从2002年与绿城集团合作开始，中青旅（600138）踏入地产行业已将近4年。而从记者了解的情况看，说中青旅是新崛起的开发商还不如说它是变相放贷的“银行”。

费解的撤出谜局从让人看不懂的股权转让开始。

2004年12月，中青旅宣布将安徽绿城房产18％的股权、杭州桃花源房产18％股权转让给绿城集团，转让价分别为660万元和270万元，交易产生了120万元和90万元的投资收益。

突然卖出股份，是不看好两家公司的前景？

记者从合肥当地了解到，安徽绿城主营开发项目地区近年来的地价一直处于快速升值的状态。有消息称，安徽绿城取得的480亩住宅用地当时的均价在26万／亩左右。而记者从合肥国土局信息中心了解到，当地的一个216亩住宅用地项目在2004年9月的成交地价为22938．4万元，均价已经超过100万／亩。如果只按土地现有价值计算安徽绿城的价值，对应中青旅18％的股权，价值至少在8000万以上，远远超出其转让股份所得。

“隐藏”的收益

当近乎是“廉价甩卖”的转让行为发生在项目盈利阶段的时候，就更让人觉得不可思议了。中青旅2003年年报上显示，杭州桃花源的“桃花源生态居住区”项目在该会计年度已开始预售，而安徽绿城的“桂花园”项目也已经取得销售许可。

然而从始至终，两个项目的销售收益却都没有出现在上市公司的收益表上。“奥妙在于‘18％’的股份上。”有知情人士对此指出。“按照现时的会计准则，参股比例低于20％的公司收益可以不合并入上市公司的报表中。因此，即使有收益也可以‘隐藏’起来。”

而至少从现在的销售情况看，中青旅继续持有股份而在未来坐收的分红远大于其转让股权所得。事实上，绿城桂花园运作依然良好，其宣传材料显示，二期已于2005年4月10日开盘，当天就销售178套，合同协议金额超过9000万元。为什么中青旅着急要把下“蛋”的“鸡”廉价地卖了？

蹊跷的合作模式

答案也许能从中青旅与绿城集团合作模式上看出一些端倪。

2001年，中青旅成立中青旅绿城置业公司，中青旅占了80％的股份，绿城集团占20％。而在从事具体项目开发的两家公司，杭州桃花源和安徽绿城的股份比例却都是绿城集团占82％，中青旅置业占18％。

中青旅置业的注册资本为2亿元，相应的中青旅应该拿出1．6亿的资本金。而据了解，同规模的房地产公司注册资本普遍是在5000万到7000万之间。对于这种股权安排，有知情人士分析，大的注册资本和大的占股比例，意味着中青旅绿城置业公司就可以合理地大量占用上市公司投入资金，之后再将资金分配到旗下各个项目公司中去，这就形成了“中青旅出钱，绿城出力”的合作模式。

“很可能是根本没有所谓‘隐藏’的股权收益，因为在双方设计的合作模式中就没有中青旅分红的份。”上述知情人士透露。

在杭州桃花源和安徽绿城上的合作已经告一段落，但这并不意味着中青旅和绿城集团之间合作的结束。减持中青旅置业股权至51％后，2005年6月，中青旅又以7000万的总价买入绿城集团旗下三家公司股权，并全部实现绝对控股。它们分别为德清县绿城中田房产95％的股权、德清绿城西子房产50％的股权以及河南中州绿城置业77％的股权。而引人注意的是，三个项目的开工时间分别为2005年7月、2004年12月和2005年6月，而对应的首期竣工时间均在2007年4月以后。显然，三个项目现在都是处于资金投入期，而总投资额在2．7亿。而这次，中青旅将选择“做地产”还是继续“做银行”？