环球房地产投资市场正在经历着前所未有的快速发展。为了寻求更高回报并于投资组合中加入房地产以分散投资风险，资金持续涌入房地产市场。我们相信国际房地产投资市场在未来中长期内将朝四个方位持续发展：投资者整体数量的增长、更广泛的投资目标、投资策略的多元化以及更多房地产投资产品；全球各区域目前都经历着相似的发展趋势。

　　机构性投资者和私募基金正在加速进入全球房地产市场，其中尤以步入新兴市场的速度最为显着。正当股票市场在过去几年内变得更为反复，房地产相关投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。在未来十年内，随着投资者更清楚加入房地产到他们的投资组合的好处，我们预计投入房地产市场作长期投资的资金所占比例将比以往几十年内更大。此外，投资新市场以及非传统物业类型的资金量也将比目前水平得以大幅增大。

　　房地产资金正跨出本土市场

　　房地产投资全球化正渐渐成为市场的一个主流，跨境交易量的增长受到了多个现象的推动：

　　•国际机构投资者的冒起并增加在各区域的参与；

　　•金砖四国（即巴西、俄罗斯、印度及中国）经济快速增长，这一现象正吸引大量国际基金涌入新兴市场；

　　•中东资金的实力持续增长，并正不断从中东投放到全球房地产市场。

　　来自北美洲及澳洲的基金正快速渗入全球市场——2006年北美洲投资者在本土以外完成了450亿美元的大宗投资交易，其中欧洲及亚洲的份额同比分别增长了131%和95%。同年，澳洲上市房地产信托（LPTs）在境外投资金额达到130亿澳元（100亿美元），较2005年的85亿澳元大幅增长。亚洲市场的强势增长吸引了国际投资基金的关注。中国这一崛起中的巨人目前已成为了全球房地产资金的首要投资地之一。在欧洲，投资者继续大量致力于跨境投资，其中区内的投资资金主要来自英国及德国。

　　机构投资者参与房地产的投资增多

　　随着房地产私募基金和房地产投资信托（REITs）的发展以及来自金融机构和非上市信托的投资兴趣越来越浓厚，几乎所有类型的机构投资者正在全球房地产投资市场上扮演着日益重要的角色。在第二季度，摩根士丹利宣布收购澳洲大型上市公司Investa以及美国的Crescent Real Estate Equities。该投资巨头还携手新加坡政府投资公司和索罗斯的对冲基金“量子基金”共同收购了印度房地产发展商Anant Raj Industries的部分权益，揭示了新一轮全球范围大规模并购的潜力。

　　个人投资者对通过投资信托产品及投资基金积聚房地产资产的强烈欲望，也同时推动了机构性房地产投资的迅速发展。尤其是多个区域新近推出房地产投资信托和类似房地产投资信托产品，将较小的零售投资者的大量新鲜资金注入房地产投资市场。

　　更多机构性投资近期亦趋生了一些大型私募基金，这些基金大多源自美国，其中一部分具有非常雄厚财力，如Blackstone集团可收购最大上市房地产投资公司。除了这些大型基金的出现以外，全球各地的投资经理亦提供越来越多房地产投资产品，并投资于不同的范围和性质。

　　拓宽投资目标，明显朝积极型投资策略转变

　　随着全球房地产投资市场的持续发展，预计可投资的房地产领域将继续扩大。机会主义投资基金将增加其在新兴市场以及非核心物业类型的投资比重，以避免集中于已过度拥挤的成熟市场，期望寻求更高回报并做好了承担更大风险的准备。

　　预期亚洲将继续吸纳以投资新兴市场为目标的房地产资金投资，其中中国和印度将成为主要获益者，而更多的投资者也开始在其它较小但经济快速发展的国家如越南和菲律宾等地寻求投资机会。在欧洲，商业物业的产权正开始出现很大的改变，投资者现时更为积极于传统活跃市场如英国和瑞典以外国家寻找潜在投资机会，因此加快了自用物业转到投资者手上的速度。与此同时，较未成熟的东欧市场也开始吸引大量投资兴趣，尽管在这些市场的投资依然只占欧洲整体市场的很小一部分，仅占全欧洲每年总投资成交额不到5%。在美洲，对墨西哥、巴西以及阿根廷的投资兴趣不断增长，虽然其程度仍未达对亚洲的新兴市场般兴奋。

　　办公物业将继续作为投资者的首要收购目标的同时，投资者对工业及酒店等其它物业类型的投资兴趣也正在不断增加。这趋势部分程度上是受到了国际贸易迅猛发展刺激了对物流设施的更大需求以及由更频繁环球客运所产生对星级酒店的更高需要。

