由于市场竞争日趋激烈的客观状况，加上目前政府的宏观调控，当前，各地开发商都在寻求商业地产营销模式的突破。

　　那么，商业地产营销会出现新的模式吗？要回答这个问题，还需要从投资的本质谈起。什么是投资？就是资金持有人将资金作为生产要素让渡给经营者(生产者)的过程，也就是个人的消费资金转化为他人的生产经营资金。必须明确，资本本身并不能直接创造价值,只有资本与经营者(劳动力)相结合的时候才能创造价值。而现在的个人投资者基本上还处在“感性投资”、“冲动投资”的阶段，某个项目炒得很热就马上跟进，根本不去考虑这个项目的终端消费者是谁、经营者又会是谁，商圈的消费能力如何、经营者又能承受多高的租金？

　　要弄清楚这些问题，不具备相关专业知识的个人投资者恐怕很难做到！这就需要社会中介机构、甚至政府有关部门提供相关的服务，以引导经济要素的合理配置——当然这是另外一个话题。

　　现在很多开发商的投资也都是“非理性投资”，仗着自己能拿到地，仗着自己与银行的良好关系，真是什么都敢做，投资冲动挡都挡不住。某些地市甚至出现了十几万常住人口的城市，在一年内上市十万平米以上的商铺！明显违反客观规律呀。诚然，当商铺还是稀缺资源的时候，不愁卖而且还可以卖个好价钱。当供求基本平衡的时候，你就只能赚取平均利润了。而供过于求的时候，就肯定有人会出局！

　　长沙区域性过剩和时间性过剩已经客观存在。前者是指同一区域内大量上市同质商业项目，结果是市场难以消化。所谓时间性过剩，是一种客气的说法，既然商业成长的速度赶不上商业建筑的成长速度，就只能依赖经济的发展，让时间来消化了。当然，对于这个市场也不要悲观，这并不是商业地产已经穷途末路了，恰恰相反，只有这样的市场环境，才会逼着开发商们去思考、去创新，比如关注对象“下移”、业态差异化、跨区域营销、产业链营销等。比如说：目前商业地产遇到的最大问题，是商业成长的速度赶不上商业项目开发的速度。这里需要明确一个前提：商业地产首先是商业，而不是地产！———能不能在目前的情况下，加快商业成长的速度来消化商业地产的存量呢？不是没有可能。

　　只要开发商意识到商业地产首先是商业，今后仍能有若干创新方向提供广阔空间。总体上讲，商业成长取决于消费需求。就一定的区域市场而言，如果没有商业业态升级带来的“蛋糕膨胀效应”，商业成长的速度也不可能太快。而且业态升级的效应也有一个限度。但这并不意味着就没有机会，“跨区域营销”就是一个有效的途径。什么是跨区域营销？就是不管是销售还是招商都要有跨区域的眼光和推广措施。目前，城市化进程使中心城市对周边地区人口和资金的“洼聚效应”越来越明显。简单来讲，现在已经成为商业经营常态的连锁经营业态，客观上有着地域扩张的需求。你不找他，他也会找你。其实，不仅仅是主力店的问题，大量的中小连锁品牌都有这种需求。再者，由于各地区域经济的差异，在一个地方发达的产业，在某些地区可能刚刚起步。这些在竞争中摸爬滚打出身的经营户，客观上也有着向竞争相对较弱的地方发展的需求。