原本杭州老城区面积仅次于拉萨，是一个环西湖的小商圈，当仁不让的商业中心只在解放路湖滨一带。时过境迁，以武林商圈为心脏的单一商业格局受到新的挑战，以钱江新城、新城西等新商圈格局初定，尤其是地铁的助推，杭城商业地产开发大潮涌动，其巨大的升值潜力，尤其对外资大鳄的胃口。而明眼人一看便知：无论是哪种规模的城市，只要经历单一核心向多个核心发展的过程，商业地产就肯定处于这些核心的“心”位置。其中，一些“旗舰”级别的大型商业中心呼之欲出，有望成为区域新核心。

　　正如一位业内人士所言，现在商业地产的投资已从粗放型转到精细型。找准区域新核心，商业地产的价值提升是可以预见的。特别是规模相对较大的商业地产，它的成功定会推动所处的区域或者市场达到一定成熟度。一个成熟的商业地产项目，代表了一个成熟的区域。区域可以催生商业地产，商业地产反过来也能改变一个区域的发展前景。

　　做商业难，做新区商业更难，做新区大规模商业更是难上加难。前几年，杭州的部分大型商业物业曾遭遇过寒流，毕竟商业地产的成功标志不仅仅是开发的成功，其成功更体现在能否长期稳定发展，能否保证经营者持续盈利。同样，商业地产的投资与住宅的投资不一样，住宅投资是投空间，商业地产更多的是投回报，包括经营回报。用投资住宅的方式来投资商业地产，很明显是不妥的。特别是近几年来，商业地产的投资不再百发百中，其中一个重要的因素是后期的经营制约，不同的经营方式，可能就导致了完全不同的回报。杭城前几年部分大型商业物业曾遭遇过的寒流便是明证。

　　当记者联系了杭州某些大型品牌商家时，提问为何不入驻目前堪称楼盘开发量最大，道路、环境等堪称一流的滨江区时，他们的回答就是一句话：人流量不足使商场赢利！商业与入住率，究竟是鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，一直是人们争论不休的永恒话题。为此，记者请教了几位业内专家，滨江区的领军商业之“鸡”，究竟该具备何种外部和内部条件？他们分析道：大型商业项目的成功与否，不仅取决于外部多种因素的组合，更取决于其自身的经营理念和综合实力。一个新的区域商业中心要解决的问题，一是地段和人气问题，这是滨江区商业成功的最重要的一环；二是定位，解决之道在于要建设一条与杭州其他区域风格不同的商业街；三是管理，要摒弃商铺完全销售的做法。无论是何种业态，成功与否最终决定于商家入驻能否赢利。香港等地的经验证明，统一经营、统一管理、统一对外形象是商业物业成功的关键。针对滨江区的现状，集聚在四桥滨江区政府周边，新盘林立，要实现住在滨江已成为准业主们翘首以待的大事。而人们原先期盼的星光大道尚“犹抱琵琶半遮面”，据其公司内部人员最新消息称：星光大道整条商街预计将于2011年左右成形。滨江区商业核心形成尚有待时日。

　　在这趟开往2009年的列车上，可以说，各个区域的追赶步伐正在日益加快，其商业核心正在形成中，两年后，且让我们拭目以待。