2006年，我国房地产市场进入了本轮周期内（指2002年以来持续五年的繁荣期）第二轮调控，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策“组合拳”，直接综合作用于房地产市场的多方面。一系列宏观调控措施，直接导致房价群体预期下降，市场观望气氛浓郁，杭州房地产市场进入调整阶段。

　　2006年，杭州房地产业投资增幅进一步减缓；房屋价格上涨过快的局面得到了有效遏制；百姓购房目的发生了明显改变，投资者迅速隐退，市场以“自住型”理性购房为主；整体价格表现平稳，区域性价格分化明显；目前宏观调控措施仍然在实施，政策效应还未完全释放和显现，后期走势需要看政策、市场等多方博弈的结果。

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　　杭州房地产市场2006年发展现状

　　（一）房屋市场价格环比走势基本平稳

　　1．新建商品房价格

　　2006年商品房销售价格涨幅明显趋缓，基本呈逐月回落的态势，环比走势基本平稳。据杭州市房管局数据，1-11月商品住宅预售平均价格6961元/平方米，由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控取得了较好的效果。

　　2．二手房市场价格

　　根据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司数据显示，2006年杭城二手房综合成交均价走势平稳，略有波动。2006年11月综合成交均价为9138元/平方米，价格指数为390.01点，目前二手房成交均价与上年同期相比已经相差无几，2006年10月仅同比增长了1.35%。市场整体仍然处于谨慎调整状态，自住需求是二手房价的坚实支撑，购房者中，以首次置业和结婚购房者为主。

　　（二）房地产开发投资逐月持续下滑

　　2006年，在国家新一轮宏观调控政策影响下，我市房地产开发投资出现“双下滑”，房地产开发投资逐月持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2006年前三季度，我市完成房地产投资265.04亿元，增长13.5％，1－3季度，投资增幅分别比2005年同期回落了15.8个百分点。其中，住宅投资下降的幅度最大。尽管房地产投资仍然是拉动限额以上固定资产投资增幅的重要组成部分，前三季度房地产投资占限额以上固定资产投资的32.77％；房地产开发投资也处在一个相对稳定、理性的增长区间，但增幅逐月下降，也应引起高度重视，2006年1－3季度，全市累计完成住宅投资208.09亿元，同比增长13.1％，增幅比2005年同期下降20.3个百分点，一直处于主导地位的住宅投资增速大幅下滑，首次低于全市房地产投资平均增速。

　　（三）房地产市场逐渐成熟

　　1．土地市场

　　从2006年土地公开出让的情况来看，截至12月14日，杭州市共公开出让土地36宗，总出让面积2008亩，总成交价格13.04亿元，平均地价650万元/亩。根据规划，杭州2006年6月至2007年12月住宅建设目标是总出让商品住宅用地约400万-500万平方米(约6000-7500亩)。从出让成交记录看，2006年6月－12月14日住宅用地已成交1226亩，预计至2007年底，杭州除余杭、萧山区外，六大城区将有约4800－6300亩的土地陆续出让，总量较大，土地供应量较充足，但市中心量少，单宗土地规模也普遍不大。2006年成交地块中，除杭汽发地块（156.11亩）和滨江【2006】21号地块（113.26亩）外，其余地块面积都不超过百亩。

　　2.房屋开发建设情况

　　宏观调控实施以来，我市房地产建设规模增速明显放缓，新开工面积下降。2006年1－3季度，房地产新开工面积592.19万平方米，下降13.1％；同比明显下降，回落19.5个百分点；房地产施工面积3959.67万平方米，增长13.9％，同比回落11.3个百分点；房地产竣工面积313.13平方米，增长4.6％，同比回落33.6个百分点。从上述情况看，我市房地产投资增幅在短期内可能有小幅波动，但后期有继续下滑的趋势。

　　3.房屋销售情况

　　据杭州市房管局数据，1-11月杭州全市批准预售商品房（含经济适用房）面积784.42万平方米，其中批准预售商品住宅面积689.24万平方米；商品房预售面积589.1万平方米，其中商品住宅预售面积491.8万平方米。1－11月，我市二手住房成交192.89万平方米，占房地产交易总量的25%，比重明显偏低。据了解，目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场。相对而言，2006年以来我市二手房市场受调控影响较大，存量房源的释放缓慢，二手房成交量回升乏力。

　　从各类商品房销售情况看，2006年我市商品房中办公楼、商业用房销售保持较高增幅。杭州市统计局数据显示，2006年1－3季度商品房累计销售面积为432.55万平方米，同比增长6.2％；其中，商品住宅销售面积380.85万平方米, 同比增长3.8％；办公楼和商业用房销售保持较高增长幅度，增幅分别为24.4％和35.5％，两项合计销售面积45.40万平方米，占各类商品房销售总量的10.5％，比重比2005年同期提高2.0个百分点，市场份额有所提高。

