——杭州市中心楼盘生态调查(上)

　　调查样本：本次调查以武林广场为中心，将杭州市中心板块分为城东、城西、城南、城北四大板块——向东以体育场路为主干道，向西以曙光路、天目路为主干道，向南以延安路为主干道，向北以湖墅路为主干道；以主干道行车线路的3至4公里、4至7公里、7至10公里划地为圈，分为市中心、次中心、泛市中心调查这四大板块的新、老楼盘的抗跌性、性价比及未来的升值空间。

　　调查总论：在距离武林广场同等车行距离的公里圈内，城西成为抗跌性最强的板块；而在4至7公里圈内，城北板块因通畅的交通、低开的一手房价而成为高性价比的板块；城东在7至10公里圈以钱江新城为未来城市中心的核心规划，以及城东这个区域内提升的住宅品质，而成为泛市中心最具升值潜力的板块。

　　圈1：

　　距离武林广场4公里，驱车至多15分钟的市中心

　　区域：以武林广场为中心，东至凯旋路，西至教工路，南至西湖大道，北至德胜路。

　　特征：该地段的优势非常明显，但楼盘规模普遍不是很大；作为万元房集中的市中心地块，无论是城东、城西，还是城南、城北，各板块生活配套都极其成熟。

　　二手房 凭借湖景城南身价不菲

　　资深房产投资专家李丽琴认为，这个4公里圈内目前的二手房市场上“老房子”占了相当大的一部分，单价基本都在万元左右，高于近郊新盘。由于单价比较高，目前成交的二手房基本集中在面积100平方米以内，总价80万元以内。而一些面积在60平方米以内的老房子则是不少人“过渡时期”的首选。

　　另外，这个地段的房子虽然拥有绝佳的大环境配套，但是楼盘的小配套却非常欠缺。“也许你走到马路对面就有非常漂亮的一个公园，但是从自己家窗户望到楼下却只有孤零零的几棵树而已。”李丽琴如是说。

　　只有大配套，没有小配套——是3至4公里圈中二手房的硬伤。所以在这个繁华地段能拥有良好景观的房子就显得特别可贵，比如金都华庭等一些拥有良好内部环境的楼盘升值潜力比较大。

　　武林广场的以西南面，外东山弄、求是新村等楼盘由于有黄龙旅游区和西湖景区的资源优势，二手房住宅的定价相对较高，一些上世纪90年代左右的房子单价也要在1.5万元左右，大大高于其他方向的同期物业。城南的二手房毗邻西湖价格高得出奇，单元两万一点都不稀奇。

　　新楼盘 万元房集中地 定位高端或顶级

　　在3至4公里圈的市中心区域，主要的一手住宅楼盘有11个，作为距离市中心最近的楼盘，其单价都在10000元以上。这些万元房由于地理位置、交通环境的不同，定价上有所区分。

　　武林广场以西、以南，由于有黄龙商圈和西湖景区稀缺性资源优势，楼盘的定价相对较高，城西这一区块的楼盘品质和居住档次也相对较高，例如位于世贸黄龙区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处的世贸丽晶城，不仅规模在整个区块是最大的，在档次和品质上打造的也是顶级物业。世贸丽晶城邀请全球排名第一的设计公司HBA设计每个单元一楼的公共大堂、标准层大堂和电梯轿厢内装，仅设计费用就高达2000元/平方米，欧美中心为了满足VIP业主对国际商务的高要求高标准服务，为VIP配备专属宾利车队，而一辆宾利车的售价相当于10辆奔驰的价格；欧美中心的恒温游泳池、健身房、豪华大型会议室、水疗、中西餐厅、酒廊以及2000平方米的空中花园等，这些公共配套的数字加起来，开发商已经追加了近4个亿的投入，目的就是为打造真正顶级的物业。

