2006年4月28日，中国人民银行宣布，金融机构贷款基准利率上调，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，正式拉开了此次“调控风暴”的序幕；5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了房地产调控的6条措施，被称为“国六条”；5月29日，建设部、发改委等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出15条措施，预示着这一轮宏观调控进入了高潮。如此高密度、高强度的调控政策接连而出，在以往还从来没有发生过，对市场的震撼力也是以往无法比拟的。国务院“国六条”及九部委“十五条措施”究竟会对杭州的房地产市场产生怎样的影响，我们重点关注以下三点。

      明确新建住房结构比例

      意见原文：“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

      影响：

      该规定使得部分项目需要作出适当的调整，短期内会造成我市新开工进度减缓，导致房地产投资的萎缩，长远来看还有个适销问题。

      近几年，杭州新建商品房市场供应房源面积偏大，现阶段供应还是以大套型为主，目前网上可售房源套均面积为136平方米，各个区域的房源套均面积都在115平方米/套以上。购房者对中小套型的渴求无法在新房市场得到满足，所以转向二手房市场，2005年杭州市区成交商品房套均面积为127平方米，而二手房住宅只有88平方米。根据杭州市经济信息中心数据统计，2006年1-4月90平方米以下的户型占总成交量的比重为72.26%，二手房市场基本以自住为主，因此可以看出，自住需求基本还是集中在90平方米以下的中小户型。所以，此次“新建商品房90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定对于纠正目前开发商在利润驱使下盲目搞大户型的现状非常有利，可以极大地满足广大工薪阶层对中小户型的需求。

      这项规定将对房地产市场结构产生长远的影响，更多中低价和中小户型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。政策对于中小户型的倾斜，可能会在2至3年后导致中低档住宅供应过量，大面积户型供应稀缺，并由此产生新的价格失衡。楼市刚性需求是指有真正的居住需求而产生的购房需求，其中既有首次置业的，也有换房需求带动的。随着人们收入的提高，90平方米以下房子的需求将逐步减少，而90平方米以上的改善性需求将稳定增长，因此不排除大户型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。因此90平方米以下是否一定要“70%以上”，对于我市而言，有待进一步研究讨论。

      有一点可以肯定的是，今后房产企业会在户型设计等方面多下功夫，在有限的面积内合理布局，提高得房率和丰富使用功能，为百姓多提供经济实用的商品住宅。

      调整住房转让环节营业税

      意见原文：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

      影响：

      该措施已经引发了杭州在6月1日前的二手房交易热潮，5月31日杭州办理二手房过户上千套。杭州的二手房市场一直是以次新房为主流，据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司数据显示，挂牌房源房龄为五年之内的差不多要占四成到五成。而成交房源也在呈不断扩大的趋势，2006年1-4月杭城二手房市场成交房源中23.68%为房龄在5年以内的次新房，2005年该比重为20.66%。该项措施会直接限制很大一部分次新房在二手房市场的流通，削弱次新房对新建商品房的竞争力，对于短期内部分准现房的销售有积极作用。另一方面，交易成本的增加还会作用在消费心理上，楼市内的观望气氛将趋浓烈，再由此作用到成交量、成交价格等方面，税收对楼市的短期影响已可见一斑。

      无论是何种措施，政府的目的都是希望进一步打击炒房、稳定房价。而从结果来看，政府决定从年限上而非税率上来加强税收调控，主要还是因为一个执行力问题。营业税征收的这一变化对楼市的投机者和短期投资者“杀伤力”还是比较强的，但是否会造成税款成本转嫁需要看下阶段的市场供求状况。就目前杭城二手房市场供求状况来看，总量供求比在1：0.65左右，买方还是具备一定的优势，因此像2004年“20%个税”那样全额转嫁给买方的可能性不大。

      有区别地适度调整住房消费信贷政策

      意见原文：6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

      影响：

      虽然年初杭州已经出台了一系列降低首付成数的措施，但是由于贷款利率的升高，我市金融机构绝大多数90平方米以上的个人住房按揭贷款实际首付比例还是采取三成或更高，以此来减轻利息负担和还款压力,两成首付占比很小。而对90平方米以下的普通商品房规定为最低首付两成，已经体现了政策的灵活性,因此对杭州整体影响不大。但是该措施的出台可能会加重潜在购房者的观望情绪，对购房者心理影响较大。

      三成首付明显是一种有保留的调控对策，如果此次调控仍没有达到预期的效果，更严格的调控措施可能在个贷首付成数方面进行突破。如果首付提高到四成、五成，那么将直接影响公众的购房理念，“租房成为解决住房的主要途径”的观念会逐渐受到接纳，这也许会是我国房地产市场与国际接轨的一个推动力。

      总体来看，此次宏观调控对整个市场心理的影响巨大，开发商、购房者均会因此而冷静观察，调整策略。购房者由于对此次调控所带来的价格走势暂时不明朗，又考虑到90平方米以下的户型今后可能会大幅增加，所以肯定会导致相当部分自住需求由此又进入新一轮的观望期，转向持币待购状态。预计六七月份杭州房产市场将明显降温，短期内市场成交量可能会出现明显的萎缩，后期市场走势堪忧。