上海楼市狂拉虚涨 开发商由捂盘惜售转向抬价

    在三个月的“高烧”后，上海楼市的热度在8月未见缓解，“买涨不买跌”的投资从众心理使得楼市陷入一轮恐慌性抢购。在这种巨量买盘的推动下，惜售的开发商们和捂房的炒家们又开始玩起了价格游戏，利用自己对价格的话语权一步步地将房价大幅拉升，即便难以成交也毫不在意。而被动的购房者们，在开发商和炒家们的强势攻击下，则不得不将购房预算不断提高。

    房屋“跳价”很疯狂

    销控（控制销售节奏和数量）是开发商们心照不宣的“秘密”，而在这一轮上涨中，利用销控等多种手段，开发商们将手中的房子逐批高价卖出，实现了大丰收。

    以上海闸北某楼盘为例，该楼盘6月份开盘时每平米售价12500元，此后推出的第二批房源则一下子开到了每平米15000元。据售楼人员透露，下一批房源的拟定价格还要至少上浮10％左右。事实上，这种将手中房源逐批推出，造成房源紧张的假象然后逐步抬价的做法，在上海的开发商中非常普遍。

    分析师指出，由于中国房地产业在供应方面其实处于相对垄断状态，开发商手中拥有供给量的决定权，因此在谋求利益最大化的驱动下，开发商会主动选择销控的方法来尽力提高楼盘的整体效益。但是，由于销控的行为，导致供给和需求在某一时点上形成不平衡假象，从而会造成购买者的心理恐慌，从而助推房价，这种房价的上涨并不具备真实的价值基础。

    除了开发商外，炒家们也在利用各种手段抬高房价。在上海二手房市场，近期频频出现的一个词语——“跳价”，就是在卖家和买家达成协议后，卖家却单方面提高售价的行为。据了解，许多楼市炒家在近期行情火爆的时候变得十分强势，面对众多的购房者询价时，随意开价，价格不仅和挂在中介公司的价格存在很大差异，而且在和购房者达成意向协议之后，也经常无理由地要求大幅加价，甚至不惜违约，夸张者一个月内居然在一次交易中连续四次跳价。业内人士指出，正是这种炒家的行为，导致购房者产生巨大的心理恐慌，尽管二手房在高价位成交有限，有些二手房交易在跳价后甚至根本没有成交，但却给购房者一种心理暗示：房价还将持续上涨。

    购房者承受力下降

    事实上，在上海房价大幅飙升的同时，绝大部分的普通购房者，已经越来越难以承担当前的房价。

    某房产中介的记录显示，在婚房需求中，只有比例不到40%的新人表示会真正拿钱购房，而目前大部分婚房购置的预算一般不超过90万元。一份统计则显示，80后的70%的新人多选择在上海中环附近购买二房或三房，而心理价位则停留在80万元以下。

    而一个不容回避的现状是，高企的房价让租房性价比突出，这影响了很多年轻人的观念。以上海外环区域某楼盘为例，两房80平米左右目前总价90万元，若租住该房，每月租金3000元/月。若商业贷款买房，首付3成，其余用等额本息法还贷，以20年计，每月需要还款4613.3元，比租金多出1600多块钱。这使得一些年轻人放弃了购房念头，改为租房住。