●2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点。除上海外，全国主要城市房价涨幅仍然偏高，显示前期房地产调控并未达到预期效果。

　　●土地增值税清算政策的出台再次显示了高层从严调控房地产的决心，随后还可能有一系列调控措施出台，新一轮地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将加大已颁布政策的执行力度。

　　全国房地产投资依然保持高增长，主要城市房价涨幅仍然偏高。由于二次调控效果非常不理想，在土地增值税清算拉开三次房地产调控序幕后，预计两会前后会出台新的调控措施。建议低配地产股，回避三次房地产调控风险。

　　房地产投资保持高增长

　　2006年全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%，增幅回落2.0个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点；房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点。房地产投资增速在经历了二季度的上升后，下半年以来一直延续回落态势；全年房地产投资占固定资产投资的比重为20.7%，保持稳定。

　　投资增速持续回落的主要原因是新开工项目投资下降，2006年全年新开工项目计划总投资67036亿元，比上年下降4.4%；新开工项目计划总投资占全部施工项目计划总投资的比重为30.9%，下降7.7个百分点。全年施工项目计划总投资216652亿元，比上年增长19.2%，增幅比1至11月回落2.1个百分点。随着2007年1季度新开工项目高峰期的到来，以及部分延后项目的陆续开工，预计2007年一季度房地产投资再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。

　　主要城市房价涨幅仍偏高

　　2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月高0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。同比涨幅较大的主要城市包括：秦皇岛11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，厦门9.1%，成都8.5%和广州8.3%等；上海微降0.1%。除上海外，北京、深圳等城市房价涨幅仍然偏高，显示出前期房地产调控并未达到预期效果。

　　据国家发改委、国家统计局最新公布的调查数据显示，2007年1月份，房价继续延续去年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。

　　热点城市的新建房房价依然保持接近甚至超过一成的增长。统计显示，2007年1月份，深圳新建商品住房的销售价格比前年同期上涨10.2%，北京以9.9%的增幅排名第二，这是北京在去年连续7个月保持两位数的增幅后增幅首次低于10%。

　　三次房地产调控拉开序幕

　　2007年1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清算。该《通知》的出台显示了高层从严调控房地产的决心，将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响，预计2006年开始行业毛利率平均下降5至10个百分点，大部分开发企业为完成未来几年经营计划将不得不加大开发规模、多结算面积，对企业经营产生压力。该政策对不同类型开发商影响不同，对市场化程度高的开发商影响小于市场化程度低的开发商，对利用特殊资源低价大量拿地的开发商影响最大。

　　回避三次房地产调控风险

　　2006年房地产调控政策非常全面，但执行不理想，2007年将是房地产调控的“执行年”，三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将是加大已经颁布政策的执行力度，会继续收紧银根和地根，加大已颁布政策的执行力度；加息也是可以预期的；长期看，不动产税也会推出。总体判断，调控将是一种常态，行政手段将掌握调控风险在松紧适度的范围内，以维持经济增长和充分就业，调控效果会低于中央政府预期。

　　三次房地产调控会导致地产股波动，预计调整幅度会小于前两次调控对地产股的影响，地产板块上半年超越大盘的可能性较小。未来地产股投资机会有以下四个方面：(1)龙头地产股；(2)京津地产股；(3)投资性物业较多的地产股，(4)集团实力雄厚及实质重组的地产股。

　　每次调控都是强势企业的良机

　　从2005年开始，我们始终都对行业调控抱有较为清醒的认识：未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了2007年的业绩持续快速增长。

　　土地增值税清算管理等新政策的最终结果，还是将压缩项目公司和中小企业的生存空间，行业竞争进一步加剧，行业门槛提高。在依然看好行业的基础上，更为看好强势大中型企业的成长性，尤其是大股东愿意注入优质资产、开发节奏加速、市场份额扩大的主流开发商。只要宏观经济景气、RMB持续升值和行业基本面不坏，每一次政策调控都是强势大中型企业开疆拓土、跑马圈地的良机，万科加速收购、实力较强的开发商宁愿借壳上市也不愿退出、外资继续大举拿地和收购股权，都证明了这一点。因此，每一次政策调整导致市场情绪波动时，强势大中型企业股票调整较大、估值回落较多时，正是投资者的最佳介入良机。投资这些优质股票，就是投资房地产行业的未来和行业集中度。