今年上半年，土地市场迎来新一轮供应高峰。截至7月30日，共推出12宗商业办公用地，成交11宗，成交面积达80162．05平方米，总建筑面积为949057平方米。其中，有9宗位于福田路中心区段，这与深圳总部经济建设密不可分。据此，我们似乎可以看到未来深圳高端商业将逐步向中心区转移。

　　一手商铺销售疲软

　　上半年，深圳一手商铺的预售面积约25万平方米，大多分布在龙岗、宝安两区，预售面积约18万平方米，占全市总预售面积的76％。关内主要依靠罗湖、南山两区支撑市场供应。随着关内外商铺供应比重的拉大，2008年上半年一手商铺的成交再次陷入低迷，成交面积仅为11．94万平方米，较去年下半年下降3．5％，同比去年上半年下降23．8％。一手商铺成交均价持续走低，上半年全市成交均价约为11000元／平方米，较去年下半年下探27个百分点。

　　受银行贷款从紧政策的进一步影响，预计今年下半年一手商铺市场整体销售仍然趋缓，投资者观望氛围依旧较浓。

　　二手商铺价格呈两极化

　　今年上半年，全市二手商铺挂牌均价为40341元／平方米，较去年下半年上涨0．44％。随着关内外商铺供应比重的拉大，二手商铺价格呈现两极分化。具体表现为：从区域分布情况来看，罗湖、福田两区为深圳的商业据点，目前罗湖区二手商铺整体价格较去年同期上涨了17％；福田区二手商铺整体价格较去年同期上涨了6％。据此可以推出，罗湖、福田片区商圈商铺在未来市场回暖之后，必将是价格领涨的风向标。

　　从同区域不同商铺可以看出，同一区域内的不同商铺的价格走势表现亦有所差异。例如罗湖区东门商圈商铺价格普遍高出同区社区商铺价格的3倍以上。商圈商铺与社区商铺的价格比差，主要受经营种类的限制，导致社区商铺的价格与租金整体上升空间较小。社区商铺主要服务于社区范围内人群，商铺经营范围较小，缩小了社区内商家的利润空间。

　　同一商业项目内不同商铺价格亦相距甚远，街铺的增值速度较内铺快，其投资回报率也比内铺高出许多。以九龙城为例，街铺的价格是内铺价格的2～3倍，投资回报率可达12％～14％，投资街铺会达到较好的市场预期。

　　成熟片区仍为租赁主力

　　二手商铺租金整体涨势平稳。从放盘走势可以看出，上半年全市二手商铺放盘租赁均价为186元／平方米·月，比去年同期上涨26．1％。其中，罗湖区整体放盘量有所减少，仅比去年同期上涨1％，整体租金水平仍保持在300元／平方米·月以上；而福田区整体放盘量虽然保持稳定，但整体租金水平只达200元／平方米·月；南山区整体租金水平依然偏低，其投资风险相对较小，正逐渐受投资者追捧，放盘租金较去年同期上涨22％。

　　商铺租赁市场将更活跃

　　根据深圳市政府对商用土地控制政策，关内很难再有大型纯商业中心的建设规划，而未来一手商铺市场的供应量主要来源于裙楼底商和混合型房地产产品中的商业部分，若发展商无短期资金回笼计划，均会考虑长期持有商业项目，只租不售的商业项目会逐渐增多。而目前入市可销售的一手商业项目在未来的市场竞争将会出现白热化态势，未来推出可售一手商铺将日益稀缺，价格也相对水涨船高。

　　就下半年的局势来看，一手商铺售价涨幅不会太大，现有存量以关外为主，所开发的项目面积偏大，投资者对一手商铺升值空间仍有所保留，因此成交量增大的可能性较小。二手商铺成交将以社区商业为主，因商圈内商铺抗压性较高，受政府宏观调控政策的影响较小，投资者资金不短缺的情况下，一般会选择长期持有，而放租的商铺将会有所增加，其性价比也将逐渐提高。预计下半年，二手商铺租赁市场将比上半年更为活跃。