2001年时拿地成本只有165万元/亩，折合楼面价为2475元/平方米；等到两三年后建成，房价销售价格涨到7800元/平方米以上，加上商铺和车位，开发商凭此项目赚得5.8亿元的毛利润，相对于其6亿元的成本来说，回报率几乎达到100%！

　　日前，一份关于杭州某楼盘开发成本清单，在杭州各大房产论坛引起了轰动。关于“公开房产成本”的呼声再次响起。

　　事实上，要不要公开房产成本已成为一个全国性的热点话题。广州人大代表提交公开房产成本提案但被否决；江苏盐城公开“官方版本”房价成本清单；而一向以语出惊人著称的国内房产界大佬任志强日前在个人博客上发表见解，声称房产开发企业没有必要也不应公布自己的成本清单…… “房产成本该不该公开”成为公众热点话题。

　　房产成本是商业机密？

　　“这种做法容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。”近日，针对广东省人大代表提出公开房屋成本价的意见，广东省建设厅这么表示。这一说法遭到众多反对的声音。很多普通购房者认为，作为消费者，公众有知晓房屋开发成本的权利，政府不能动辄以“商业机密”为由，放弃对楼市的监管权。

　　公布房产成本，是不是真的涉及商业机密呢？

　　“要求公开房产成本，在一定程度上确实涉及到开发商的商业机密，因为除了土地价格和建安成本、配套费用外，剩下的就是运营成本了。而事实上，每个开发商都有自己的运营方式和操作模式，市场牵引着他们的操作方式，这就是他们的机密。”双赢机构董事长章惠芳说。

　　杭州某房产公司老总韩先生表示，开发商运作项目的启动资金，有些来自于银行贷款，有些来自于民间借贷，有些则来自于自有资金。这些启动资金的成本是开发商们讳莫如深的话题，在实际操作上确实也很难测算，从这个意义上来说，公布房产成本涉及到商业机密。

　　事实上，更多的“秘密”也不仅仅是资金、运营成本这么简单。“算不清道不明的可能还在于拆迁费用和公共关系成本这块吧。”一位开发商快速地带过了这句话。

　　何为商业机密？“在《反不正当竞争法》中，对商业机密一词的定义是：不为公众所知悉的、能给经营者带来经济利益，并采取了保密措施的经营措施和技术信息。”杭州易盟律师事务所律师吴旭华告诉记者，其中“采取了保密措施”是关键。倘若按照这个标准，目前的房价定价机制和经营措施中并没有采取刻意的保密措施。因此吴旭华认为，无论房产成本公开与否，都与“商业机密”关系不大。

　　杭州楼盘成本到底有多少？

　　土地出让金、前期费、建安费、附属配套费、公共基础设施费、管理销售财务费、政府规费、土地增值利润税金。这八大项构成了房价的基本组成部分。那么，杭州楼盘的成本到底占房价的多少？

　　“房产成本构成主要包括土地价格﹑建安成本和公司管理成本。在杭州，房价成本中占大头的是土地成本。”一位不愿意透露姓名的开发商说。

　　杭州某开发商沈先生表示，土地价格根据不同的地块是不同的，但是一个城市的土地价格基本都是透明的，尤其是实行招挂拍制度以后，杭州出让的地块价格是完全透明的。他以自己手头在操作的几个项目举例：“土地价格成本基本占总体成本的60%，而建安成本的弹性相对较小，每个地方的价位不会相差很多，建安成本占总成本的15%～30%，其余的就是管理成本了。”

　　韩先生补充说，建安成本这块内容其实也没有什么秘密，在杭州，这个经验值基本是固定的，一般来说，多层的建安成本在每平方米1000多元，高层住宅则为每平方米1300元左右。

　　章惠芳认为，经过公开拍卖的土地地价，在杭州国土资源局的网上都可查到，老百姓可以自己查看；建安成本大致可以了解；剩余的就是开发商的运营成本﹑管理成本和财务成本等。如果有需要的话，购房者自己可以大概核算出开发商的成本。

　　事实上，根据她的留意，从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的40%～50%左右。如果按土地成本占房价成本的60%计，目前开发商的利润还是相当不错的。

　　房产成本要不要公开？

　　华远集团老总任志强在其“博客”上表示，“对政府定价或指导价的产品，理所当然应受到社会和公众的监督，包括许多服务价格和公共产品价格等要召开听证会，要让公民参与意见。但商品房不是法律规定的这类公共产品，因此无需公众的监督。市场定价原则应用市场的调节手段来控制，包括总供给与总需求的平衡，但与公布成本无关。”

　　开发商沈先生谈到房价公开问题时有些无奈，“其实消费者买房子是自己的事情，你可以根据市场的行情来考虑要不要买房子，买怎样的房子，而不是讨论我们花多少钱来运营。”

　　韩先生认为，目前的住宅产品的定价遵循的是随行就市的原则，成本在价格组成中只是一部分，还有更多附加的因素。“比如绿城的房子，即使价格高于同地段同类型的住宅，还是受到很多购房者的青睐，这其中加入了很大成分的绿城品牌价值。”所以在韩先生看来，公布成本的实际意义并不大。

　　“消费者买一套化妆品是不是一定也要求制造商公开成本？在房地产这个市场化运作相对公平和公开的的环境下，如果需要公开成本，那么垄断行业更需要公开成本了。”一位本地房产公司的员工认为，如果以后相关部门要建立商品成本价格检测机制，那应该是涉及全体商品，而不应该只公布成本。

　　但与房产商们的论调相反的是，很多消费者倒希望能看到真实的房产成本。“如果能公开成本，当然是件好事，倒不指望它能对房价的涨跌能起到作用，但至少可以让我们老百姓看得明明白白。”打算一年内买房的江先生说。

　　也有消费者理性地认为，讨论要不要公开房产成本只是特定楼市条件下产生的话题。“如果哪天真的要公开成本，那也是中国楼市的不得已之举。这种做法其实并不符合市场经济的原则。但是也许正是由于目前楼市发展的非理性，所以才会想到动用这种非常规的手段进行整顿。”普通购房者关小姐认为。

　　浙江暂不考虑公开房产成本

　　去年浙江就盛传要出台“房产成本清单”，当时有消息称，“房产成本清单将作为一项政务信息新内容，届时向社会公开”。但后来此事没有下文。

　　那么，对公开“房产成本清单”，现在的进展和态度又如何呢？记者从浙江省物价局了解到，省物价局目前还没有考虑出台有关房价成本公开的政策。“我们做一件事情总要先考虑它的必要性，房价起伏关键与市场供求有关，而跟成本清单公开与否没有必然的联系。”浙江省物价局服务价格处处长廖怀有说。

　　据悉，目前除了经济适用房的价格需要经过物价部门的审批外，普通住宅商品房的定价，由开发商自己定夺。

　　百姓观点：

　　“成本公开后，谁来监督其公开信息的真实性？谁来审核有效性？这些都是操作中会遇到的难题。”

　　——易盟律师事物所吴旭华

　　“公开成本对遏制房地产业的暴利应该会有点作用。今年的富豪榜上，做房地产发家的人真不少。”

　　——普通购房者刘先生

　　“公开成本，只能说是个初步参考价。而且即使实行，也不会是所有房产企业的集体行为，最多是个别开发商的商业行为。”

　　——普通购房者秦女士