　　4.新房存量

　　截至2006年11月13日，杭州市透明售房网和余杭房产信息网上可售套数合计2.76万套，共392万平方米；已售套数6.2万套，合计767万平方米。从目前的市场消化速度来看，按照2006年1－11月的月均销售套数2131套来计算，则此部分存量房还需要两年半的时间才能消化完。加上近两年推出的土地将形成的房屋供应量，则中期杭州房地产市场还是存在一定的销售压力。

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　　当前杭州房地产市场值得重视的三个问题

　　1．宏观调控带来的后市不明朗，导致了成交量低位徘徊

　　接连密集出台的宏观调控措施打乱了开发商、购房者的心理预期，相当部分自住需求购房者进入新一轮的观望期，转向持币待购状态。进入2006年6月份后新房成交量迅速回落，预订量大减。成交量的下降可以看做是市场对新政的自动落实。三季度在房交会和“金九银十”传统旺季的带动下，我市房地产市场成交略有回升，10月份透明售房网显示，当月成交量为2698套，但与上年同期相比，环比涨幅依旧要低16个百分点，市场恢复速度缓慢；11月份成交量为2286套，与上年同期水平相当。在国家宏观调控效应逐渐释放的情况下，市场成交量受购房者心理预期影响较大，原来十分活跃的投机、投资性购房需求明显下降，自住型购房也受到了压制，更加谨慎理性。

　　2．住宅郊区化发展过快与配套跟进过慢的反差，引起了区域性供求矛盾

　　无论是从现实的需要还是从未来房产发展的整体趋势来看，住宅郊区化都是势在必行。从目前我市的市场供应情况来看，近几年住宅郊区化发展步伐很快，截至2006年11月，杭州市已售房源主要分布在滨江、江干、西湖三个区，合计占总量的54.31%；未来可售房源则有47.14%集中在滨江、西湖、余杭三个区；其中滨江区供应量最大，网上可售套数和已售套数均为各区之首，各占总量的22.24%和27.31%。

　　3．银根紧缩导致企业资金链紧张，土地市场较为低迷

　　2006年央行的两次加息和提高准备金率使银行放贷规模有所缩小，银行审贷趋于严格，也使房地产开发企业的融资难度加大和融资成本增加。2006年以来，房地产开发贷款增量和个人购房贷款都有所控制。据浙江省银监局数据，截至2006年9月底我市金融机构（不含外资、证券、保险）房地产开发贷款余额575.75亿元，2006年新增房地产开发贷款107亿元。从市场需求方来说，加息增加了其购房成本，使持币待购者的支付能力下降，各商业银行对个人购房贷款的控制也趋向严格。截至2006年9月底我市金融机构（不含外资、证券、保险）个人购房贷款余额672.77亿元，其中2006年新增64.09亿元。市场需求的减少，直接影响到房地产的销售，进而加长房地产企业的资金回笼周期，增加资金压力，对部分房地产企业的资金链是重大考验。

　　资金的限制加上直接作用于土地市场的调控政策等因素影响，使得近两年我市土地出让市场比较疲软。2005年我市计划供应宅地3000亩，并力争达到4500亩，实际只完成2628亩，毫无疑问，根本原因就是2005年下半年房地产形势发生了根本性的变化。

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　　2007年杭州房地产市场发展趋势判断

　　房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。国家对于房地产行业的规范将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的、不断升级的过程。从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，市场发展前景乐观。

　　在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，今后房地产行业将进入较长时间的调整期。2007年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，杭州房地产行业将逐渐进入“平稳理性、持续健康”的发展轨道。

　　1．购房者逐渐理性，自住需求为主流

　　由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场，而不是一个以投资者投资的市场。

　　2．市场供给结构多元化，中小户型供应增加

　　2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70％”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着国内房地产市场秩序的整顿，国内住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

　　但是，另一方面，杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型要求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体将成为今后3至5年内住宅市场的主力。由此可以看出中小户型供应的加大，可能导致2至3年后市场供求的结构性错位。2007年由于新推出楼盘和交付楼盘都是前两年通过审批的项目，因此这种情况还不会非常明显。

　　3．房价将平稳过渡，区域价格进一步分化

　　从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，政策在两者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响。如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则近年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

　　4．房地产金融化提速，融资手段多样化

　　宏观调控的政策引导、产业自身升级与分化决定了未来房地产融资市场的崭新格局。虽然当前房地产融资市场体系还不健全,银行信贷仍然是主导，其他融资渠道总量不大，但是却代表了房地产融资市场多元化的发展方向。随着房地产行业的不断发展、融资政策的逐步放松以及除银行信贷之外各种融资渠道发展空间的进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

　　5、房地产行业竞争专业化，“强者恒强”，品牌房产优势更加明显

　　随着宏观调控的深入，房地产市场将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高，随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出，另一些企业则会抢占更多的市场份额。同时，随着购房者的日趋理性，品牌房产的保值效应和吸引力将进一步体现。