从“国六条”实施细则颁布后，杭州楼市各个主体的心态在悄悄发生改变。业内人士认为，新政策确实带来了房地产新气象，在经历了一二手房的短暂交易高潮后，杭州房地产市场将面临重大调整，中介、开发商可能面临进一步“洗牌”。以下是笔者对下半年楼市的一些个人看法，供大家参考交流。

      ●在观望中，楼市将迎来半年左右的“胶着期”。

      二手房交易“加速冲刺”以赶上税收优惠的末班车已成往事。时下，一手房成交开始缩量，开发商、买房人都在观望地方落实“国六条”的具体措施。楼市在观望中将迎来半年左右的“胶着期”。

      短期内一手房需求缩量也不可逆转。一方面，90平方米以上首付提高到三成、5年内出手全额征税的政策对于中小投资者而言，是一次再“清洗”，他们会选择暂时离开或出局；另一方面，市场后期行情的不明朗会让更多的人观望，成交量会下滑，买卖双方再次进入对峙状态。这一状况可能要延续到9月之前———等各地拿出了落实结构调控的具体措施，一切水落石出了，并有一定的缓冲阶段，“胶着期”才可能结束。

      ●明年尤其是明年下半年新盘上市量减少，部分区块个别楼盘可能会出现稳中有涨的现象，房价平稳是主流。

      90平方米以下住房要占项目面积70%以上的规定，将影响后续未开工项目的供应。其中“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，这样，一些已规划好了的项目不仅需要额外再支出一笔设计费用，同时还需要一段时间重新进行规划调整。预计从明年年中开始，杭州一手房的供应会面临相对紧缺。同时因政策的变化，也会影响开发商拿地的积极性，影响楼市供应。

      但房价要整体上涨的可能性是比较小了，从“国八条”到“国六条”，政策的重心就是要把调控精神“落实”到位，如果房价再度走高，不排除国家进一步出台调控房地产的相关政策，直到“落实到位”。

      ●开发企业面临洗牌，“三外”企业逐步退出舞台。

      新政策对信贷条件有严格规定，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。同时，在房地产调控中一项最有力度的规则是“三限制”的规定。即与套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上的规定相适应，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。简称三限———限面积、限套型、限房价。业内人士认为，如果政策严格执行，一批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌，尤其是所谓的“三外”企业，其他行业的企业进军房地产业的大潮已经退潮。在重新洗牌中，品牌开发商所占领的市场份额会进一步扩大。调控后的房地产企业将根据自身特点，更加细分，更加专业。

      与此同时，对已进入房地产业但未领取施工许可证的开发商来说，开发周期延长，其间利息增加、市场风险增强，无疑是对其发展的重大考验。

      ●中介面临新一轮冲击。

      尽管上市的二手房大部分是房改房，期限也在5年以上，实际上营业税的影响不大。但是，政策的威慑力还是很大。不少业内人士说，房地产中介市场又将面临新一轮的较大冲击。

      市场的观望期越长，中介商的压力越大。业内人士说，去年对2年内转手的商品房征收全额营业税的时候，杭州有近20%-30%的中介公司受到严重冲击而倒闭。新政策实施后带来的成交量下降将会对行业产生冲击，特别是一些实力有限的中小中介公司会吃不消，他们将承受不了观望期的高成本代价，从而被市场淘汰。

      ●新政策吓阻投资客，炒房运动暂画句号。

      从新政策的具体内容来看，新购商品房5年内转让征收全额营业税，会对抑制投机与投资有一定作用。而对房地产市场政策的理性看待，更会打消投资的念头。早在去年初，长三角地区以上海为代表的大城市房地产市场炒房之风甚炽。在房产交易流转环节加征营业税以及银行叫停转按揭后，给投机者以致命一击，房价企稳。客观地说，将住房转让环节征收营业税的时间，从原来的2年增至5年，可大大抑制房地产二级市场的流动性。房地产的变现风险在增大，这是投资者必须认真考虑的一个问题。因为，市场流动性下降及交易成本的提高，都会给房地产投资带来一些不确定性。

      而当房地产业投资平均利润率向社会平均利润率靠近时，在投机和投资者暂时看不到未来投资的“成长性”时，炒房运动也就画上了句号。

      当然，也可以看到，对低密度、大户型的高档房供地有所限制，有可能将使这类产品在短期内成为市场“稀缺品”而价格走高，这也会对平均房价产生影响。