前段时间，杭州市房管局公布了2006年的房价数据。引人关注的一组数据是：杭州商品住宅预售平均价格7759.2元/平方米，同比下降了0.46%；而二手房价格8011元/平方米，同比上升1.2%。为什么一手房价下降而二手房价却有所上升？一位资深房产经纪人道出了其中奥妙：前两年买进的郊区房产大多被套。从而使郊区的二手房成交量甚少，基本上以市中心为成交主力，拉高了二手房的成交均价。

　　近段时间，有关二手房的税费政策频频出手，这对于郊区房产的投资客来说，意味着其购买的房子将越套越深。一位沈姓小姐给报社打来电话说，她在2005年买了滨江的一套房子，2006年10月份准备出手，但在中介公司挂了好几个月都无人问津。她告诉记者，她的挂牌价并不高，算上各种税费与利息基本只能保保本了，甚至还承诺只要有人看房价格可以面谈，但到目前为止还是没人光顾。

　　早两年购买郊区二手房，究竟被套有多深？记者从中原、我爱我家、裕兴杭州三大中介收集了2006年郊区房产的成交清单，做了一个详细的调查。

　　交完各种税，几乎赚不到钱

　　近年来，房产营业税、个税、土地增值税以及贷款利率上调等各种政策出台，让许多房产市场的投机客失去了利润空间。

　　中原地产一位经纪人介绍，房产从预售开始到拿到产权证，耗时至少两年。如市民王先生在滨江购入一套价值50万元100平方米的房子，首付30％即15万元、贷款35万元。两年后该房房价涨到6000元／平方米。如果此时王先生将房子卖出，需要交纳个税、营业税，具体收支如下：

　　买入卖出差价：60万元－50万元=10万 元

　　卖出时需要交纳税费：

　　印 花 税：60万元×0.05%=300元

　　交易手续费：100平方米×3元/平方=300元

　　评 估 费：60万元×0.42%=2520元

　　营 业 税：60万元×5.6%=33600元

　　个人所得税：60万元×1%=6000元（无法提供准确的原值证明）

　　中介服务费：50万元×1.25%+（600000－500000）×0.875%=7125元（按基准收费上浮25%）

　　银行利息：贷了35万元，10年，1458（月均利息）×24月=35014元

　　共计：84859元

　　收益额：100000－84859=15141元

　　15万元如果存在银行，也有一笔丰厚的利息，如果算上其他投资机会，这套房的投资实在不算成功。

　　下沙二手房成交速度最慢

　　郊区二手房几乎没人要买是被套的主要原因。

　　根据中原2006年郊区房源挂牌与成交比，下沙二手房成交速度最慢。挂牌成交比为15∶1，即15套挂牌的房源中才有一套成交；滨江为17∶1，整个滨江区域二手房市场供大求少，不少房主主动降价，但降价无市；闲林为5.2∶1，在三个郊区区域中，闲林二手房成交情况最好，但依然供大求少，且价格竞争激烈，不少房主为了卖房子竞相降价。

　　综合中原、我爱我家、裕兴三家的数据，2006年滨江总成交167套；下沙总成交13套；闲林总成交107套。从成交量上看，下沙也是成交最少的。在新盘低价入市的挑战下，下沙二手房几乎失去战场，挂牌萎缩，仅有少量成交。

　　某资深房产经纪人如此看待三大区域的成交状况：闲林二手房之所以成交活跃，是因为卖家降价幅度大，姿态好，所以成交速度才快。