纪小姐是南京写字楼租售信息网的项目主管，她在写字楼领域里已经营了2年多。上周，她在谈到南京写字楼的价格时告诉《招财》，今年南京的写字楼价格基本上没有受到“国八条”的影响，龙台国际、新世纪中心、长发大厦等写字楼的价格一直往上蹿，最高的每个平方米超过1.5万元。
　　写字楼起步价超万元
　　南京房管局统计数据显示，今年上半年，南京市写字楼的成交均价总体呈稳中有升的态势，均价为每平方米7296元，环比每平方米增长了500元。随着城中板块多个写字楼的热销，写字楼投资出现了罕见的热潮。
　　纪小姐告诉记者，其实写字楼涨的还不止这么多，现在南京城市中心的写字楼几乎没有1万元以下的，去年写字楼的起步价大约八九千，现在全部在1万元以上。
　　《招财》记者做了一个初步的调查，发现长发CFC项目写字楼包含挑高面积均价达到12000元／平方米，银河国际广场均价最高达到了14000元／平方米以上，置地广场纯写字楼调整后起价已经达到12000元／平方米以上。
　　靠近地铁口的狂涨
　　在写字楼销售价格上涨的同时，租赁价格也在上涨，目前租赁价格上涨最快的当属地铁口的写字楼。
　　据了解，下半年以来，投资大厦租金每个平方米上涨了2毛钱左右，汇杰、商茂、金鹰等离地铁口较近、且市口好，这类写字楼尤其受到青睐。
　　写字楼价格的飚升让许多投资者也大赚一笔。纪小姐给记者讲了一个她所认识的一个投资者的故事。该先生通过银行按揭在新街口买下了商茂写字楼某一层，这个投资者运气很不错，碰到的都是国外的大客户，日本一家集团一租就五年，通过这些租金，该投资者可以顺利地交纳银行的按揭，10年后这个按揭还清了，楼就完全是自己的，利润显然不匪。
　　据南京市商贸局统计数据显示，近两年来，已有600多个商家开进了南京的200多栋高楼。
　　写字楼还有独立行情？
　　最近，南京一家开发商在其派送的广告单中大肆宣扬，称“后新政时代，投资新标向——写字楼”“宏观调控只是针对住宅，住宅降温后，写字楼成新宠，高档写字楼将异军突起”。真的会是如此吗？
　　“牛市”还会演绎？
　　三季度，长三角的写字楼继续走出一波“牛市”行情。
　　据国际知名品牌第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的一份市场分析，在过去的两年里，苏州写字楼价格一路攀升，租售价格以近20％的速度增长。高力国际近日发布了第三季度上海甲级办公楼研究报告，上海甲级办公楼第三季度的市场租金平均叫价较第二季度上升了8.6%,为1.01美元/平方米/天,甲级办公楼三季度的市场平均价格为3,688美元/平方米,较上季度约增长了9%。
　　南京的某开发商甚至宣称，上海浦东甲级写字楼的租金已经直逼纽约市中心区，而南京写字楼的上升空间更大。
　　那么，写字楼走势会独立于整个房地产之外？
　　南京房地产研究中心主任李智在接受《招财》周刊采访时表示，这个仅仅是宣传的目的。前些年南京的写字楼价格一直没有住宅上升的快，这两年发生了变化，写字楼开始热闹了。但是现在来看，未来写字楼增值很难进一步体现。此外，写字楼投资风险仅次于商铺，较高的投资门槛决定了，其不可能吸引大量的炒作资金进来。
　　高档写字楼风险和机会并存
　　根据有关数据统计，目前全市写字楼可售面积达到150万平方米左右，写字楼市场充足。购房者有足够的选择空间，但是真正满足投资者需求的写字楼的并不是很多。
　　国泰君安证券知名房产研究员张宇告诉《招财》记者，相对而言，在中心城市的中心区域，高档写字楼相对好卖好租点。但是写字楼单位面积大（一般都在100-200平方米以上），用途单一，因此周转率非常低。投资品炒作的前提是必须活跃，但是写字楼缺乏换手率，这就说明写字楼没有炒作的前提，永远不可能像普通房产一样大肆炒作。
　　南京写字楼租售信息网项目主管纪小姐认为，高档写字楼是属于风险利润均大的项目，由于耗资巨大，如果投资成功，能够找到长期、稳定的客户，就能能赚取超额利润，但是如果资金实力不够雄厚，且又找不到长期的客户，那么风险就非常大。此前商贸写字楼刚刚建成的时候，由于租金高，且没有得到客户认同，许多业主一空就是半年，心里急得不得了，缺乏资金支撑，银行还贷困难，甚至被迫出局。
　　明年写字楼有望跌价　三种写字楼投资各异
　　南京写字楼租售信息网项目主管纪小姐表示，南京目前在使用的写字楼共有三种，包括纯写字楼、商住楼、以及由住宅改成的写字楼，这三种写字楼由于成本和区域的不同，适合不同的人投资和使用。
　　以纯写字楼来说，一般是国内外大企业驻宁办事处以及其它各类企业办公为主，他们看中地理条件便利、硬件设施好、形象优越，甚至细微到停车是否方便，电梯等候时间，空调效果等。所以资金实力雄厚的投资者，应该选择投资高档的写字楼。这样往往能够获得一些大企业的长期租赁。
　　而商住楼，对于自己开公司的投资者来说，是比较适合的。因为商住楼价格比较便宜，基本上在每平方米7000-8000元之间，经济压力小。投资者可进可退，既可以自己开公司，也可以租给别人，实在不行的话，还能自己居住。
　　那些由住宅改成的写字楼，一般是自己的房子自己使用，多是那些创业者使用，对于那些位置较好的住宅楼，如果价格适中的话，投资者不妨一试。大不了，自己住。
　　同时，投资写字楼的时候，还必须注意到其它辅助设施价格情况，比如物业管理费、公共分摊费、中央空调费等等，目前在南京，有的写字楼这部分费用甚至超过了租金，南京最高的这部分费用已经超过每平方米10元，这往往也是制约着投资者能否顺利把写字楼租赁出去的关键因素。
　　明年供应量将大增
　　业内人士分析，南京市的写字楼市场呈现“三足鼎立”之势，即以城中为主的主城区板块、以奥体中心为依托的河西板块和城南的江宁板块。今年上半年，全市共上市写字楼物业22.16万平方米，销售18.25万平方米，供销比为1.211，供略过于求，其中甲级写字楼较少。
　　据第一太平戴维斯研究预测，这种甲级写字楼供不应求的状况将会维持到2006年。
　　《招财》记者发现，目前高档写字楼还是处于青黄不接的时候，很多写字楼都在盖，但是却没有完工，预计今年底到明年上半年，南京将有大量的中心区域的高档写字楼问世，包括山西路、珠江路、洪武路、太平南路上都有许多高档写字楼在建，一旦上市，对供求状况将是极大的改变。
　　资深人士估计，南京商住楼目前的空置率比较高，很多都超过50%。高档写字楼基本上在10%-20%之间，中低档的空置率则相对高些。一旦明年大量的高档写字楼上市，价格很难再坚挺。因此，今年下半年将是高档写字楼的顶峰时期，不排除明年会下调。如果写字楼供应量放大，租金和销售的价格都会往下调，回报率也会变低，加上本身需求的资金门槛就高，因此风险还是相对较大，普通的投资者必须谨慎。