现状：数字的迷乱

　　戴德梁行旗下的泛城（中国）综合住宅服务机构日前向外界发布，在今年６至９月份，上海内环线以内的新房均价４个月下跌逾２５％。其支撑数据来自上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”的统计：６月份这个区域住宅成交均价为２１２２９元／平方米，此后一路下跌，９月份跌至１５８０３元／平方米。

　　此信息一出，商榷之声鹊起。有说相比去年５月上海房价高点时，１８个月来的宏观调控已使新房均价下降１０％；又有说，去年最大跌幅约为１３％，今年以来房价逐步回调了，综合考虑，目前实际降幅只有５％。

　　更有人列出数据：今年１至８月，上海一手房销售９０４．４万平方米，同比增长１９％，成交在上升。于是得出结论：上海房价稳定，恢复趋势明显。

　　这是上海楼市的真相吗？

　　相对于价格指标易受样本采集不同的影响而产生偏差，成交量更能说明问题。２００６年的楼市销售旺季基本结束，目前上海一手房（新房）市场有大量可售房源积压，成交量远远小于新楼盘的上市增量。

　　上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”统计显示，截至１０月３０日，全市已积累一手住宅房源１６２１．１７万平方米待售（其中绝大部分为非普通住宅，“一手房普通住宅”只有541.78万平方米）；而全市今年累计成交住宅不过１２１４．８万平方米，预计全年成交量不会超过１６００万平方米。也就是说，按目前的销售速度，即便不计算后续增量，上海现有的一手房源至少要再卖１年才可能售完。

　　原因：利好已透支

　　轨道交通、世博会、外资青睐一向被看作是刺激上海楼市向上的重要因素，现在看来，它们对楼市的拉升作用似乎被过高估计。

　　今年上半年，上海４条地铁线、７０余个地铁车站已开工，由此产生的住房刚性需求已释放，促使轨道交通沿线的二手房交易一度活跃，但市场并没有出现热销局面。而２０１０年世博会带来的想像空间，在２００３年至２００５年初的房价疯涨中已提前透支。

　　外资一直被当作是上海楼市的“托市基石”。但我国已对外资进入楼市设限，上海也已在制订相关细则，外资“救市”已不太容易。

　　未来：调整将加速

　　业内人士判断，眼下断言上海楼市趋于稳定还为时过早，相反，市场关于楼市未来加速调整的预期却相当强烈。

　　房地产评论家蔡为民认为，上海楼市在今年底会加速调整，并将持续到明年。望源企业董事长季宝红认为，上海本轮房地产调整行情将在２００７年探底，随后在底部平淌。

　　不过，诸多业内人士也认为，由于上海的国际化都市地位、快速发展的城市经济等宏观层面未变，城市吸引力仍在、潜在购买力仍在，内在支撑力还很强劲，上海房价崩盘的可能性不大。