今年上半年，政府公布的一连串数字最令人心惊肉跳，北京年中房屋销售价格指数较年初上涨10.1%；全国6月份房价涨幅创下近两年来的最大月度涨幅7.1%；北京住宅价格环比增涨3.4%，位列全国前三甲。

     与此形成鲜明对比的同样令人记忆深刻，上半年，北京市商品房现房和期房销售面积双双下降43.9%和19.5%；北京住宅施工面积和新开工面积下降6.6%和21.9%；1～6月，北京市房地产开发投资增速下降9.9%。

低销量背离高价格

     按照多年来传统的开发销售习惯，每年的7月是北京楼市放量和销售的高峰期，楼市也由此开始进入了销售旺季。然而，今年却大不同。根据中房报统计的数据显示，截至7月31日，北京在售排名前38名的别墅、住宅、写字楼和商业项目，销售套数仅为3862套。虽然有数据显示，7月销售量仅达到去年同期的60%，而价格上涨的速度则已经超过了去年同期的10%左右。

     价格和销售量之间的背离对7月楼市来说则是最具有杀伤力的。购买力的下降和销售价格的持续高位上涨成为7月楼市最不和谐的表现。国家发改委公布的数据再次见证了北京房价飙升，据其公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，北京住宅环比增涨3.4%，位列全国第三。

销量综述

     2007年7月，别墅类产品排名前十位的项目总销售套数为327套，销售面积77400平方米，销售均价25500元/平方米，销售金额144263万元。其中诸子阶和燕西台为西山板块新近开盘项目，均价高于别墅类产品平均价格。并且，在前十位的项目中，西山板块就占据了四席，其价值可见一斑。

     公寓类产品排名前十位的项目总销售套数为1531套，销售面积190500平方米，销售均价22150元/平方米，销售金额297519万元。此类产品排名榜首的是位于现今大热的亚奥地区新近开盘的国奥村。而纵观整个排行，前十位的项目基本集中在东二到东三环和北四到北五环之间。

     商业排名前十位的项目总销售套数为1841套，销售面积306900平方米，销售均价40300元/平方米，销售金额58801万元。其中销量最多的是位于望京地区的六佰本，7月的销售套数高达1314套，这同时也是本期的销量最高纪录。

     写字楼排名前八位的项目总销售套数为163套，销售面积14800平方米，销售均价26000元/平方米，销售金额51626万元。由于本期选区样本条件为单价15000元/平方米以上的原因，写字楼项目的数目本期未能达到十个，同时，很多的写字楼项目的月销售套数未超过10套。

     北京房地产市场经过6个月的起伏后，7月销售再次放缓。北京房地产交易管理网的最新统计数据显示，7月北京住宅期房网上日均签约量为330套，销售最多的一天达到636套，而销售最少的一天仅有196套，销售量大小的起伏差距较大，使得7月份住宅交易量整体处于不稳定的状态。同时，据中房报数据显示，即便是进入7月各物业类型销售榜前十位的项目，多数月销售量不足10套。

     今年2月份，北京楼市销量开始出现快速下滑的趋势。从4月份开始，日均签约量均能够保持在300套以上，6月份，股市的不稳定因素使得部分股市资金进入楼市，但从7月份的表现来看，京城楼市仍处于销售疲软状态。

开发商涨价购房者观望

     理论上说，楼盘上调价格基本上是按照其开发成本及市场的供求关系为基础，辅以销售节奏和建设进度为参考因素的，是一种理性的市场行为。而现在大部分项目都属于跟风。虽然每次开发商为其项目价格上涨都找了充足的理由，但其在销售量急剧下降的同时，还反其道而行持续上调价格。

     对此，有业内人士分析认为，京城楼市出现了无序快速上涨的局面，尤其是有些热点区域，区域内开发商房价追涨风气甚重。比如，亚奥区域的房价已由申奥成功初期的5000元/平方米上升至现在的18000元/平米，区域内有开发商乐观地认为到年底销售价格突破25000元/平米大关，甚至很有可能达到30000元/平米。作为同一区域的楼盘，同等位置的项目涨价必然会带来追涨效应，“带头大哥”的价格变化速度和幅度已经有一呼百应的影响，紧随其后的“小弟”楼盘蜂拥而起，频频上涨其销售价格，并乐此不疲。

     因此，许多购房者和投资人在楼市和股市之间来回摇摆，同时，被股市搅扰的楼市，资金分流、回流造成的交易量变动难测。但资本市场与楼市共同作为获利赚钱的市场，投资客必然分析两市回报率，择“时”、择“市”而动。目前股市处于高位运行已成为共识，调整甚至调头的可能性很大，一旦这些资金回头，房地产市场必然成为承接者。