北京CBD和上海南京西路商圈分别是京沪两地最具影响的写字楼聚集区，这两个传统中央商务区的可比之处即在于，分别代表了北京和上海写字楼市场的最高水准，高品质的写字楼最为集中，租金和售价水平长居高位，企业入驻率也最高。
记者通过对比发现，北京CBD和上海南京西路商圈的写字楼物业，之所以能够发展成为两个城市的写字楼市场有代表性的区域，是有一定的历史原因的。受一定的政策导向影响，他们都拥有较大的区位优势，商务环境形成时间较早，交通商业配套设施比较完善。
商圈概况
北京的CBD核心区西起东大桥路、东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区，建筑总容量约1200万平方米。北京CBD形成于上个世纪90年代中期，1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区。经过十几年的开发建设，北京CBD已经发展成为首都最富有活力和最具现代气息的商务中心区。预计到2008年，北京CBD地上总建筑规模将达到802万平方米，其中写字楼竣工面积达370万平方米。北京CBD优质写字楼的发展大致为为三个阶段，上个世纪90年代的甲级写字楼以国贸大厦和嘉里中心为代表，最近一两年出现的北京银泰中心和万达广场，重新刷新了甲级写字楼的标准；即将入市的国贸三期、央视大厦等项目也将带给市场耳目一新的感觉。
上海恒隆广场
上海南京西路商圈东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路，南起延安中路，北至武定路，规划区面积1.8平方公里，建筑总量将达到565万平米。按照规划目标，至2010年，南京西路商务圈将建设成国际性商务活动、高档次商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心。据悉，南京西路目前投入使用的写字楼项目约30幢，其中甲级写字楼约10个，乙级写字楼大约有20个。目前区内可使用办公面积为134.87万平方米；其中，甲级写字楼可使用面积为72.23万平方米。上海南京西路商圈甲级写字楼的代表有恒隆广场、中信泰富广场、上海商城商务区、梅龙镇广场等，近期入市的项目有恒隆广场2期、越洋广场、廖创兴金融中心、东海广场。
市场吸引力对比
北京CBD的密集行业主要为三大类，即银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业，会计、审计、评估、咨询、培训、法律等中介服务业，与现代商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展等相关的配套服务业。统计数据显示，截止到2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60％，是CBD的主导产业；外资及港澳台企业783家，所占比例为17.86％；共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处。其中仅中国国际贸易中心一处，就集中有壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普、马士基等近70家世界500强企业，而在一路之隔的嘉里中心，则聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等近20家世界500强企业。
此外，北京CBD的优质写字楼是投资型买家的抢手货。在北京整购的写字楼面积有60%分布在CBD区域。中环世贸中心A、B座被凯德置地整购，更名为凯德大厦；华贸中心1、2号楼被日本Replus株式会社购得；通用国际中心B栋被德润房地产公司整栋收购，更名为德润大厦；位于CBD南端的富力双子座之中的一座被摩根整购；而位于CBD北部的远洋新干线的一栋楼被扬子基金买走；银泰中心一栋楼也被中保集团整购；民生人寿购买了北京国际中心2号楼。
上海的南京西路商圈虽然在投资吸引力上不比北京CBD，但是在企业聚合力上却丝毫不亚于北京CBD。南京西路区域是上海的商业中心区域之一，人流量较大，符合商业发展的需求，加之该区域的交通非常便利，写字楼物业知名较高，有利于提高入住企业的形象。因此，上海的南京西路商圈目前已成为上海甲级写字楼最为密集的地段，大型跨国公司驻沪机构首选南京西路安营扎寨，全国各地中小企业入驻南京西路写字楼以求体现公司价值。南京西路区域写字楼入驻客户中，物流商贸类企业为主流，咨询服务类企业紧随其后位列第二位。
未来市场预期
浓厚的商务氛围带动京沪两地CBD区域的写字楼市场。未来两年，无论是北京CBD区域还是上海南京西路CBD，市场需求均十分强劲。据悉，北京电视台、中央电视台新台址的相继落成，将会带来成千上万家服务于两大电视台的中小公司跟风而来。
供应方面，2007年上半年，北京CBD区域的优质写字楼新增近30万平米，其中华贸中心1、2号楼12万平米，民生人寿大厦写字楼部分17万平方米。2008年奥运前将要入市的项目还有环球金融中心、泰康金融大厦、中海广场、北京国际中心等，将为市场提供百万平米以上的写字楼面积，市场供应十分充足。但美中不足的是，北京CBD的写字楼绝大多数产品定位过高，楼座体量过大，不能兼顾集团型买家与零散型买家的需求，因而会让一些中小企业望而却步，可能会造成供给与需求的错位。
相比而言，上海南京西路区域由于用地紧张，未来几年写字楼新增供应显得有些捉襟见肘，市场将以消化现有写字楼为主。甲级写字楼供小于求的状况尤其严峻，空置率将会在目前3%～5%的水平上再次突破，甚至有些写字楼会出现零空置的现象。同时，由于新增供应不多，以及随着在售写字楼物业品质的不断提升，为其租售价格提供了不断攀高的可能。
