州全市十区的限价房上市数量将达到1万套左右，相当于全市市场成交量的1/10左右，虽然暂时对整个广州市场的影响不明显，但对所在片区的牵制作用实际已经显现。
看点5供应结构
中小户型放量“90/70”政策显效
进入2008年，随着政策的进一步落实，过去以大户型为主导的市场供应结构将发生较大变化，其中，90平方米以下的中小户型有望达到整个市场供应量的一半以上。
中小户型占比将达50%
自2006年8月31日实施“90/70”政策以来，广州楼市的供应结构开始出现政策性的转变，但效果似乎并未在市场上凸显，在过去的一年，大户型依然占据了绝大部分市场份额。
广州中原地产项目副总经理黄韬表示，“90/70”政策效应其实在07年下半年就已经开始显现，从07年10月开始，新推项目已经有较多属于这一政策规范之下的项目。“总体来说，07年中小户型的供应量是20～30%的份额，而在08年，相信这一供应结构会掉转过来。”他表示，今年随着中小户型项目推货小高峰到来，整个市场会有超过一半的项目是90平方米以下户型占70%以上的项目。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江更明确表示，2007年1～10月，广州90平方米以下的中小户型占比为32%，随着保障型住房、限价房的集中面市，07年底这一比例升至50%左右。今年以中小户型供应为主的商品住宅项目将达到50%的份额。
成交量将有较大提升
黎文江表示，08年随着中小户型供应的大量供应，可以满足不少消费者的置业需求，同时，相信价格也会有所回落，因此在成交量方面相信有较大的提升。他认为，随着大户型单位的逐渐减少，这类单位未来的价格估计会有所提升。“但这些单位都是有钱人在购买，政府只要解决好普通消费者的住房问题，那么这些大户型的价格如何就没有太大关系了。”
看点6热点区域
外围区域窜红保障房集中地上位
2006年，珠江新城开始重新崛起，在广州楼市一枝独秀；2007年，金沙洲进入大开发时期；在2008年，哪个区域将成为广州楼市的新热点呢？专家表示，今年广州楼市的热点相信依然是珠江新城以及金沙洲两大区域，另外，中小户型项目和双限项目相对集中的外围区域，同样将成为市民关注的重点。
珠江新城供应量仍可观
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，作为广州唯一的CBD定位区域，珠江新城虽然目前的价格较高，但在广州楼市的地位不容忽视，依然是08年广州楼市的热点区域之一。广州中原地产项目副总经理黄韬也表示，从目前的市场情况来看，珠江新城的开发目前尚未完全释放，估计还有40%的货量未完成开发或推出市场。
据了解，近期珠江新城推出了不少新楼盘，包括保利108公馆、珠光·新城御景等，接下来还将有领峰、星汇雅苑等新项目推出。而在售楼盘当中，粤海丽江花园、汇峰等项目近期也有新货推出，保利心语花园、嘉裕君玥公馆等项目也还有不少开发量，因此，今年珠江新城的供应量依然可观。
保障住房集中地成焦点
金沙洲是在去年开始引起消费者关注的区域。专家表示，从去年该区域的推地情况看，不少项目将在今年动工或推货。黎文江表示，金沙洲之所以成为普通消费者关注的热点，主要是那里集中了多个限价房项目，如目前开始申购的保利西子湾，而接下来还会有中海、万科的双限项目推出，新社区的建设也逐渐完善，市民的关注度必将越来越高。
他表示，今年同样值得关注的还有萝岗区。“萝岗在过去一年多时间拍出了不少双限项目，这些项目有望在今年推出。”他认为，今年哪些区域将成为热点，关键要看中小户型项目以及双限项目的分布情况。“这些项目较为集中地方，必将成为普通市民关注的对象。”
看点7土地供应
去年创下新高今年再推5平方公里
1月8日，广州市开年以来第一场土地拍卖创下地价新高——总价41亿元、楼面地价13000元/平方米，再次刷新天河区住宅类地块楼面地价。广州市房管局副局长黄文波日前接受媒体采访表示，今年广州土地出让面积将维持在5平方公里左右，政府正在加大土地供应力度。
按照去年出台的“穗七条”及相关政策，广州从2007年开始，连续3年确保全市10区每年供应住宅用地5平方公里以上。经过一年时间的开闸放地之后，广州土地供应再度攀升到新的高度。记者分析广州国土房管局土地出让数据发现，去年广州十区一级土地市场共完成54宗商住用地出让，总用地面积达到293.67万平方米，规划建筑面积531.45万平方米，两项指标同比增幅均超60%，创造了“8·31大限”以来的最高纪录；其中，推地量排前三位的区域分别是番禺、萝岗、花都，而天河去年没有商住用地出让记录。
