每项投资都是有风险的，根据经济学定理，高回报往往也意味着高风险。但近年来，在楼市竞争日益激烈的情况下，不少开发商却开始耍起了“花枪”：用承诺的高回报吸引客户眼球；承诺无法兑现时，则用高风险为借口，来推脱自己的责任。

　　先来听一段相声：一人在北京天桥买了一把光面扇子，看到旁边一个摊位专为客画画。

　　客：麻烦您哪？给我画一个美人！

　　画家：没问题，明天来取吧？

　　第二天，客：你这画的是美人吗？好像有胡子！

　　画家：那改画张飞吧！

　　第三天，客人：你这画得也不像张飞。

　　画家：昨天我病了，得了，改画一棵大树吧！

　　第四天，客人：这也不像树呀？

　　画家：得了，我给你涂个全黑的面吧，你再到隔壁描个金吧。

　　这个客人还算幸运的，起码扇还能用。

　　这相声与产权式酒店有联系吗？有，大着咧！

　　产权式酒店，从国外传到沿海城市，近几年再传到内地，杭州最近也出现了几个。其特征是大众投资，聘请专业公司经营，在国外，有成功的案例；但在国内，据新浪网文章介绍，成功的少之又少！

　　风险就在脚下。

　　运营商实力不够

　　如果是香格里拉、上海锦江集团等超大型的运营商，风险性就会降低，即使一个酒店亏损，还会用其他地方赚来的钱来履行合同。

　　如果只是一般的代营商来经营酒店，即使他的初衷也想经营好酒店，一旦连续几年都出现亏损，他能选择的无非是以下几种方式：一是自己掏荷包，支付租金，但不能长久；二是减少分红比例；三是要求投资人追加投资；四是三十六计走为上策。

　　10年前汉口火车站的武汉财神广场，当初广告说每年有25%的回报，也有合同为证，但有什么用呢！现在还没全面开张，但已经是烂尾楼一个，投资者的利益谁来保证呢？何况国家还有《破产法》。

　　回报率很难兑现

　　在承诺售后包租的物业广告中，经常可以看见一行行醒目的大字：年回报率…%。这个数字，往往最让人怦然心动，继而不由自主地掏出钱去。

　　业内人士分析，开发商先期承诺的回报率，通常都是按照最理想的经营条件来计算的，没有把实际运营过程有可能遇到的问题估算进去。因此，这种承诺能否兑现，本来就是个很大的未知数。

　　比如说一座新酒店，漂亮、硬件好，经营也会好一些。但经营五六年后，一般都要重新装修一下。也许，六七年后，你会接到一个通知：业主你好！本酒店为了改进经营条件，决定对酒店进行装修，请您支付装修费两万元。

　　返租年限太长

　　高额的回报率，还要有相对较长的年限。这样，总的投资回报额才会显得丰厚诱人。可能是基于这一想法，承诺售后包租的物业，包租年限从最初的3—5年，“升”至现在的10年左右。目前在杭州楼市，打出广告宣传的项目，最短的返租年限是7年，最长的是20年。

　　“承诺的年限越久越不可信。如果一个项目，开发商一开始就说返租20年，肯定不可信。”一位业内人士言辞激烈，“就算开发商现在不是有意的，但因为有太多不可预测的因素无法掌控，到时候他无法实践承诺，那又怎么办？”

　　这种状况还是比较好的，毕竟开发商本意没有任何恶意。有些存心不良的开发商，承诺包租5年，但是这5年内业主所有可预期的收益，都已经算进房价里了。5年之内，酒店可以一个客人都没有，开发商照样每年将承诺的“收益”支付给业主，但是5年“大限”过了之后，开发商拍拍屁股走人了，酒店怎么办？

　　没有担保机制

　　为了获取购房者的信任，不少开发商都会给回租协议设立一道又一道的担保，但有些开发商却有意或无意地“忽视”了担保，而不少消费者冲着开发商承诺的高回报率，也茫然地在这份合同上签下了自己的大名。

　　方向盘和刹车失灵就像酒店的经营问题，而生手驾驶或醉酒驾驶就像没有管理能力和经验的经营公司，安全气囊就是担保机制，在危急关头，它是可以救人一命的“稻草”。

　　改变用途难难难

　　买把扇子，美人没画成，但还是可以当扇用！一旦酒店经营不下去，所有的风险则将全由业主承担。你会说，我自己用。但事实上，完了，你血本无归了。

　　如果是一般的商品房，你很容易改变用途，自住、出租、转让都行，但产权式酒店就难了。一是由于是按酒店设计的，当初出售的价格就比周边的商品房高500元以上，这部分损失是无法挽回的；二是由于每间房一般在25平方米左右，公摊大不说，只有一扇窗户，一卫生间，不可能适合居住了；三是产权式酒店涉及众多业主，下一步怎么搞，意见很难统一；四是一旦停业，这座楼房的价值就会大幅下降。