刚刚完成05年度佳城广场工作的总结，做了一个统计，其实刚才潘总说的一个数据，我们的统计数据跟财富中心很相向，现在我们这个楼出租率已经达到了70％，也就是一年零两个月的时间，已经完成了70％的出租情况，目前楼里的客户80％以上都是有外资背景的企业，真正的纯内资的企业只有20％，也就是说在顶级写字楼我们跟国际化的接触是非常密切的，我们这个项目在燕莎这个区域做的时候，其实刚才李总有一个观点，也是后来我一直做一些发言引用的，其实在北京最早的CBD应该在燕莎，因为燕莎这个区域到现在应该有20几年的历史了，它是一个天然形成的一个具有国际化氛围的区域。而CBD它是一个政府规划出来的，我们在一开始做这个项目的时候我们也做了一些市场调研，我们也在分析研究，想用最好的手段花很少的钱用很少的人在很短的时间内把这个项目推广出去，现在回想起来，作为写字楼没有特别直接的手段。写字楼的销售或者租赁还是靠两点，第一个产品本身，第二个不管你用什么营销手段，还是要靠你踏踏实实去做。对于写字楼营销的创新就是把我们现在能够想到的所有的营销手段结合你自己的项目进行适当的筛选、整合，重新组合，使它发挥出新的效益。这种方法我认为是对写字楼的一种创新。

　　其实说实话这个刚才那个营销模型里面概括了所有的营销手段，我们佳程广场、财富中心也好，或者北京的写字楼用所有手段有涵概在这里面了，无非这些营销手段你们受用得透不透，如何结合自己项目使用它，说白了就这么简单。我可以举一个案例，跟大家分享一下，比如说我们认为对于顶级写字楼最有效的营销手段就是代理行，那我们在做佳程广场的时候，我们佳程广场所有成交客户我们自己完成的不到20％，剩下的70％全部由代理行带来的，我们围绕着代理行开展整个的营销手段。手段无非还是传统的手段，我们要给代理行创造一个环境、条件，条件比如我们在跟代理行的沟通上我们做大量的工作，另一方面我们要为代理行提供一个软环境，这个软环境就是一个创新，一个是业内的口碑，一个是社会的口碑，作为顶级写字楼它的客户群一般不会从报纸上去得到信息，他们一般会更多的通过代理行或者业内的一些人士去了解写字的楼状况，所以我们对于业内的口碑我们往往选择高端的杂志或者媒体也好，比如我们所选择的都是一些高端的杂志包括新地产、红地产包括中国房地产报，在这方面我们经常露面，包括我们佳程广场多参加一些年会、论坛，在业内形成了一个良好的口碑。这是一个业内的口碑，还有一个社会的口碑，比如我们在财经上做一些广告，另外我们在基本上北京所有的涉外的杂志都可以看到我们的广告，比如像法国商会包括在日本的杂志上。这种手段你是怎么做的问题，其实我们花的钱非常少，我们到现在我们的市场推广总共所有投资的费用不超过400万，我们每个月都能在杂志上看到佳程广场的消息，但并不是每本杂志上都有，这一步需要大家去做的。我们把这个软环境做好，让客户觉得这个产品是一个高档的项目。

　　其实所有手段都是传统的手段，通过传统的手段加上我们结合自己产品，从时间上、使用上去仔细安排它，达到一个很好的效果，我觉得其实对于写字楼来说这种创新就是这么一个阶段。就是你把所有的手段是否研究透了，跟你的产品紧密结合在一起。这是我们佳程广场非常成功的营销方面的例子。