来自仲量联行的最新报告显示，今年上半年，上海大宗收购交易总额已将近20亿美元。

　　仲量联行上海研究部总监何恩凯同时预测，随着2008年写字楼供应“井喷”年的临近，核心投资的交易数量、交易金额将会有较快速的增长。

　　机会性投资向核心投资转变

　　仲量联行《全球房地产资本》报告显示，价值5美元的投资资本，正追逐着价值1美元的可投资房地产产品，并且全球的直接商业房地产投资从 2005年的4950亿美元，增加到了2006年的6820亿美元，涨幅达38%。更需要指出的是，这些投资者中有不少正在考虑追加他们所持有的核心房地产投资。

　　而核心投资者对上海越来越关注。仲量联行上海资本市场投资部中国区董事韩瑞杰表示，从去年底开始，新茂大厦、海洋大厦、华山国际等几项资产交易，标志着上海已经开始形成核心投资市场。

　　何恩凯表示，核心投资主要是指，购买基金注重长期投资、并具有长期稳定现金流，以及对投资回报率要求相对较低的长期投资者。据悉，核心投资的资金主要来源于退休基金和保险公司，银行借贷的额度一般在35%以下，拥有物业的年限为5-10年、甚至更长时间，对投资回报率要求在8%-12%。

　　事实上，澳洲90%的优质办公物业，都是由核心投资者所持有。而上海在核心投资形成之前，上海的投资收购主要以机会性投资为主，机会性投资者一般持有物业的年限在3-5年，他们期望的投资回报率在20%以上。

　　上海楼市特质吸牢投资者

　　何恩凯表示，上海核心投资的交易量将快速增长，而机会性投资者将更多的活跃在二、三线城市。他认为，由于机会性投资者对投资回报率预期较高，因此他们在上海越来越难找到合适的项目，但他们不会完全撤离上海。

　　事实上，上海作为金融中心，拥有大量的高品质写字楼，上海的超甲级写字楼所具备的特质持续吸引着投资者的关注。过去几年中，投资者对上海办公楼市场核心资产的需求不断上升。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上刺激了需求的增长。

　　上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定，这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。

　　而一些机会投资者在实现了预期的内部收益率后，现在将设法出售其所持有物业。相信可售的核心资产的数量将会有所上升，因为这些早期进入的机构投资者已经完成了他们的投资目标，而核心投资者将取而代之来持有这些物业，从而进一步扩大核心投资市场的流动性。

　　仲量联行同时预测，未来上海房地产市场的资本价值以及租金，预计将持续其在过去5年内的增长态势。
 
    “近几年，上海的写字楼空置率频频刷新历史新低，从2000年的20％降低到2004年的6％，今年的空置率已经到了2％。这让长线投资者充满信心。”

    供应方面，上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。同时，一个包括浦西中心地带及小陆家嘴区域的清晰中央商务区域已经形成。而随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定。这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。

　　整体投资收益率将下降

    随着上海逐渐成为核心投资市场，未来上海房地产投资市场的收益率也将有所下降。

    韩瑞杰表示，在2006年底以前，上海市场上的外资投资以机会性投资为主，投资者的投资策略是快速转手，持有时间基本在3—5年，对于回报率的要求一般在年回报率20％以上。

    而核心投资者的特点是追求稳定的现金流，长期持有物业至少在5—10年以上，而他们对回报率的预期基本在8％～10％左右。

    目前，上海市场上比较典型的核心投资成交案例就是麦格理转让新茂大厦，该大厦目前初期的回报率为6.2％。

    韩瑞杰表示，一些早期进入上海市场整体收购物业的机构投资者在实现了预期的内部收益率后，现在在设法出售其所持物业（例如新茂大厦的交易案例）。因此，可售的核心资产的数量将会有所上升。不过，整体市场投资回报率则会有所下降。