·酒店式公寓供应量还有多少？

　　事实上，杭州从2005年底开始，酒店式公寓便大有“遍地开花”之势。杭州较早开发的酒店式公寓当属云天·财富中心和龙禧大酒店。然而，短短一年时间，酒店式公寓便得到了迅猛发展。截止到发稿日，记者了解到杭州目前即将投放及在售的酒店式公寓多达10余个，包括华润·西子中心、世贸丽晶城·欧美中心、易构街区、钱塘沁园、紫晶商务城、锦绣天地、西湖金座、东方金座、深蓝广场、丁香公寓、名珏商务公寓、龙禧硅谷、元丰·钛合国际等等，主要分布在环西湖、武林广场、世贸黄龙等市中心“黄金”地块。

　　除了已经投入使用的云天·财富中心、钱塘·沁园、深蓝广场、丁香公寓，正在销售的还有华润·西子中心、世贸丽晶城·欧美中心、凯恩·西湖金座、紫晶商务城等，以及即将开盘的易构街区、元丰·钛合国际等。

　　位于武林CBD的华润·西子中心，总建筑面积2.9万㎡，总共430套，主力户型在46-48㎡，配套100个车位。项目地上共24层，其中3-14层委托浙江世贸饭店管理有限公司进行售后返租式管理，物业管理费定为5.5元/㎡·月。目前售价在18000-20000元/平方米，销售形势尚可。

　　世贸丽晶城·欧美中心，位于黄龙商圈，是一个集写字楼、酒店式公寓、商业的综合体，其中酒店式公寓主力户型面积在40－150㎡，销售均价在19000元/㎡。该项目4-11层由开发商保留产权委托全球知名的服务公寓品牌Oakwood进行经营管理，12-24层可进行出售，出售套数为350套，目前剩少部分房源。

　　易构街区，位于城北汽车商业圈。总建筑面积4.8万平方米，由产权式酒店、SOHO、商住、裙房商铺组成。主力户型在30㎡-90㎡。

　　凯恩·西湖金座，地处湖滨商圈，总建筑面积25000㎡，总共360套，主力户型在44㎡左右，总车位在120个左右。项目地上共24层，其中1-18层委托奥赛国际酒店投资管理（上海）公司进行售后返租式管理，物业管理费暂定为6元/㎡·月。目前销售均价在18000元/㎡，销售已达90%。

　　紫晶商务城，处于庆春路东段，总建筑面积6.1万㎡左右，由一幢21层的商务酒店、11-12层的两幢酒店式公寓及部分沿铺商务排屋组成。主力户型在36-40㎡，均价13000元/㎡，物业管理费定为4元·月/㎡。

　　元丰·钛合国际，项目位于武林CBD，酒店式公寓，总建筑面积18000㎡，总共360套，主力户型在40㎡左右，项目地上共18层，预计2007年3月开盘，预计售价在15000元/平方米左右。

　　·酒店式公寓为何成为开发新宠？

　　在酒店式公寓大行其市的背后，是什么导致了开发商异步齐趋？

　　杭州财富实业有限公司总经理杜如松认为，目前杭州市场上的酒店式公寓大都是公建性质，开发商为回避过于激烈的市场竞争，都会进行相应的产品调整，酒店式公寓、产权酒店等投资型高收益的小户型产品无疑会更受到购房者的青睐。另外，选择开发酒店式公寓、产权酒店之类的产品也可规避部分销售风险，即万一出现滞销现象，可以考虑重新包装，灵活拓宽销售渠道。当然，也不排除部分开发商急功近利的心态，只想着尽快把房卖出去，并没有考虑到以后的经营。

　　杭州紫晶房地产开发有限公司总经理周京长则认为，是酒店式公寓本身的高利润促使了开发商投资。

　　·杭州酒店式公寓投资价值分析

　　投资回报率，各家自有谱

　　目前，杭州市场上的酒店式公寓，开发商对其投资回报率均有不同的反应。建工房产副总经理高贤林明确表示世贸丽晶城欧美中心不承诺投资回报率，主要看投资者对其项目的信心。而已经经营了一年有余的云天·财富中心总经理杜如松对记者算了一下：2003年，云天·财富中心的购房者每年大概有6.5%-7%的回报率，而现在每年大概只有4%的回报率。对目前杭州市场上出现的8%左右的高回报率，杜总认为不排除一定的经营风险，如果开发商经营达不到这样的回报率，就必然要自己掏腰包以兑现对购房者的承诺。

　　相比之下，紫晶置业有限公司总经理周京长却有不同的看法，其名下的凯恩·西湖金座、紫晶商务城在推广时明确向购房者承诺10年包租，并保证每年有7.8%的回报。当记者对每年要保证这样的回报率的同时实现盈利表示怀疑时，周京长给记者算了一笔账：按照45㎡的基本户型面积算，楼盘销售为1.6万/㎡，总价是72万，每年7.8%的回报，即要付给购房者5.6万元，分摊到每天便是153元/天，如果入住率达到75%，每间房只要200元租金就可以保利了，但实际上像凯恩·西湖金座这样的地段，日租金已远远超出200元/天。

　　另外，华润·西子中心推出3-14层8年包租，年回报率在5%-7.5%之间递增；易构街区，也将签署8年期限的委托经营合同，年回报率达7%；而元丰·钛合国际在销售时不承诺投资回报率。

