在2007年福布斯商业城市排行榜上，杭州的私营经济活力指数排名全国第二，随着住宅禁商将大量小企业推向写字楼市场，还有IT产业和创意产业近几年的蓬勃发展，杭州写字楼市场正在迎来新一轮升浪。专门针对中小企业的个性化写字楼，现在都卖得非常火爆。只要找到客群，进行针对性的户型功能规划，无论是国际甲级写字楼还是实用型的写字楼，都不愁没有市场。

　　“上海还没有一家写字楼敢说只招世界500强的租户。”当越来越多地标性的超高甲级写字楼纷纷在杭州亮相的时候，杭州攻略咨询机构的祝军华提醒人们，应该关注本土企业的个性化需求，这才是一种更理性的选择。

　　住宅禁商，催热新写字楼市场

　　“商住楼”可能是最让人郁闷的一种生活状态了：居民每天和销售代表、快递工人抢电梯，而上班族与拎着鸡鱼菜饭的家庭主妇同进同出，真不是一般的别扭。在杭州的小区里，住宅挪做办公的现象同样也很普遍。对小企业来说，在住宅里办公的好处很多，不仅租金比写字楼便宜很多，而且还可以解决员工住宿问题；但周边邻居往往深受其扰。随着国家新物业管理条例的颁布和今年十月《物权法》的实施，在住宅里办公已经被明确宣布为不合法，加之住宅的租金逐年提高，大量在住宅里成长起来的小企业需要寻找新的办公场所。

　　城西是这类需求最集中的地方。作为杭州最大的成熟居住区，城西聚集了一大批具有创业精神的城市小资和白领，住宅办公现象非常普遍。紫金庭院的物管人员告诉记者，小区2005年交付，共有1016户住户，由于刚开始小区人气还不旺，150平方米左右的户型月租金只要1000多元，结果吸引了30多家装饰公司、贸易公司和中介公司在小区里办公。这些办公人员进出频繁，车子乱停，经常不关单元门，还经常制造一些噪音，居民意见很大。通过物业的劝导以及工商的清查，目前已经劝退了一批，大约只剩下10多家公司。同样是居民年轻化的滨江区，住宅办公的现象前几年也很多，以居民规模799户的江滨花园为例，最多时达到10多家。业主最反感的一些美术、化妆等的短期培训班，一来就是几十个人，又吵又闹，还有快递公司在楼里堆放物品。经物业公司多次上门劝导，加之工商年检难以通过，目前江滨花园的住宅办公现象已基本消失。

　　“住宅禁商释放出来的写字楼需求量，我估计不少于300万平方米。”紫金港商圈写字楼西港·新界的营销总监薛小龙表示。一些民营经济活跃的次级商圈如城东四季青、城西文教区的写字楼需求量更大。薛小龙碰到一位做贸易的客户，原来在湖畔花园办公，最近在西港·新界买了三套共800多方的写字楼。这位客户说，其实原来地方的租金价格和环境都不错，要不是住宅禁商，他肯定会继续在小区里办公。

　　西港·新界80平方米左右的小户型写字楼最近也卖得很好，从实用角度讲，这种小写字楼办公比较拥挤；一些写字楼投资客看准了今明两年住宅禁商的力度会加大，一些企业可能仍在小区办公，但可以把这种小写字楼当作公司注册的地点。

　　成长型企业需要被呵护的感觉

　　位于老城西板块的蓝海时代国际大厦，将来由一幢8层和一幢19层大楼组成，包括写字楼和精装修金领寓所。该项目正在申请筹建专业孵化器，对口企业入驻后，将享受孵化器和杭州高新技术产业开发区的各种政策优惠。蓝海时代项目总经理冯勇说：我们这个项目的特色就是“小”，90方的SOHO写字楼很小，45方的精装修金领寓所很小，我们针对的企业也很小。这些处于起步阶段的企业，需要有这么一种专业的写字楼，入驻的门槛不高，在里面可以很方便地接触到上下游技术、人力资源乃至风险创投资金，并且享受政府审批、租金等方面的优惠政策。基于开发商的生物医药背景，医药、生物和海洋等方面的新型企业将是蓝海时代未来主要的客户群。