　　全球房地产投资者正在办公、零售商业、工业、住宅以及酒店这五类核心物业类型以外的领域进行投资，其中新兴的非传统物业类型包括基础设施、医疗设施、生活设施以及老年人、学生及军人专用住房等。

　　在各种非传统物业类型中，基础设施的投资为其中潜力最大的类型之一，该类型的机构性投资仍处于起步阶段。在亚洲，中国和印度等国正在规划大量基础设施升级工程，其中许多项目需要私有资金的支撑。麦格里以及AMP等机构正积极在亚洲设立基础建设设基金，并将重点放在中国和印度。在其它区域，基础设施的投资机会主要源自于将公有设施私有化的需要。最新的投资实例包括西班牙铁路集团以103亿英镑(203亿美元)的价格收购英国机场运营商BAA公司、麦格里银行收购悉尼机场以及美国Chicago Skyway收费公路私有化的交易等。

　　由于大量资金竞相追寻核心资产投资产品，对这些资产的激烈价格竞争将许多市场的房地产投资回报率水平拉到了历史新低。这情况促使了投资者开始由采用以投资核心物业以获取市场一般增长的被动策略，转变为更积极的投资策略以寻求单个项目更高的潜在回报。在美国、欧洲以及亚洲的部分成熟市场，房地产投资者正不断寻找那些允许其运用增值或机会投资策略的资产。部分投资者也在寻找有望出现更高租金增长的市场或物产类型。国际性投资机构表现出了对拥有大幅租金调整、重新定位及改造潜力项目的浓厚兴趣。此外，更多的投资者设法将其房地产投资资产组合幅员扩大以分散投资。在亚洲，投资者更为积极地在二线市场搜寻投资机会，这些二线市场拥有更多的开发机会以及高回报的投资项目。

　　房地产资产证券化激增

　　除了对非核心物业类型投资兴趣更浓厚以及采取更为主动投资的策略外，房地产投资者也开始更为愿意采用那些不需要投资实际资产的结构、产品以及投资策略，即以房地产投资信托、抵押贷款证券化以及近期房地产衍生产品等形式将实际资产证券化。

　　美国目前依然是全球最大的房地产投资信托市场（市值约3,700亿美元），而澳洲则即将进入可以被称为“后房地产投资信托”的时期，在该市场的全球热钱正不断涌入更为进取的非上市信托或基金。同时，其它的房地产投资信托市场也在快速赶上。亚洲和欧洲将是房地产投资信托快速发展的两个区域。在亚洲，目前共有七个国家允许房地产投资信托或房地产基金的上市，其中日本和新加坡继续吸引到大量的新信托上市。而在欧洲，房地产投资信托制度于2007年在英国和德国推出，在欧洲其它区域也正在规划之中。房地产投资信托的上市将为欧洲房地产市场的发展提供很大的推动力。

　　总括来说，我们认为尽管房地产投资信托市场在全球范围内早已获得极大发展，除了北美和澳洲以外，市场仍尚处于增长初期阶段。

　　未来之路：投资全球化，知识本地化

　　房地产投资提供的稳建回报将继续驱动资金不断涌入市场。投资者对传统上最为活跃市场达投资质量的物业的强大需，已导致了这些市场内投资者对投资目标的激烈竞争。随着更多投资者开始采取主动投资策略，预计将有更多的资金进入先前不太受关注的二级区域及物业类型。

　　从整体上考虑房地产资产组合的结构，增值类或机会性投资元素的引入从一方面增加了高风险因素，但另一方面看又可通过地域及物业类型的多元化降低资产组合的整体风险。这使得投资者能够在增加相对较小风险水平的同时拥有更高的回报潜力。

　　尽管如此，由于全球房地产投资市场从本质上依然很零碎且具有不同特性，国际性投资者在进入其本土以外市场时仍需克服许多障碍。当地市场经验仍将是进行跨境投资时的贵重资产，而只有那些能够充分利用当地市场最新发展趋势的投资者才将获得更高的风险调整后的回报。

　　然而，除了跨境投资地域覆盖大幅扩大以外，公有及私有房地产的可投资领域均不可避免的在未来持续增长。随着房地产投资信托、房地产债券以及房地产衍生产品等更多由实际资产衍生出的投资形式的不断加入，含有各种风险回报特征的投资结构、投资产品以及投资策略将进一步持续扩张。投资者更容易找到合适的投资形式更可望为房地产市场带来更多的资金来源。

　　有关世邦魏理仕

　　世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2006年的营业额计算) 。公司拥有员工约24，000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。2007年，美国《商业周刊》杂志授予世邦魏理仕全球50强企业。