可以看出，由于土地供应大幅向郊区倾斜，加上楼市供应结构调整，未来住宅价格将有一定的下调压力。媒体采访时再次重申，今年广州土地出让面积将维持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供应力度。
看点8竞争格局
楼市风险凸显中小房企或被吞并
楼市向好之时，不管是大型品牌开发商还是中小型发展商，都能各得所利，互不干扰。但随着2008年楼市环境的改变，尤其是在市场及政策风险加剧下，有关专家预测，房地产企业将经历一次大洗牌，一些经营不善的中小发展商将面临被品牌发展商吞并或被合并重组的命运。
出局风险越来越大
经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金分析认为，2008年广州楼市竞争将更加激烈，房地产企业将面临前所未有的压力，一些中小型企业可能会在竞争中被淘汰出局。
吴定金分析，随着近期楼市的不稳定，购买者的观望情绪日益加剧，成交量不断萎缩，这使发展商资金回笼受到抑制。尤其是一些中小型发展商，在资金有限的情况下，一旦资金不能及时回笼，将出现资金链中断无法继续经营的局面。随着2008年大量限价房、保障房不断推出市场，市场供应量将大大增加，在客户需求稳定的情况下，供需日益平衡，产品和品牌都不占优势的中小型企业将面临前所未有的压力。房地产分析人士韩世同则表示，2008年整体经济形势可能改变，一些中小型发展商一旦资金盘活不了，被淘汰出局在所难免。
行业洗牌将会出现
“2007年房贷新政已经扭转了广州楼市，给发展商以沉重的打击。随着2008年深圳等城市物业税的征收，以及全国土地增值税的征收，发展商面临的困难将比往年更多，除了解决融资问题以外，还有土地优化及组合等各种问题。”中原地产项目部副总经理黄韬认为，对中小型发展商来说，2008年是形势不容乐观的一年。
也有业内人士认为，在国家限制外资进入中国房地产市场的背景下，银行又开始缩减对开发商的信贷额度，一大批开发商将面临资金周转困难的尴尬局面。房地产开发企业将在2008年出现一次洗牌过程，被吞并或合并重组是摆在很多实力较弱的中小型开发商面前的一个威胁。
看点9买家心态
多看楼不买房密切关注楼价走势
“楼价今年是跌是涨？”“今年该不该买房？”“现在的广州房地产市场还有投资空间吗？”不少市民提出了疑问。记者日前从市场了解到，自去年“提高第二套房贷款首付和利率”之后，广州楼市便进入低迷状态，尽管买家一直迟迟不出手导致开发商日子难过，但却仍然在密切关注楼价走势。
买家密切关注楼价走势
记者日前从不少开发商处了解到，目前买家对价格非常敏感，尽管每次推出的新货成交不多，但看楼的人却并不比新政之前少。
白云区某楼盘策划经理透露，该盘上周推出的新货价格有所下降，吸引了不少买家来现场，但“看得多，买得少，当天只成交了两三套”，不少买家只是询问“价格还会不会降”、“还会降多少”。
业内人士预测，广州楼价近月来连连下跌，加上各大机构对08年楼价的预测不一，让很多想买房的市民不得不密切关注楼价。
上半年楼市将继续走淡
尽管目前楼市成交量连连下滑，但业内人士分析，广州刚性需求仍然很旺盛，尤其是首次置业者还很多，消费力积累到一定程度后会有所爆发。粤沛地产副总经理黄春表示，今年上半年广州楼市将继续走淡，到了第二季度尤其是五一小黄金周，开发商各类促销会进一步增多，积累了半年多的消费力这个时候可能爆发。
海珠区某大楼盘策划总监分析，如果价格回落到07年5、6月份也就是市中心房价1万元/平方米左右时，买家基本能接受。
看点10营销策略
创新成着力点三种营销开始流行
“08年怎么卖楼？”这是在日前采访过程中，所有发展商最焦虑的问题。以往有楼就能卖的时代已一去不复返，有地产商表示，08年楼盘营销必须有所创新。
策略一：降价
“上半年我们肯定还是以降价为主。”天河某楼盘负责人表示。在采访过程中，多数地产商及专家对今年上半年楼市并不看好。
地产专家认为，对于不同的楼盘，价格策略应有所不同。特别是郊区楼盘，受到限价房以及地段的影响，发展商应该主动出击，因此，降价应该是郊区楼盘的主旋律。而市区楼盘由于土地资源稀缺，只要稍微将价格调整到合理位置，以相当的速度出货即可。
策略二：增加产品价值
忽略价格，增加产品价值，这是近日上市的高端楼盘的策略。业内人士分析，高档楼盘针对的目标客户与普通买家不同，但政策带来的市场观望气氛多少也会影响高端买家的决定，因此，豪宅在宣传上会选择增加产品价值而尽量忽略价格。
策略三：增加个性化服务
增加楼盘个性化服务，是不少楼盘尤其是高档住宅和以投资为目的的酒店式公寓08年的营销新点。海珠某公寓表示，今年将与国际金钥匙合作，帮助业主打理租赁业务，同时进一步提升公寓服务，让住客有“五星级酒店”的感觉。
