第一、关于策划。
          策划是为解决竞争问题，准确地说应该是“创意性”地解决竞争问题。两层含义，而且是递进关系，一是只有“竞争”，才有“策划”的必要性，在没有竞争的计划经济时代，是用不着“策划”的，如同“战争的目的是消灭战争”一样，“策划”的目的也是为了“消灭策划”，这是解决“竞争”的出发点和归宿点；二是“策划”要重点突出“策”字，否则将沦为平淡的“计划”，强调“策动”，就是强调“牵一发而动全身”、强调“四两拨千斤”，一句话，“策”是“策划”的灵魂，精妙之处在于“花小钱办大事”或“不花钱也能办大事”。

          第二、关于竞争。
          房地产项目的竞争归根到底是三个层面的竞争，一是城市的竞争，二是板块的竞争，三是企业的竞争。城市竞争决定项目高度，板块竞争决定项目厚度，企业竞争决定项目深度，任何一个项目的竞争，都是这三股力量的综合体现。

          第三、关于概念。
          许多业界大腕喜欢口诛笔伐“概念”一词，认为那是噱头唬人的玩意，是玩虚的，远不如“产品”来得实在，还引用“老百姓买的是产品而非概念”加以佐证。我们认为，“产品”与“概念”的关系是“1”与“0”的关系，“产品”是“1”，“概念”是“0”，没有“1”后面何谈“0”，但有了“1”，为何不争取在后面多加个“0”？“概念”本身并没有错，错的是那些无法引发受众共鸣的“自恋概念”和那些与“实际产品”大相径庭的“牛皮概念”。

          第四、关于定位。
          定位就是找到项目最动人的“灵魂”，它是在细分市场的基础上进行取舍的。“取哪”和“舍哪”不是空穴来风，而是由科学的逻辑推理产生的，除开发商主观定位之外，从客观要素来讲，对于一个房产项目进行定位，要从三大要素入手：第一“市场研判”，研判“供需关系”和“片区的价格指数”，这能推断出两个结论——项目“能否上马”和“大众价位”是多少？第二“对手研判”，研判“如何避实击虚”和“采用超越还是差异策略”，这能推断出两个结论——“预埋卖点”和“市场定位”？第三“地块研判”，研判“扬长避短”和“地块密码解密（地块中哪一片价值最大）”，这能推断出两个结论——“客户定位”和“产品定位”？
可见，只要从上述的三大要素入手，便可轻易抓住项目的“灵魂”——“四个定位”（市场定位+客户定位+产品定位+价格定位），这便是“曾氏定位模式”的“取舍推断”方法论。

          第五、关于产品。
  
        产品跟着定位走，但又倒过来支持和强化定位，能做到与定位相吻合的产品便是一个好产品。
考虑竞争的风险因素，一个好的产品应该是一个组合体，是一架冲击市场的“战斗机”，是由“机头”和“机翼”保护下长长的“机身”。如产品中的户型，就要分为三类：一是少量的差异性明星户型（量多则会有市场风险），是飞机头，是别的楼盘甚至整个市场没有的，便于抢夺眼球，如在三线城市建造“错层户型”；二是阻击竞争对手型的，是机翼，户型一样但价格要比对手低或性价比高，起到打击对手保存自己的目的；三是保护型产品，是机身，所占比重最大，也是楼盘定位中的大众户型，是中长期利润的主要来源。
实践证明，这种科学的“战斗机”组合，既可降低创新所带来的成本和风险，又同时避免了由于传统导致市场缺少兴奋点所带来的营销难题，可谓一箭双雕、一石两鸟。

          第六、关于价格。

          楼盘定价有三种，一是成本定价，二是市场定价，三是老板定价。无论是哪一种定价，最终目的都是为了“利润最大化”，实现“利润最大化”的有效手段就是——“在适当的时机卖适当的价格”（这句话值得好好品味）。

          第七、关于广告。

          理想的广告应该是“既要照亮天空，又要打中目标”，也就是常说的“售量与品牌”比翼齐飞。
有效的广告制作是“糖衣”加“炮弹”的结合物，两者缺一不可，“炮弹”由销售一线来提供，“糖衣”由文案和设计来体现，策划者在双方之间充当粘合剂和发酵剂。形象来讲，就是销售一线来“买菜”，然后由策划大厨“撑勺”，这“盘菜”炒出来才既叫好又叫座。好的广告制作只是成功广告三个环节之一，一个成功的广告要具备三要件：一是打得准，即媒体通路的准确性；二是好的广告制作，如上文所述，能够打动受众；三是火候要到，即99+1度的关系，如我们熟悉的“脑白金”广告，就是采用了“声音垄断”的广告策略而大获成功。最后补充一点，成功广告三要件之间的关系是典型“零和游戏”关系。

