一股购买热潮正在杭州楼市涌动。从4月份开始，多个楼盘出现了“漏夜排队”、“一天售罄”、“转卖排队号”等现象。面对如此火爆的场面，人们的神经又被挑动起来：又一轮的楼市井喷行情要来了吗？本报记者对当前楼市的热销现象进行了多方考证。

　　■热卖，有没有开发商炒作的成分 ——热销楼盘确实抢手
 
　　5月13日晚上10点，接到开发商内线消息的沈女士匆匆赶到地处杭州城西的某楼盘现场销售处：我们已经开盘了，赶紧来把房子挑掉，否则可能买不到了。来到现场的她被黑压压的一片人群吓坏了：怎么会有这么多人！在人群中杀出一条道的她，终于成功地冲到销售部买下了一套房，虽然留给她的挑选余地非常非常小。
　　沈女士是想把家里那套88平方米的房子换成150多平方米的，而工作不到三年的张先生则是人生的第一次置业：就在几天前，买下了滨江一套130多平方米的房子。

　　和沈女士已进行多方考察所不同的是，在购买之前，他对这个楼盘一无所知，从来没有留意过这个楼盘的广告。那天，正在滨江看楼的他刚好遇到这个楼盘开盘，看到销售部围了很多的人，他也向销售人员要了个号子：542号。意识到自己可能买不上房后，他连忙向周围的熟人求救，下午六点之前他终于成功地买到了1套，虽然这套房子的面积和楼层都不是他心仪的。

　　也许张先生在庆幸自己的选择，因为隔了1天，这个楼盘就涨了200元/平方米。

　　虽然4月和5月，是杭州传统的房产销售旺季，但今年的这个旺季和去年相比，强劲很多，好几个楼盘演绎了可与2004年楼市最高峰期相比的行情：4月22日开盘的万科·魅力之城开盘当天预定了90%以上；先前鲜为人所知的东冠·逸家4月23日开盘当天遭遇了疯抢，70套房子全部卖完；为避免人群的过多过长时间等候，滨江·万家花城临时决定5月13日零点开盘，当天预订量超过90%。

　　提前排队现象则在瑞立中央花城、幸福里、文鼎苑等几个楼盘出现。在热销楼盘中，一个比较靠前的排队号被炒到了500元~1万元不等的价格。

　　这样的“疯狂劲”真的很容易让人联想起2003年、2004年楼市最高峰时的场景。但如果说那时的疯抢现象，很大程度上和开发商的“销控”手段有关，那么今天已经上了透明售房网的各楼盘，到底还有没有开发商的“故意炒作”嫌疑呢？

　　记者在调查中发现，开发商确实通过种种努力使自己热销，但内控房源、雇人排队制造热销等让人不屑的手法在多数热销楼盘中并没有发现。

　　在现在的透明售房体系中，每个新开楼盘都需提前几天公示，所有房源上网，在这样的情况下，开发商要留房比较困难。

　　不可否认，现在的开发商和以往相比，更有了客户意识。没有一定的客户积累，开发商不敢轻易开盘。像万家花城是在积累了5000多名客户，已经过“内部预约”的情况下开的盘，开发商可谓把握十足；东冠逸家虽然名气不大，但开盘前的预登记客户也有2000人之多；魅力之城从去年下半年就开始前期推广营销，也是底气很足。因此，如果说这些楼盘的营销有什么手法的话，那就是启动时间相对早，并经过至少三个月甚至半年以上的客户积累。

　　然而，和2003年、2004年“鸡犬升天”的“普热行情”不同的是，今天的热销现象并非是普遍的共性，几乎所有的热销楼盘都有着共同的特征：它们给市场提供了高性价比的产品，这正是其受到人们热捧的原因所在。
 
　　■热卖，是共性还是个性——这不是“普热行情”，而是“题材股亮点”
 
　　打开杭州透明售房网显示：杭州主城区目前有1.6万多套商品房，加上临平、余杭、塘栖、良渚四个组团，则有2.6万套的量。为什么在这么大的供应量前还有房子被热抢呢？

　　看那些热卖的商品房，几乎都有这样的共性：1.产品定位在自住消费者；2.户型面积合理，其中90平方米以下户型占不少量甚至是主力；3.有一定的题材概念，比如地铁，新兴区域，新浙大，新商圈等等；4.定价采取保守策略，总价控制比较好；5.产品规划多数不错，有的有强势品牌效应。总而言之，它们几乎都是高性价比，以大众消费者为主的产品。

　　我们可以来仔细分析一下个案：万科魅力之城，首期推出的181套房源全部为90平方米左右，销售均价为6900元/平方米左右。这样的价格和周边已开盘的红苹果、香槟湾相差无几，而万科的品牌效应和未来产品的想象空间却更强。再加上九堡地铁等概念，想卖得差都不行。

　　再来看滨江万家花城，和政苑小区相距不到500米，政苑小区目前的二手房价到了9000~10500元/平方米，而万家花城目前的均价是7900元/平方米左右。此外，无论是滨江房产的产品还是它的品牌，这几年里都让人们产生信赖感；再加上银泰、欧尚等规划概念，引来了无数追捧者。

　　虽然品牌比较弱，但地处乔司镇的东冠逸家仍优势明显：4200元/平方米的均价，80平方米左右的面积，这样三十多万元总价的房子确实已很难在杭州找到，更何况规划中的地铁1号线还在该楼盘附近设有一站。

　　要提醒的是，在各种热销因素中，价格起了非常重要的作用。一些热销楼盘事后在后悔定价为何如此保守，但事实上，如果定价没有给购房者留下一定的余地，它们都不一定会这么好卖。

