从2003年东莞地产市场出现小户型产品这种户型以来，东莞小户型市场就一直比较活跃。进入2005年，小户型已经开始成为商品房市场一个重要组成部分。到2006年，小户型单位竞争逐渐扎堆上市，据合富辉煌市场研究部的统计分析，2006年公寓货量不少，总共供应4406套公寓，占总量的34%。2007年更是勇往直前，据东莞中原市场研究部的统计，2007年小户型（90平方米以下）市场供应量约70万平方米，仅城区就有近万套问世。　

    毫无疑问，东莞小户型市场正处在“红海”时代，而尤以南城CBD商业圈及周边地区为最火。

公寓加写字楼打包亮相

    国庆前，小户型已经火了一把，节后这股火依旧烧得很旺。

    近期开盘的如鸿福路上的时尚岛•蓝钻、东莞大道两侧的第一国际三期和年底亮相的卡布斯国际广场，都以小户型公寓打天下。时尚岛的948套酒店式公寓，全部都是小户型，面积在30—78平方米区间；第一国际三期公寓以单身公寓及一房一厅为主力户型，共1360套；卡布斯国际广场将推出500套小户型公寓。三个楼盘就有2808套小户型公寓问世。

    值得一提的是，除产品创新外，这些楼盘的推出大都以公寓加写字楼或主题商场的形式出现。时尚岛•蓝钻一期为商业，二期为酒店式公寓；第一国际三期和卡布斯国际广场则是由公寓、写字楼及商场组成的城市综合体。

    以前人们常感叹“到了东莞，找不着城市中心在哪里”。“村村点火，户户冒烟”的发展模式，令东莞城镇界线不分明，说不清是“城市里的农村，还是农村里的城市”。

    “今年掀高潮，年年有重点。一年一大步，五年见新城！”五年见新城，在东莞市政府和房地产业双重力量作用下，东莞城市化建设进程可谓一日千里，最值得人们赞赏的成果莫过于行政中心区，同时，行政中心的落成更是彻底结束了东莞无中心的尴尬。

    作为“制造业名城”，“前店后厂”一直是东莞企业的运营模式。这种运营模式方便归方便，但在一定程度上影响着企业的形象。随着东莞城市的升级以及CBD的建成，则让企业有了一个“露脸”的平台，厂家纷纷将“店”选择在了CBD，同时也吸引了外资企业的进驻，整个鸿福路就有沃尔玛、麦当劳、星巴克、必胜客等多家。这也是促成这一带写字楼以前空置率居高不下现在降下来的一大原因。

    据记者了解，鸿福广场的写字楼基本出租完。第一国际商业中心发展有限公司研发部雷非非告诉记者，第一国际写字楼出租率达到了90%多，空缺主要是因为公司流动造成的。

    企业将店设在CBD，同时也催生了一个新的问题，那就是员工的居住问题，不可能白天在CBD上办公，晚上又回到下面镇上休息。于是乎，公寓加写字楼成为开发商一个新的投资机遇。

    这部分人同时也活跃了东莞房地产业的三级市场，对他们而言，公寓只是一个临时的住所。“这一段的公寓投资客占多数。”世联地产项目目经理舒小剑告诉记者。6月份时，在鸿福楼租一个30多平方米的单身公寓还是1000元，现在已是1300元。

“90/70政策”促成小户型扎堆

    集商业中心、会展中心和商务中心于一体的行政中心，地理位置、地段优势不庸置疑。“CBD及周边地段寸土寸金，可开发用地越来越少，因此不可能开发低密度的楼盘，这也造就了小户型公寓的密度很高。”雷非非说道，“看似有近万套小户型公寓上市，但比起行政中心入住的10万人口来说，小户型公寓的市场还是供不应求。”

    东莞市鼎峰地产有限公司的孙立明认为90/70政策的市场效应正在逐步显现。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上……”

    “90/70条款对市场的影响作用由于市场的滞后性，在实施之初并未体现出来。现在经过一年的调整，政策的市场效应开始显露。现在东莞小户型扎推上市，也是开发商在追求一种平衡。”

    现在东莞主城区的住宅物业呈现“两头大中间小”的特征，住宅供应以高档洋房和小户型公寓供应为主，市场普通住宅供应相对不足。其实，从开发商投资利润率角度来看，开发小户型公寓投资回报相对要高些。而从投资者和投机者的角度，小户型公寓投资门槛较低，转手容易，适合中短期套利。既然市场有这个需求，又能按政策办事，小户型集中放量也就在情理之中。

竞争激烈开发商仍十足信心

    如此多的小户型公寓抢滩CBD，必然导致整个CBD楼盘竞争激烈。如此态势下，开发商会否打起价格战？记者从开发商那里了解到，均价仍以“8”开头。第一国际三期公寓均价为8500元/平方米左右，写字楼均价为10000元/平方米。时尚岛?蓝钻虽未公开价格，但有销售人员告诉记者，投资一套35平方米的单身公寓，大概需要30万元，一计算，也在8500元/平方米以上。

    “国家不断出台调控政策，但其目的不是打压房价，而是抑制泡沫，让房价平稳地上升。”雷非非说道，“随着东莞城市的转型，随着中心区的日益完善，物业还有升值的空间，因此8000元/平方米还是合理的。”

    对于在东莞拿地一次性付款带来的影响，雷非非认为一次性付款拿地的政策是否合理还有待商榷，可能会造成“强者恒强，弱者弥弱”的局面。

    虽然9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷新政”，并最终定下三点基调，但在具体实施过程中，股份制银行的房贷政策则表现得更为灵活。

    “为时尚岛做房贷的银行有三家，分别为招商银行、广发行和兴业银行。招行‘第二套房’明确为‘以个人为单位’。假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，是可以不受以上限制的。”时尚岛市场发展部叶润年告诉记者，“因此，对于时尚岛项目的推出，房贷这块不会对客户造成多少影响。”

    “要看到在东莞投资小户型公寓的回报率还是挺高的，虽然不及前几年的8%—12%，但现在的3%—5%也是高于深圳的1.2%。”