看跌比例大幅减少 市场预期稳定为主 规划导向作用明显
从两份调查结果看杭州楼市走势

　　对杭州楼市来说，不论市场表现还是统计数据，“金九银十”历来都是名副其实的。作为今年以来的第三次大规模房博会，9月举行的省房博会再次印证了这点。

　　那么，后市的发展能否继续秉承这一规律，形成市场的高点？消费者心态和预期又会有什么样的新变化？这对分析和把握未来楼市的基本走势，都有重要的作用。

　　9月省房博会期间，中原地产通过拦截式问卷访谈形式，在浙江世贸中心随机抽样调查了300多位参观者。通过专业软件的分析，并对比今年3月的调查结果，可以发现当前楼市消费信心已得到巩固，市场预期以稳定为主，改善型需求占主导地位，区块选择则与政府规划导向密切相关。一个理性、平稳的市场正在渐渐形成之中。

　　市场预期——看跌比例大幅减少

　　消费者的市场预期是左右楼市发展方向的重要因素之一，对市场看好会带来成交量的增长，而对市场看淡则将意味着成交量萎缩。今年楼市上半年冲高回落，近期有所回升但幅度相对较小，市场走势平平，故消费者对后市的预期判断就显得尤为关键。

　　从今年3月和9月两次房博会的预期对比来看，认为“基本持平”的比例从54.7%上升到67.0%；认为“回暖上升”的比例小有增长，从22.1%增加到23.9%；而认为会“持续下跌”的比例则大为减少，从23.2%降到9.1%。显然，目前消费者对后市的预期较3月份要好，虽然看平的人占到六七成，但看跌的比例大幅缩减。这还表明，市场观望气氛仍占主流，消费者变得更有耐心，会花更长时间来比较产品、体验服务。

　　另外，被调查者购房计划各时段比例依次为：半年内占12.3%，半年到1年占37.0%，1年到2年占50.7%。与今年3月相比，上述各项数据变化不大。这在一定程度上说明，今年5月后陆续出台的房产、金融调控政策，对当前购房者的购房计划并未造成较大影响。这是因为自去年以来，市场一直处于政策调控期，投机、投资空间被大量挤压，目前市场中刚性需求比重相当大，而这部分需求并不是调控对象，虽在金融贷款方面会有所波及，但并不会造成重大的利益损失。

　　在购房时机的选择上，准备在稳定期购房的人数最多，占了36.9%；其次是准备下跌时出手的，占10%-20%。从中不难看出，多数购房者也不希望房价大幅度下跌，因为降幅越大楼市下滑惯性越大，何时才是最低点无法预知，不仅不能抄得底部，还可能面临买入即贬值的窘境。而市场稳定期是消费者可以感知的，只有市场整体处于相对稳定状态，自住型消费者才会放心购房。因而，对目前杭州楼市来说，形成一个可期待的稳定趋势，是最有效提升市场信心的方式。

　　区域选择——规划导向影响颇大

　　调研还显示，纯投资类的购房需求不足3%，投资、自住均可的比例也仅12.5%。而在今年3月的调研中，这一比例仍高达29.8%。这说明陆续出台的房地产新政策，使得投资住宅的利润空间越来越小，相应交易成本越来越高，房产投资比例仍在持续、快速下降。

　　从自住型需求分类看，改善居住条件的比例高达51.2%；其次是结婚用房，占25.3；满足子女或老人需要的最少，为8.4%。

　　在购房区域选择方面，此次调查结果与3月相比区别不大。滨江区、城西原文教区块及市中心区域，依然占据了前三位；接下来分别是城西古荡、蒋村，城东钱江新城，九堡、下沙。而诸如城西三墩，余杭镇、闲林等区块，购房者选择比例并不高。

　　值得注意的是，购房者首选区域与政府规划导向有密切联系。九堡、下沙一带和钱江新城这些东部板块的选择比例这次都有一定程度的上升，这与“投资1500亿元决战东部”的战略决策不无关系。另一方面，区域选择的集中度也较3月有所上升，自住型需求的区域选择较集中，因为他们的需求重点都是相似的，随着投资者比例的进一步降低，这一特征会越发明显。　　

　　在对所选区块认可因素中，“交通方便”排在首位，是唯一选择比例高于20％的因素；10％－20%间的因素有三个，由高到低依次为“发展潜力大”、“一直住在本区域”、“价格合适”，这些都是购房者在进行区域审视时较重视的因素。从购房区域选择排列表中还可以看出，目前市场上对近郊楼盘的认可度在逐渐提高。另外，“配套设施好”的选择比例只有7.6%，并不是因为大家对配套设施不重视，而是因为目前配套设施较好的区块仍然较少。在城市扩张过程中，这一因素今后将是各区块竞争力强弱的重要表现。

　　青睐户型——两室需求压倒三室

　　在户型选择方面，选择2室户型的比例总和为47.2%，选择3室户型的比例总和为44.8%，从中可以看出，2室户型的需求略高于3室户型。

　　而在今年3月，选择3室户型比例仍高过2室户型。这种变化反映了市场主力需求群体的变化，一方面购房群体年轻化，越来越多的年轻人加入购房大军，导致主力需求户型越来越偏向经济户型；另一方面，二手市场成交清淡限制了一部分改善型需求，使得以居住舒适性为目的的需求增长缓慢。还有另一个不可忽视的原因，就是消费者的选择不可避免地受到政策环境的影响，宏观调控改变了不少人对后市风向的预计，“过度消费”已逐渐向“适度消费”转型。近期市场中小户型的热销，也印证了这一点。　　

　　户型选择的这种变化，也直接表现在面积选择上。调查显示，90平方米以下需求比例为33.8%，90-140平方米之间为55.5%。从更小区间划分看，91-100平方米需求比例最高，达到20.4%；其后分别为81-90平方米和101-110平方米，前者为14.4%，后者为12.7%。与以往数据相比，近期面积选择分布区间更趋向经济型。下阶段新增产品供应中，中小面积产品比例会继续增长，这对于调节和平衡供需结构会有一定的促进作用。

　　在价格预期方面，5000-9000元/平方米的单价区间占据76.7%，成为绝对大头；其中，5000-6000元/平方米比例最高，占22.3%。与3月调查相比，主要价格区间没有太大改变，但各千元区间比例有所调整，中低价位比例有所升高，而9000元/平方米以上比例有所降低。

　　而总价方面，41万-60万元区间比例占32.1%；61万-100万元区间，每10万元段比例基本都在10%上下浮动，总体比例达到41.8%。从总价预期来看，各区间的价格比例渐渐变得均衡，价格预期的集中度有所分散。

　　如果单纯用价格来套，目前市场上符合消费者心理预期的产品不在少数，但如果考虑地段、配套设施等因素，真正合适的产品就颇为有限，这也是当前楼市供需双方之间的主要矛盾。