          第八、关于销售。

          对一个前期策划成功的楼盘而言，基本上是不需要销售的。因为成功策划如同筑坝蓄水，落差越大，势能也就越强，一旦开闸犹如黄河决口一泻千里，届时“开盘”就意味着“封盘”，“销售”只是一个顺带的结果。
房地产销售的心理和生理压力是所有销售类中最轻的，甚至有“朝南坐”的主人感觉，不动产的特性决定了它与普通商品的销售方式不同：第一，它不是“行销”而是“坐销”，坐在四季如春的空调房里（没有日晒雨淋之苦）等客人上门，既然来的都是“客人”，那么售楼先生小姐们便是“主人”了，主人的感觉肯定比那些常遭白眼的上门推销员幸福多了；第二，房子本身是一宗价格较大和信息复杂的贵重商品，信息的不对称性导致了售楼员无意中担任起“置业顾问”的角色，既然是“顾问”，当然就会比传统的推销员更易受到尊重；第三，房子脚下的地皮是地球上唯一的，这就决定了楼盘的唯一性和不可替代性，你可以找到两个一样的商品，但绝对找不到两个一样的楼盘，从这个角度上讲楼盘与楼盘之间是没有可比性的，正是这种独有的“没有可比性”——才是售楼先生小姐们敢于天天“朝南坐”的根源所在。
在房地产销售行业还有一个有趣的现象：出售豪宅的售楼员大多数住普通楼盘，而出售普通楼盘的售楼员却大多数住豪宅。

          第九、关于供需。

          供需关系是评价楼市泡沫与否的重要指标之一，但供需关系只是一种现象，甚至有时是假象，不能简单凭借“供需两旺”的“良好行情”就下“楼市健康”的论断，殊不知“供需两旺”有时正是在酝酿着巨大的泡沫灾难，九十年代初的海南也是空前的“供需两旺”，结果又如何呢？所以，应该撩起“供需”的外衣，看看“真供”还是“假供”（结构性调整），看看“真需”还是“假需”（使用还是投机），倘若一旦“供需”脱离房地产的使用属性而蜕变成投机的金融筹码时，则将意味着离死亡线不远矣！正所谓“上帝要让谁灭亡，必先让其疯狂”，当我们看到“疯狂”的迹象时，请时刻保持冷静、冷静再冷静！
在此，呼吁政府部门别只看到“供需两旺”的华丽“帽子”，而应更多研究华丽“帽子”下那颗善变的“脑袋”。

          第十、关于代理。

          代理是房价飞涨的罪魁祸首之一，其一，多了中间环节，增加了营销成本，势必导致水涨船高；其二，业界一贯以“售价拉升幅度”来评判代理公司的功力，故他们“不管人间疾苦”反而极尽鼓吹之能事（鼓吹者往往连自己都买不起房子，但不鼓吹又不行，否则连饭都吃不饱，真是活生生的《卖炭翁》现代版本），用包装、造梦和销控等等花哨手段让房价如芝麻开花顺着开发商的预期节节攀高。
有人认为代理行业是社会专业化发展的必然结果，此言不假，但是“不动产营销”要除外。笔者认为，不动产的消费半径不同于普通的流动商品，生产者（开发商）大可不必腾出手来专门管生产，因为消费市场就在附近，且基本上是一次性消费行为，所以完全没有必要像普通商品要售遍全世界一样需要专业的代理经销商，因为流通领域的利润也是相当可观的（沪的知名的代理老板身价往往过亿），开发商应该珍惜这一块利润，毕竟土地开发是相当有限的，开发一块少一块，君不见海外的开发公司或国内大型开发公司几乎全是自己在销售，这可从欧美国家没有房地产代理行业中可得以验证。
不过要补充一点，房地产代理行业虽宿命不远，但其策划行业却是永相随的，如同开发的影子一样共存，无论是开发前的规划定位还是开发后的销售物管均离不开策划的全程参与，借助“外脑模式”在西方几百年实践下来直至愈演愈烈的今天，更是证明了策划行业（国外称之咨询业）有着无限广阔的市场前景！
说穿了就是：目前的房地产代理行业应该把“策划”和“代理销售”分开，发展趋势将是“销售队伍”向开发商回拢，由开发商“接管”，而“策划队伍”则组成如同国外的咨询公司一样的纯粹策划公司，靠大脑而非靠销售佣金来赚钱，这将是日后房地产代理行业发展的方向。

          套用一句话做总结：若房地产业是万岁，那么策划业将是万万岁，但代理销售行业将绝对不会超过一百岁！