■ 供应:市场存量庞大，新供应少
　　一季度前两个月，在2005年第四季度深圳写字楼疯狂放量以及传统淡季的影响下，市场异常沉寂，既没有项目开盘，也没有项目拿预售许可证。到了3月份写字楼供应市场才开始逐渐回暖，有两个项目开盘，一个项目拿到预售许可证，打破今年以来零供应的局面。

　　一季度，开盘的写字楼面积为6.4万平方米，预售面积1.5万米。

　　新增供应量全部集中在福田区，供应格局没有改变。不同的是，福田写字楼供应不单单只有中心区，像八卦岭等区域也出现纯写字楼。特别是鹏基商务时空，它是八卦岭第一个真正意义上的写字楼，其在内部空间规划方面独具匠心,为创业人士个性化空间提供了灵活可变、自由组合的多种需求，SINGLE OFFICE、DOUBLE OFFICE使得自由商务平台得以轻松实现。

　　至于其它在售写字楼，主要还是中心区项目，大中华交易广场、卓越时代广场、金中环商务大厦等是市场成交的主体。虽然2005年第四季度成交异常活跃,但由于供应过于集中放量,中心区写字楼还需长时间来被市场消化。

　　在高品质、高价位的高门槛影响下，中心区写字楼销售表现平稳。像时代广场、金中环商务大厦、新世界中心、大中华国际交易广场等高端项目销售都较为缓慢，倒是中国凤凰大厦、星河世纪两个盘销售表现强劲，深受市场的追捧。中国凤凰大厦、星河世纪是同一类产品：在中心区边沿、综合性项目、分割异常灵活、价格相对低位，造成不但受中小企业的青睐，更受市场投资者的喜爱，在短短的销售期内有不俗的战绩。

　　在售的这批写字楼在中心区占有很重要的地位，他们的成败得失将决定中心区能否完成承接深圳走向国际，成为国际大都市的历史使命。

　　■ 需求:波动明显，高中档受追捧　　一季度一手写字楼总成交约为8.05万平方米，处于较高水平。

06年1月份,虽然受新供应量少、春节等因素的影响,但同时,在市场存量巨大、市场投资气氛日浓的状态下,成交虽有所回落,但依然可观,总成交超过3万平方米,为06年开了个好头。春节后一段时间内是写字楼成交的传统淡季，而加上没有新的供应量，2月市场成交较1月下降较大，但3月份在新供应的影响下，市场马上回暖。

　　首先，自用需求增加。一年之计在于春，春节后是新企业诞生的一个高峰期，虽然新生企业大都选择租赁写字楼起步，但有实力、高起点的新企业也给市场带来一定的需求；另外，随着过去一年城市经济高位运行，很多企业进入到写字楼更新换代的阶段，他们的需求直接刺激了楼市，使成交量持续高位。

　　再者，投资需求越来越大。05年对中心区写字楼而言是里程碑式的一年：十三姐妹楼全部亮相、楼层最多的国际商会中心投产、单体面积最庞大的大中华交易广场憾世登场、亚洲最高的商务公寓金中环商务大厦盛大开盘、中心区最高项目新世界中心面市、最具生态性写字楼安联大厦入伙投产，等等，它们促使中心区写字楼市场走向成熟，CBD、中心区由概念走向现实。市场的成熟，加上政策的影响，使得中心区写字楼投资备受关注，对中心区前景的看好，加上中心区写字楼价格不高，甚至出现公寓与写字楼价格倒置现象，投资者纷纷入市，投资气氛越来越浓，需求也不断上涨。

      就成交楼盘来说，新开盘、价格适中的楼盘大受欢迎，3月初才拿预售许可证、3月18号开盘的鹏基商务时空，在短短的半个月时间内，已经销售一空，市场需求可见一斑。而星河世纪等中心区相对低价的楼盘也较受市场的追捧，成为市场成交的主体。

      二手方面，需求也有不俗的表现，一季度约成交5.26万平方米，颇为接近一手水平。而其波动与一手保持一致，高开低走，然后回升，二手与一手形成联动，市场较为成熟。

　　从客户类型来看,金融业、文化产业是一季度写字楼市场需求的主角。随着福田金融业的迅猛发展,以及全市文化业的百花齐放,相关企业对写字楼的需求越来越大,成为近期写字楼需求的中流砥柱。

　　■ 价格:一手回落，二手稳升

　　一季度，二手写字楼交易价格保持高水平, 全市均价约为7800元/平方米，处于高水平状态，每月以3％的增幅在上涨。虽然增幅不大，但同比去年，水平有了非常大的提升，上涨了40％。随着深圳写字楼整体质量的提高，二手成交也逐渐以中高端物业为主，造成成交价格质变。

　　蔡屋围、福田中心区、车公庙等区域成交最为活跃，价格也远远高于全市均价，几大写字楼中心区域不单一手市场成交看涨，二手也受到追捧。

　　一季度，一手写字楼均价约为13000元/平方米，比2005年第四季度下降6.34％。造成下降的主要原因是一季度成交主要集中在相对低价位的项目，特别是鹏基商务时空，开盘当月即告罄，是市场的主要贡献者之一，但其销售均价仅为9500元/平方米，把整个市场均价拉低。

　　与售价一样，一季度写字楼租金也稍有回落。

　　罗湖租金最为两级分化，蔡屋围片区的写字楼保持在高价格水平，其它片区除嘉里中心外难以找出高价项目。而罗湖写字楼成交也主要集中在蔡屋围以及国贸商圈，其它片区较为冷落。

　　福田中心区租金稍有回调，但相对稳定。中心区写字楼继续处于高供应状态，市场可供选择的项目多，造成租金一时难以走强，整体水平为100元/平方米/月。

      车公庙和南山租金保持上升势头，但幅度较小。两个区域新供应量十分有限，一个近邻中心区，一个因高科技、物流发展快，市场需求强劲，租金看涨。

　　■ 后市:需求平稳，价格回升

　　未来第二季度，市场供应主要还是集中在中心区，新世界中心、金中环、时代广场等还是成交的主体，敦煌大厦等新盘造成的影响不足以动摇中心区的地位。

      目前，中心区在售或基本完工待售、待招租的写字楼有11个，办公面积68.8万平方米，持续保持在高供应状态。

　　经过多方的筑巢引凤，中心区写字楼市场已经踏入成熟发展期，少了一份冲动，多了一份理智。

　　在售的绝大部分为高档项目，中心区写字楼由早期的量变进化到目前的质变。这主要体现在三方面，首先，面向高端客户，在售、在招租写字楼大都要求客户有实力雄厚，能购买或租赁整层或半层以上，甚至出现挑选客户的现象，如大中华国际交易广场打出的“世界500强专署”，为客户进入中心区设立了较高的门槛。其次，中心区写字楼进入了高价时代，目前中心区写字楼均价较2004年上涨了50％，进入了高价位通道，时代广场、金中环商务大厦、新世界中心、大中华国际交易广场等售价在均18000――20000元/平方米之间，跟租金相比，处在较高的水平上。再者，项目品质的国际化，在售项目无论是设计、施工、材料，还是智能，都向国际商务看齐，为中心区营造国际品质的写字楼。