　　正因为说热销是“题材股亮点”，是因为在同时期开盘的楼盘如果没有上述的几大特点，尤其是面向大众消费者的高性价比这一特点，照样不可能出现几天售罄的现象。

　　4月底，滨江一楼盘新推出1幢楼，共340多套，均价9000元/平方米，截至5月16日，其在杭州透明售房上的预订量和销售量为零。据开发商解释说，该楼之所以为零，是因为开发商没有将已售或预定的数量输入电脑，其实际的预售或预订量应该在10%左右。这样的量只能说是勉勉强强。记者观察认为，该楼盘虽然也是以中小户型为主，但走的是类似单身公寓的个性路线，并不面向主流消费群，其户型不太实用；此外，其销售价缺乏竞争力。因此，想在短时间内卖完会比较困难。

　　再来看市中心某楼盘，4月中下旬推出的181套房源中，卖得最好的是76~113平方米左右的户型，140~160平方米的房子卖得则比较慢。

　　哪怕是小户型，只要没有找好定位，有时也会卖不动。地处滨江的瑞立中央花城，5月12日推出了3幢房子，共500多套，1天内预定了400多套，可谓非常红火，但让人想不到的是，其余下的近百套房源中，60%居然是40平方米左右的小户型。除了这些小户型位置相对差，北朝向这一因素外，和在该区域附近买楼的多以家庭需求为主这一特征有关。

　　和中央花城相反的是地处转塘的云溪香山，其4月21日推出的2幢楼中，以40平方米左右的房源最为好卖，130平方米左右的剩下最多，其原因在于地处转塘的中国美院师生是强大消费力，单身公寓满足了他们找个“临时的住所”的需求。
 
　　■楼价会再次发飚吗 ——价格井喷现象不太可能出现
 
　　在热销下，人们关心最多的一个话题是：楼市如此之火，楼价会像前几年那样飚升吗？

　　记者经过调查认为，楼价也许会继续攀升，但像过去那样发飚则可能性不大。

　　谁是目前的消费主力群？要看到的是，当前楼市还是以自住消费为主，像过去那样充满着投机欲望，指望在短时间内买卖房产给自己带来财富的消费力量还存在，但非常弱。

　　现在的楼市有没有热钱？有，主要是从股市中带出来的钱。经过1年多的股市高歌，很多市民在股市里挣到了钱，买房置业，改善居住条件是他们花这笔钱的首选之一。另一方面，随着上证指数突破4000点大关，感受到风险的股民们把楼市视作了躲避风险的港湾。

　　如前所述的张先生就是最好的例子，虽然工作不到三年，但在一年多时间里在股市挣了二三十万元的资金，刚好可以付个首付。瑞立中央花城的一位一线人士也告诉记者，在和购房者的接触中，发现购房款是炒股炒出来的还是挺多的，他们感觉到现在的股市正处高位，不如撤出来买房安全。

　　但不管这钱是不是股市里来的，买房者以自住为主这一特征并没有变。他们会相对谨慎，以二室或三室为主，希望价格合理，高性价比楼盘受欢迎就是最好的证明。

　　而楼价要飚最缺乏的基础是：杭州目前的整体供应日趋合理，整体市场难出现过去那样的供不应求的局面。

　　当前楼市卖得最好的房子就是70~90平方米左右的二室或小三室，而这正是填补了前几年这类房源短缺的“楼市结构洞”。到下半年，随着实施“90/70”这一政策的楼盘问世越来越多，这类户型未必会像现在这么紧缺，一两年后，反而有可能成为市场主流。根据我们的统计，这一户型段的房源在下半年会有四五千套新上市。

　　再从总体供应量看，目前杭州主城区毕竟还有1.6万多套的供应量。从过去一年的可售房源供应变化看，虽然主城区整体可供应量在逐渐下降，从去年5月15日的2.1万套左右下降到今年5月14日的1.67万套，但一年的供应量始终在2.1万~1.5万套之间徘徊，并且今年上半年可供量的减少一定程度上和去年下半年不少楼盘因90/70政策实施导致的项目审批延缓有关。如果再加上二手房约2万多套的现量，房价要飚并不现实。

　　“××楼盘卖疯了”、“××楼盘要早点去抢啊”……当市场弥漫着这样的口口传播时，还是请暂且按下激动的心，合理地计划自己的买房大计。
 
　　■别被一“抢”字闹昏了头
 
　　可能是都经过了资源短缺时代的缘故吧，我们总怕很多东西“抢不到”。上世纪六七十年代是怕抢不到粮油米布；八十年代是怕抢不到冰箱彩电；到了上世纪九十年代，怕挤不进大学；到了现在，我们都怕自己的孩子读不了好一点的学校。

　　不过，经历了那么长时间的“抢”的经历，我们也知道抢来的东西未必会好，20年前买彩电的5000块钱放在今天能买大液晶电视；托了无数的关系总算让孩子进入好学校，却未必适合自己的小孩。前一两年“抢”来的房子也有可能今天处于卖不高租不高的苦。

　　所以，要是看到很多人在排队买房，还是先了解了解这个楼盘的情况，再打打自己的算盘：预算有多少，负债将会有多少，到底买多大，买在哪个区域更合适，是买二手房还是现房，或者等个两三年再住新房？

　　虽说今天的购房人和以往相比已增添很多的经验和知识，但有些还是盲目的：要住新房子不要旧房的观念依然很普遍；不仔细考察和比较而只盯着一个楼盘的人依旧很多；耳朵软，容易偏听偏信，喜欢人云亦云。虽说买房是麻烦了点，要花时间考察和比较，但好歹要住个五六年吧，和将来长时间的居住舒适度相比，这点时间还是值得花的！