　　·经营模式，自成一体

　　似乎每个开发商对酒店式公寓的经营模式都有自己的理解，网上对其的分类也五花八门。目前，杭州的酒店式公寓的经营模式可谓是众生态。

　　云天·财富中心的经营模式在杭州也算是独树一帜，由开发商自己成立经营公司进行统一经营管理。目前，该公寓项目基本由开发商进行售后包租，当然购房者也可以自行出租。按照40㎡的基本户型，开发商每年返给购房者租金3.5万元，也就是说每月付给购房者的租金是3000元/㎡左右，而目前该项目对外出租的价格是4600元/㎡左右。杜如松认为统一由经营方进行出租，避免了每个客房价格的参差不齐，同时也保证了服务的质量。因为经营方有充足的客源，大多数购房者也乐意将房子以较低的价格租给经营方。

　　另一备受关注的华润·西子中心，3-14层委托浙江世贸饭店管理有限公司进行售后返租式管理，14层以上购房者可以委托经营方出租，也可自行出租。类似于这样经营模式的还有凯恩·西湖金座、紫晶商务城等。

　　世贸丽晶城欧美中心和前两者相比，又有所不同。该项目4-11层由开发商保留产权，并不对外出售，委托全球知名公寓服务公司进行管理。

　　·谁是酒店式公寓的消费者？

　　当问及酒店式公寓的消费群体时，酒店经营方显得有点忌讳，认为这是商业机密。据记者了解，云天·财富中心自2003年开盘以来，租赁情况十分乐观，目前居住人群主要是外资企业的管理层。而据周京长透露，凯恩·西湖金座19-21层的酒店式公寓购买者大都来自义乌、东阳、温州等地的私企老板，全都用于自住。

　　通常说来，酒店式公寓的消费群体具有明显的特征，都是高素质、高学历、对居住生活高要求的这样类人。海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。国内及海外商务人员。由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

　　也有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。现在本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。

　　少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

　　·什么是优质的酒店式公寓？

　　地段，酒店式公寓的灵魂

　　在记者采访调查过程中，很多开发商不约而同地将地段放在了第一位。他们认为，投资酒店式公寓，永远要一线地段，地段越稀缺，升值潜力越大。

　　周京长目前手里有两个酒店式公寓在操作，对此，他有自身的认识。近两年，他跑了国外的很多酒店式公寓。他发现，在欧美，酒店式公寓对地段有严格要求，都是处于经济发达城市的繁华地段。

　　经营服务，酒店式公寓的生命力

　　酒店式公寓最大的特点是比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。专业的经营服务成了开发商是否盈利的赌注。

　　当然，由谁来管，成了酒店式公寓能否投资高回报的核心因素，也是酒店式公寓的生命力所在。据报道，北京一家酒店公寓售房时承诺回报业主8％，可是，连续2年，1％的回报也达不到，购房者后悔不已。

　　“专业的酒店式公寓经营公司除了能够提供专业的服务之外，还能共享其客户资源，也降低了投资风险，”高贤林如此认为。因此，世贸丽晶城欧美中心将橄榄枝抛向了全球最大的酒店式公寓经营商美国Oakwood公司，直接将客户群锁定为世界500强企业的总裁、经理和高级行政人员。

　　另据元丰·钛合国际营销总监陈为吉透露，该项目目前正和一家五星级的专业酒店经营公司接触，意欲委托其进行管理。

　　配套，酒店式公寓的核心

　　周京长认为，酒店式公寓如果没有喝茶的地方、商务中心、娱乐设施就算不上是一个真正的酒店式公寓，说白了，就是要吃、喝、玩、乐都要齐全。大配套上来说，酒店式公寓周边，娱乐、休闲、商业、交通等得样样具备；小配套即酒店内部配套需具备商务会所、会议室、书吧、资料室、多功能室、运动场所等。

　　·酒店式公寓前景判断

　　来自省政府相关部门的统计，来浙江投资的54家世界500强企业中有37家落户杭州，占据全省总量的43.5%。截至2005年底，累计已经有76家世界500强公司在浙江投资兴办了195家外商投资企业，大量外籍经营管理者和专业人士进入杭州，优厚的津贴补助和大量驻杭外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供中长期居住的场所，保证了酒店式公寓有稳定的客源。

　　那么，杭州的酒店式公寓是否就前景无忧了呢？

　　高贤林认为，酒店式公寓的盈亏关键还在于自身的经营，产品的定位也很重要。周京长则认为，高星级的酒店式公寓发展问题应该不大，而周边的酒店式公寓则存在一定的风险。

　　专业人士认为，酒店式公寓的客户群体相对固定，杭州的市场容量也有限，随着酒店式公寓的风起云涌，这块市场的蛋糕不可能无限大。要想做好这块市场，还需自身的独到经营。

　　·购房者该如何选择投资

　　购买酒店式公寓的投资者并不一定都赚钱，因此，要对酒店式公寓的价值进行分析、评估，将风险减少到最低。记者总结下来，大致有这么几个因素：

　　地段是投资酒店式公寓首要的考察因素。最好位于ＣＢＤ商务中心区，外国企业和外籍人员流动频繁。

　　选择具有品牌的四、五星级酒店管理公司管理的酒店式公寓，如果是具有知名度的国际品牌的酒店管理公司管理，就更有优势。

　　酒店式公寓自身配套与周边配套要齐全。住户两手空空都可以安心住到里面。

　　酒店式公寓的销售价格不能过高。楼盘的销售价格越高，你的投资回报就越有风险。