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杨斌——在商圈交汇点做中端写字楼产品
日期：2005-9-5 10:51:41
来源: 编辑：
由石家庄市东方金地房地产开发有限公司开发的金地时代中心项目，位于石家庄市平安北大街８号，紧临南三条市场，正处东购和北国两大商圈的交汇点，项目总投资逾2.2亿元，总建筑面积88000平方米。项目主打宣传语――纯正５A型智能写字楼先锋。关于这一项目究竟如何探测和认知省会写字楼市场之水深浅，记者于近日采访了开发公司副总经理杨斌先生。
产品定位很重要
“金地时代中心”的项目宣传语中突出了“纯正5A型智能写字楼”这一卖点，但是对于写字楼而言，是否智能化程度越高越好？是否还要考虑区域位置、目标客户和开发商自身实力等因素量身定做，从而避免开发成本的增加以及资源浪费呢？对此，杨斌认为，智能化程度并非越高越好，无论是建写字楼还是住宅，都需要准确定位。先期的市场调研必不可少，然后为选定的目标客户群量身打造产品。石家庄这几年经济有了较大发展，城市建设的步伐也在加快，这两年越来越多的企业开始讲究环境、包装和企业形象，这些对写字楼的市场需求都有促进作用。
金地时代中心项目处在东购和北国两个商圈的交汇点，地段和周边环境决了这个项目的定位。如果做成高端产品，人群可能会很少，因此我们决定定位为中档写字楼，而且该项目不是纯写字楼，而是底商、写字楼和公寓的综合体。
与住宅相比，写字楼与经济发展的联系更为密切和显著；写字楼所在地段的交通问题往往被忽视，这一点实则非常重要；还有，周边没有形成相应的商务气氛，这一点也是我们由高端产品改作中档写字楼的原因之一。
商圈不等同于CBD 石家庄不存在CBD
商圈的概念是会随着城市的发展而变化的，这一点对开发商尤其有意义。当记者问及如何判断金地时代中心这一项目所在区域的发展是呈萎缩性的还是发展性、有张力的商圈时，杨总说：“目前有些开发商打出了CBD概念，其实对于石家庄这种二类城市，不会出现CBD。CBD在北京、上海等国际化大都市才会出现，石家庄还远未发展到这个程度。因此，空打CBD概念是没有实际意义的，也没有太多的根据。但说石家庄存在商圈是可以认可的，商圈与CBD不是一个概念，后者是中央商务区，侧重于商务办公；而前者则偏重商业。这个位置处于两个商圈的交汇点，看似是优势，在我看来，实则是劣势。我们借助的是南三条市场边缘的优势，依托他做一个市场的话，还是有希望的。但如果将其打造成诸如北国商城之类的商业物业，那它不具备条件。”“写字楼与商圈二者是互相依托的关系，是互动的。”
写字楼中低端市场一片大好 高端则尚需谨慎
现阶段我市的写字楼需求有哪些市场特征？面对７１号令等国家一系列宏观调控政策的出台，如何看写字楼的发展现状及趋势？
对此，杨斌谈到，写字楼中低端市场一片大好，价位在3500元／平方米左右的项目，其市场要好做一些。但所谓一片大好是相对而言，据了解，超过4800元／平方米以上的高端产品销售非常困难。其原因有三：
首先，写字楼所面对的客户群要么是投资户，要么为自用，而这些客户比售楼的人还要精明，也就是说他们比较理性。
其次，与住宅产品的客户不同，写字楼客户买期房的概率相对要小得多，这也是写字楼之所以往往是封顶之后才开盘的原因所在。
再次，2004年银行对信贷、个人按揭方面的审查更为严格，门槛也更高了。商业不达到一定要求（准现房或封顶）不贷给你，无法套现。这对开发商的实力是个很大的考验。
还有，高端产品的客户本来就少，在某些地段，还出现几个高端产品在同一区域竞争的局面。银行不贷给钱，销售又受阻，所以，很多高端写字楼的开发商在咬紧牙关挺着，并寻求其他的融资渠道，所以现状并不乐感。
但石家庄写字楼市场的前景应该是不错的。我认为低端产品还是有市场的，因为对于个人而言，投资写字楼的回报要高于商铺，而且随着发展，会有一批企业逐渐从住宅、商住楼、宾馆开始搬进写字楼中，但高端写字楼还是需要谨慎。
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