　　从加拿大回国的A女士几年前开了一家建筑景观设计事务所。她告诉记者，与她经历相似的一大批海归，目前大量聚集于城西的东部软件园和滨江的高新技术开发区，那里不仅有优惠政策，而且有可能拿到地自己造企业总部。1000—2000平方米是这些成长起来的高新企业所需要的主流办公面积。如果这些海归希望同时拥有写字楼的产权，那么西港·新界的独幢商务花园概念会非常适合他们。该项目总建筑面积约250000平方米，由数十栋9—17层点式小高层独栋大楼组合而成。最有特色的是单栋面积1100—2000平方米的独栋办公大楼，点缀于50000平方米的景观绿化之中。由于地处新区，这里的价格可以低至6000多元/平方米，一个成长起来的中型企业花1000多万元买一幢，就可以拥有自己的大堂，既有面子又很实惠。目前，紫金港区域聚集了紫金门、剑桥公社等一大批低价写字楼，但像西港·新界这样全产权的写字楼太少了，半年之内，西港·新界就卖出了3万平方米写字楼。

　　对于中小企业来说，节省办公成本是一件非常现实的事情。在高新企业和服务型企业聚集的滨江区政府附近，一幢21层高的盾安发展大厦已经结顶。这个写字楼的最大特色是整幢楼外立面都采用呼吸式双层玻璃幕墙，两层玻璃之间的距离达到30厘米，节能效率达到65%以上。该项目招商营销部经理邵水龙说：“我们的写字楼户型以100平方米为主，中小企业将是未来主要租户；对它们来说，空调能耗占去办公成本的大部分，我们的节能型写字楼对他们来说非常实惠。”

　　大学或住区周围，填充式开发写字楼

　　西港·新界一直把自己定位为“城西人自己的商务区”。薛小龙说，黄龙商圈或钱江新城的高端写字楼很好也很贵，但并不是所有的企业都需要到那里办公。城西聚集了大量居民，写字楼却很少，大量工作人口每天钟摆式地来回于城西和市中心之间，生活成本和交通成本太高了。西港·新界的目标就是在城西的居民区间进行“填充式”开发，让城西居民在家门口办公。两年的销售周期证明，西港·新界的客户80%都来自城西，还有很多拱墅区靠近三墩的客户。

　　8月31日，位于庆春东路新塘路口的写字楼宋都·采荷嘉业大厦一期发售，半天内狂销一个亿，首批推出的3、4、5、6四层楼几乎全部售罄。排队买房在杭州早已算不上新闻，热门商铺被一抢而空也属正常，但是在不温不火的写字楼市场，如此的热情却难得一见。对采荷嘉业的客户具体分析之后不难发现，该项目的热销正是依托城东活跃的私营经济和专业市场，加之出售面积相当灵活，小到几十平方米，大到半层或整层，所以客户以四季青的老板居多，还有一些从住宅中搬出来的公司。

　　采荷嘉业大厦总共由四幢写字楼组成，整个写字楼品质精到，但朴实无华。外墙采用干挂花岗岩和局部铝板装饰，A栋配备了四台西子奥的斯高速电梯以及大金VRV变频中央空调。其务实的建造哲学迹近于美国早期最著名的商业办公建筑开发商布鲁克斯兄弟；对于他们所拥有的大量建筑，布鲁克斯兄弟的设计准则是“足够的高度来保证电梯的使用，必须有足够的光线、容易维护、高比率的出租空间以及充分的装修来避免绝对的平淡”。

　　除了居民的区域情结和产业的聚集，大学校园周边也将是面对中小企业的写字楼的最佳选址。不久前，位于浙大紫金港区域的写字楼紫金门项目，对浙大师生进行了抽样问卷调查。49%的学生毕业后有自己创业的想法；70%的学生表示，毕业后会在母校附近创业；70%的受访者认为，高新企业最可能成为紫金港周围写字楼的租户。目前，紫金港周边聚集了剑桥公社、斯坦福平方、紫金门、西港·新界等一大批写字楼，与浙大师生有关的高新企业都是他们主攻的目标客户。紫金门提出要打造集“移动商务办公、服务式居住公寓、高等级配套设施”三大功能于一身的MOHO模式，打破传统商务办公的模式，突出了专属商住私密空间，处处体现着无尽的创造力之宅（Most Creative House）的精神。

　　目前，在杭州的一些非核心区域，随着轨道交通等配套设施及商业氛围的发展，政府正在着手打造一些泛CBD的概念。依托原有住区、市场或大学的人气，正是这些泛CBD发展的最好平台。