■当年美国IBM公司发明第一代超级计算机时给它取了个诗意的名字，叫做“深蓝”。不久，IBM更先进的第二代超级计算机也诞生了，于是就有好事者问IBM高层，第二代超级计算机该叫什么名字？那位高管神秘地一笑，然后幽幽地说：“就叫更深的蓝。”杭州高端住宅的发展似乎也有同样的趋势——没有最豪华，只有更豪华。然而这未必是一个完完全全的好消息……

　　11年前，何先生以7000多元/平方米的“天价”买下杭州市中心某楼盘两套120多平方米的公寓，这是当时杭州最好的楼盘、最贵的“豪宅”，周边楼盘的售价很少有单价超过4000元的。他说没有想过有一天，杭州的房价会动辄万元以上。

　　在绿园和白马公寓之后，仅仅两年时间里，金色海岸、东方润园、九树公寓、银马公寓……这些以城市高收入人群为目标客户的公寓项目先后冒了出来，颇有些“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”的味道。高端公寓的市场容量有多大？还能消化多少这些动辄总价三五百万元的“豪宅”？

　　两年内豪宅上市超100万平方米
 
　　在回答这个问题之前，我们需要先来看看，目前杭州城区范围内高端公寓项目的供应量有多大。如果简单地以价格15000元/平方米以上、且物业为纯住宅项目，作为划分标准，记者搜索了纳入杭州透明售房网的商品房房源信息，结果发现杭州目前可售的高端住宅量并不如预想的那么庞大，主要集中在九树公寓、金色海岸、东方润园檀香园、银马公寓这几个在售项目，将近500套房源。

　　但事实上，除了这些在售房源，杭州正在酝酿中的高端住宅量远比目前的数字可观得多。距离滨江金色海岸项目不到百米的地方滨江海岸系列的另一个成员阳光海岸（暂定名）今年年底也将开工，走的也是精装修高端住宅路线，据说，这个项目建筑面积有12万平方米。

　　同在钱江新城区域里还有绿城集团的新绿园项目，这将是一个纯住宅精装修项目，总建筑面积约11.8万平方米，有6幢小高层、高层，而且据该集团相关负责人介绍，这个项目“品质比丁香公寓、深蓝广场只高不低”，可以想见价格也不低。再加上绿城在杭州西溪湿地公园正南侧还有另一个项目留庄（暂名），规划建筑面积7.8万平方米左右，建筑层数3~4层，计划建造主力户型为350平方米左右的精装修官邸大宅。这个项目被称为是北京御园项目的杭州版，有消息说其住宅每平方米售价决不会低于九树公寓。

　　有消息说，绿城与滨江合作拿地的杭汽发项目，明年年中要开始动工，这是一个占地155亩，建筑面积33.4万平方米的项目，又是杭州市中心绝版地块，且楼面地价已达到1万元/平方米，定位比照金色海岸，可以预见这同样会是一个标志性的高端项目。

　　还有银马公寓对面，金都·城市芯宇，建筑面积23万平方米，预计明年开盘，定位为杭州第一个三A住宅，不仅科技含量高，而且也是精装修，说明它未来也是一个豪宅楼盘。

　　坤和建设同样在杭州西溪湿地公园有近100万平方米的和家园项目，也正在以“低密度的豪宅”定位进行开发，它的排屋和复式公寓预计都将在300万元以上。预计年内可以面市。

　　再加上华润万象城、西湖8号公馆、凯喜雅·锦都世家等项目，保守估计，今明两年可上市销售的高端住宅产品建筑面积超过100万平方米，如果以每套200平方米的面积计，至少有5000套的量。

　　■购买群体，年收入过百万
 
　　杭州对高端住宅的消化能力也是惊人的。最具代表性的是滨江金色海岸，在宏观调控政策出台后开盘却出人意料地用短短两个月时间回笼了7亿元资金，并以最高单价近2.6万元/平方米的成绩位列杭州楼市年度排行榜第四位。

　　还有位于杭州钱江新城的另一个高端项目东方润园，去年10月开盘，据杭州市透明售房网显示，该楼盘开盘当月便登上销售冠军宝座，销售金额达3.75亿元。近期推出的3号楼，主力面积在300平方米左右，总价600万元左右。上市没多长时间就卖了近50%。东方润园配套有中西两个餐厅，不仅每个卧室都设有单独卫生间，而且主卧卫生间还设有两个浴盆、两个衣柜。