　　相比之下，往东北面的楼盘其周边的配套和商业氛围不及西南面，大部分房源集中在文晖路以东一带，但是仍然拥有便利的交通条件，其价格在10000至13000元/平方米之间，如位于文晖路的现代家园、位于朝晖路的绿洲花园和位于湖墅路浅水湾城市花园等。

　　据杭州透明售房系统显示的数据，截至昨天下午2时，这11个楼盘中共有453套的剩余供应。在剩余供应中，大户型占据了很大的比例，这使得楼盘总价居高。虽然在一些高档楼盘中不乏小户型单身公寓的供应，但是同样的总价可以在次中心或者泛市中心一带买到适合于一家三口居住的房子。以深蓝广场为例，大户型的住宅面积在200-600平方米，现在二至三层还有少量31-85平方米的小户型住宅单位；其他部分的户型面积均在120平方米以上。

　　调查结论 城西房价最贵

　　市中心的楼盘之所以吸引消费者，其中十分重要的原因是配套的成熟度。但是同样距离的市中心楼盘，不同的区域配套、环境等都影响其产品的设计，从而最终影响不同板块、不同楼盘的性价比，但做精做高档却是市中心各板块新开楼盘定位的不二选择。

　　杭州中原·双赢机构总经理章惠芳认为这个圈里，城西主要以商务型居住或办公为主，主要体现的是一个中央商务居住区的概念，因为这个区块毗邻西湖，又有黄龙商务圈，所以房价最贵。此外，很多购房者都有城西的区域情结，这对城西楼盘来说是一个利好。

　　目前来说，因为城西的房价最贵，所以城西的楼盘需要更多个性化的产品元素来支撑，如银马定位“少数派”，梧桐公寓定位“最豪华”。

　　相对来说，以紫庭花园为代表的城北楼盘，距离武林广场比较近，因为中间隔了条运河，价格随着地段有下降趋势；而城东这个圈里主要就两个楼盘：广厦水岸城市花园和瑞丰格林，因为两者隔了条贴沙河，价格大概有2000元/平方米的差距。城东这个区域的自然环境不如城西好，但商贸环境尚可；而城南由于是老城区的商贸集中之地、核心区，基本没有楼盘，价差无法体现出来。

　　圈2：

　　距离市中心武林广场仅4至7公里，驱车至多25分钟的次中心

　　区域：东至新塘路，西至古翠路，南至望江路，北至大关路。

　　特征：常言“够近才有繁华，够远才有美丽”，但车程4至7公里圈里却是兼顾了繁华和美丽的理想距离的楼盘。

　　二手房 城西进入“滞涨阶段”   

　　“这个距离的地段才是居住的黄金地段。”李丽琴对4至7公里圈的评价颇高，在这点上和其他房产业内人士的看法是一致的。

　　而在这个地段，二手购房者的喜好也开始出现明显分化。在过去的5年中，城西区域的房产发展应该算是引领杭州楼市房价的。品牌房产的集中开发、文教区的文化积淀让这里成功地成为第一批商品房的集中供应地。这里的房价也是同个圈子中最高的。

　　但目前许多大学搬出，学院氛围逐渐淡去，而且配套也已经比较成熟了，所以业内人士一般认为城西已经进入“滞涨阶段”。事实上，近半年来该区域二手楼市的成交价也印证了这一点。

　　城北二手房是同公里圈价格最低的，该区域主要集中在大关一带，由于老社区比较多，整体居住品质较一般，同时由于位于高架枢纽所在，居住环境偏于嘈杂，但从交通来看，有一定的优势。

　　一位中介老总认为在过去一轮轮的地产升值中，城西的价值已经得到了最大的挖掘，但是城北由于原来工厂比较多，配套比较欠缺，一直是“木桶里最低的那块板”。在相同的公里圈内，城西的单价高达一万左右，可城北却只有七八千左右。但是由于良好的性价比，目前二手房市场上城北楼盘非常走俏，价格也有小幅上扬。随着运河文化广场等城北配套的跟上，城北的升值潜力不可小觑。