　　事实上，很多高端楼盘在这两年的销售表现都不错，经常是杭州透明售房网上的销售冠军，正是这些豪宅看似一片大好的销售形势，鼓舞了更多的后来者。“高端住宅产品的市场抗压性更强。”回忆起两年前刚开盘的盛景，滨江房产副总经理张洪力深有感触。在他看来，杭州高端住宅消费有三大特点：一是目标客户对价格敏感度低，总价高的房源反而更好卖；二是本地、本省购房者所占比例高，拿金色海岸来说有四成左右业主是杭州人；三是非首次置业者多，也正是因为这样在户型设计、业主私密性等方面要求很高。

　　对于开发商来说，高端住宅又意味着什么？对于一些高端住宅楼盘来说，即使一个月只卖2套房子，也足以完成1000万元以上的销售额，这是楼市低迷时期普通住宅项目很难达到的销售数字。

　　又是哪类人群在消费这些高端楼盘呢？根据滨江房产的客户资料统计，其客户群主要是企业老总、大学教授、IT新秀等社会各界的成功人士，还包括留学归国创业人员以及外籍人士。他们中的大多数为上世纪60年代生人，家庭年收入超过百万，除了杭州本地的购买者以外，周边地区如嘉兴、义乌、温州等地也不乏购买者。

　　这也是杭州其他高端住宅项目的目标客户。

　　■豪宅开发需要更多理性
 
　　然而这类人群在购房者中又占多少比例呢？有开发商拿出了今年3月初刚刚发布的《2006浙江省中小企业发展报告》，以显示其对市场的信心。据该报告显示，截至2005年，规模以上中小企业资产总额最高的地区是杭州市，资产总额达3933.7亿元，占全部规模以上中小企业资产总额的22.7％。而全省成长型中小企业也主要分布于环杭州湾地区，其中杭州共有成长型中小企业152家，成长型中小企业资产总额最高的地区是杭州市，资产总额达236.2亿元，销售收入最高的还是杭州，2005年杭州市成长型中小企业的销售收入为256.1亿元。

　　豪宅的缔造者们的想法似乎是很雷同的，瞄准这些企业家、高收入人群的住宅项目也不可能只有绿城、滨江那么两三家。但实际上又有多少他们的目标客户会真的来购买、居住？

　　所以在滨江·金色海岸、丁香公寓、东方润园等成功案例珠玉在前的同时，我们也看到并不是所有的高端住宅项目都能高开高走。钱江新城某楼盘，一年前开盘时曾标榜是该区域内最高端的产品，其后钱江新城内住宅项目相继开盘，该项目的销售很快变缓，到现在还有一半以上的房源没有销售完。

　　“开发高端住宅跟投资房产品其实是一样的，有眼光、有胆量、先入市的人才会有钱赚。”采访中，一位做了十几年房地产的资深人士表示了对住宅高端化倾向的担忧，“高端市场的空白点不是永远都存在的，过分预支市场潜力可能会让需求量的恢复变得很缓慢。”

　　一位开发商透露说，到他们楼盘参观的客户中成交的比例达到5%，也就是说20个人去看房最后有1个人会下单，这个比例无论对高端住宅还是普通住宅都算很高。但前提是，在目前阶段该楼盘的竞争对手不多。前面我们已经估算了今明两年肯定会面市的几个高端住宅项目，这其中还不包括别墅、酒店式公寓项目，以及在售楼盘中尚未开盘的房源，如果把现有的项目放在这样的大市场中竞争，虽然不至引起毁灭性打击但分流客源是肯定的。

　　这让人不由想起，当年美国IBM公司发明第一代超级计算机时给它取了个诗意的名字，叫做“深蓝”。不久，IBM更先进的第二代超级计算机也诞生了，于是就有好事者问IBM高层，第二代超级计算机该叫什么名字？那位高管神秘地一笑，然后幽幽地说：“就叫更深的蓝。”

　　杭州高端住宅的发展似乎也有同样的趋势——没有最豪华，只有更豪华。然而这未必是一个完完全全的好消息，豪宅不是简单地用豪华品牌堆砌的高档住宅，它需要品质、文化和服务的多方位结合。

　　比较共认的豪宅区有三个重要因素：稀缺、不可复制的地段，产品品质、设计上的个性化，还有一个非常重要的就是由特殊人群组成的高端居住文化。相比北京、上海等城市，杭州虽然已经出现很多所谓的顶级、高端公寓，但还远没有形成一个特有的居住文化和追随这种居住文化的购买人群。

　　这点杭州的开发商们心里很清楚，只是现在他们中的大多数还抱着“市场远没有饱和”的想法，试图以“更豪华的产品”来争夺有限的高端客户，怕只怕等市场开始以更加挑剔的眼光来审视现有产品的时候，再回头，已经晚了。